98%在售期房标出历史最高价
保障房出炉或缓解供应压力———
虽然离春节已经越来越近，但北京楼市在这个传统淡季却没有丝毫降温的意思。刚刚过去的一月上旬，北京楼市期房住宅成交量达到了4075套，现房成交量达到了3471套，二手房成交量更是达到了9349套，同比2010年同期均有明显上涨。与此同时，住房成交价格也节节攀升，使得前两轮政策调控的效果消失殆尽。不过，业内人士表示，随着保障房市场的急速发展，春节后的楼市有望迎来稳定期。
楼市又热与两类新增买家有关
投资型置业者“返场”未来刚性需求提前买房
新年伊始，北京楼市再次迎来阳春局面,与供不应求局面同时回归的还有大量投资人群的身影。“观望了好几个月了，楼市走势还是比较平稳的，趁着现在开盘项目价格比较稳定，可选择空间相对充裕的情况下出手，应该是比较合适的时机。现在人民币通胀的压力越来越大，2011年楼市政策只要不出现大的波动，买房还是相对比较稳妥的理财保值方式。”采访中多位以投资为目的的买房人均表示了同样的观点。
事实上，从来对政策风向“嗅觉”灵敏的房产投资客们，在去年四季度二次房产调控后沉寂数月，而在进入2011年后再次如“雨后春笋”般迅速冒头，这股买房人的重要力量历经短短两三个月后的迅速回潮，正缘于对楼市稳定的后市看好，以及自有资金迫切寻求保值增值渠道的需求，种种原因促使投资客在元旦后“卷土重来”，再次在京城楼市这片“热土”上燃起硝烟。
●市场调查●
投资人群成热销楼盘“购房主力”
来自亚豪机构的统计数据显示，1月上旬，北京楼市成交量同比再现明显上涨，同比去年涨幅达40.5%。与需求量的大涨相反，供应量则同比大跌98%。楼市呈现明显的供不应求局面。在这其中，目前并没有迫切的置业需求，但是担心日后房价继续高升越来越买不起房的“超前消费型”买房人；担心货币贬值寻求稳妥保值渠道的“避险型”买房人占据了买房群体的相当大部分。“虽然没有具体统计，但在目前监控的热点在售项目中，以上述两种投资为目的的买房人至少占了1/3。”亚豪机构市场研究总监郭毅表示。
“我们项目从去年底开盘到现在销售率超过70%，其中有近一半的置业者是以投资为目的的，要么是自己独立购买，要么联合亲友一起集资买房，由于现在银行信贷管理很严，不少人都选择了一次性付款，购买力相当惊人。”京东南某项目开发商接受采访时表示，该项目元旦过后一个多星期时间内，投资型客户就从这里买走了近40套房，成为该楼盘的重要客户来源。“无论是五、六十平方米的小户型公寓还是200多平方米的大户型公馆，都有很稳定的针对性置业人群。”该开发商坦言，近期投资客的置业热情之高涨，让经历了前两年楼市“极度火暴”的他都颇感意外。
事实上，不少楼盘的开发商近期都有“楼市又逐渐转热”的同感，而投资性置业无疑是这波浪潮中的重要支撑。来自鄂尔多斯的一位买房人不久前“很爽快”一次性在京东某项目购买了6套住宅，总价一千多万元的房款一次性付清，豪阔程度令人瞠目；即将在春节后开盘的西城某项目目前已紧急叫停“蓄客”，“一共就三栋楼400多套的房源现在已经排了近2000个号，4万元/平方米左右的预计开盘均价也丝毫挡不住买房人的置业热情，最近电话几乎快被打爆了，全是通过各种关系找到项目要求买房的人，这里面初次置业的微乎其微，几乎都是升级换代和投资增值需求。”该项目开发商表示。
●市场特点●
市场前景看好观望情绪缓解“增值避险型”和“提前消费型”占主流
“从去年四季度调控信号的不断释放，到系列政策的不断收紧，房产投资客这个最为活跃的置业群体很是消停了一阵子，很多人都陷入了观望之中，由于担心楼市就此一蹶不振，买房资产缩水，很多投资客都停止了自己的置业行动，已经看好了准备出手的就此偃旗息鼓，拥有多套房源的纷纷寻求脱手，投资客在北京市场上进入一个明显的观望期，不少资金也从京城楼市中抽离出来，转向二、三线城市。而如今随着楼市政策软着陆效果的逐渐显现，公积金购房“松口”，“房产税暂不在北京征收”的心理减压，“京城楼市的稳定性和持续稳定上升态势得到了很好的体现，长期看好的观点占据了主流，这也让很多心怀忐忑的投资客逐渐放心，在大势向好的情况下再次出手，为手头的资金寻找一个稳定的保值港湾，成为时下很多投资型置业者的普遍心态。”中原地产投资顾问部总经理张坤昱表示。
“虽然现在孩子还小，现有住房基本能满足需要，但是还是要未雨绸缪，做更长远的打算。”公务员刘先生告诉《广厦时代》记者，最近他集全家多年积蓄，又向岳父家借了些钱，凑够约150万元交了某楼盘50%的首付款，换购了一套130多平方米的三居。“二套房的首付虽然比较高，且利息也提升为1.1倍，但我感觉现在买房还是值的，放在长远来看，房产贬值的可能性并不大，购买的这个项目又有教育地产概念，以后孩子上学择校有保障。而去年底北京市的全面限车令也让人担心未来房产也会同'限车’一样定量供给，趁着现在还有资格，房价还能接受的情况下买，也确实是有些不得已。”刘先生略显无奈的话语，代表了“财大气粗”型投资客以外的相当部分投资性买家的心态，也为当下楼市的投资置业群体提供了另一种典型诠释。
●市场观点●
投资客买房更加理性“精选楼盘”获利需求外兼具自住需求
“相比过去见房就买的盲目性，这一波楼市暖冬中投资客表现得更为理性。”亚豪机构市场研究总监郭毅表示，眼下最受市场热捧的还是地段较好，配套相对成熟且利好概念较充裕的区域，且楼盘定价在目前市场下较为合理，品质较高的“明星楼盘”，和过去买房的盲目抢购，遍地开花还是有很大区别的。如通州大盘华业·东方玫瑰二期预定的16000元—18000元/平方米均价，亦庄大盘中信新城24000元/平方米均价入市，房山大盘万科长阳半岛一月中旬16000元/平方米左右开盘认购，东三环首城国际后期去年底34000元/平方米价格入市，包括今年二季度即将开盘的一些前“地王”项目，如保利地产望京项目保利国际广场，中化方兴广渠路15号地“金茂府”，这些现阶段市场下的优质项目，都高度集中了相应层次购买力的关注，已开盘项目大多成绩斐然。
“产品不错，价格合适，配套完善，交通便利，要想打动投资型购买群体的强大购买力，这几点如今必不可少。”郭毅说，除投资增值需求外，投资客的短期内难以流通套现情况下，寻租或自住也成为不少人的折中选择。
“通过去年下半年政策调控期的市场表现，北京楼市再次证明了其坚挺性，而随着去年末住宅用地的高度受追捧，也让投资客减少了房价未来是否会大幅下跌的疑虑。而随着买房资质的不断收紧，更促使不少担心以后没资格买房的人出手”提前消费，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说。
“除了微观因素，宏观上北京作为首都，近年来在城市建设、综合配套和社会服务、国际氛围等系列方面的增值效果日益显现，早些分得首都发展红利这一杯羹的心态，也让那些曾经撤离的投资客又重新回归，而一些尚未涉足楼市者也加快了步伐。”中原地产华北区董事总经理李文杰认为，综合以上几点，可以比较清晰地体现出眼下出现的这一波投资群体，助推楼市升温背后的心态反映。
●年末楼市升温
引发新一轮调控猜想
据北京房地产交易管理网数据显示：刚刚过去的元月上半月，北京楼市成交量期房住宅达到了4075套，现房住宅达到了3471套，二手房住宅更是达到了9349套。同比2010年同期均有明显上涨，特别是二手房住宅上涨幅度达到了近八成。商品房住宅及二手房住宅的总成交量也均为三年来最高。
而北京中原统计数据显示：1月上半月，北京二手房均价达到了20210元每平方米，环比去年12月均价19750元/平方米，明显上涨了2.3%，价格再次达到了历史新高。而在交易中城区的占比也相对继续上涨，继12月城八区二手房占比达到63.5%后，元月上半月占比继续上涨达到了64%，可见投资比例依然相对较高。
“经过两轮政策调控，北京房地产市场的率性上涨直接体现了需求的旺盛。但这种非正常现象也更有可能招来新一轮的市场调控”，东四环某项目负责人表示。
●98%期房项目历史最高价
加息周期购房者需谨慎
商品房均价再现明显上涨，环比2010年12月底，北京一手住宅成交均价21260元/平方米，目前北京商品房均价为21650元每平方米，上涨幅度达到了1.8%。北京中原抽样200个目前北京市场在售的项目统计显示，除之前泡沫化严重的通州等个别项目外，均价处于历史最高的达到了98%。
北京中原专业人士分析认为，首先：2010年连续两轮的调控起到了抑制价格过快上涨的目的，但是虽然价格上涨幅度减小，但是因为上涨的基础比较高，使得上涨的绝对值依然比较大。
其次：年初的贷款政策松动使得部分购房者盲目入市。但是，目前松动的仅是部分之前执行过分严格的贷款政策，可以说是政策的理性回归。从近期整体形势来看，楼市调控依然在持续。特别是上周存款准备金率的上调表明，年内依然处于加息周期内，购房者购房依然需要谨慎。
●年底供应荒促价格上涨
或透支后市
市场信息显示，1月上半月，北京房地产市场入市的住宅项目仅有1个：大兴区黄村镇的果岭华舍项目，提供住宅房源为48套，这一数据显示，年初出现了明显的供应荒。
从去年12月19日，北京商品房库存达到年内新高的109445套开始，因销售火爆而一路锐减，到今年1月15日，库存已减少到100696套。供应荒很可能使年底再次出现价格上涨的趋势。
北京中原分析人士认为：12月的供应高峰明显透支了春节前后的市场供应量。供应高峰增加的库存在12月来的成交高峰中消耗明显。12月下半月以后入市的项目也明显小型化，单个项目供应的住宅多在百余套，市场很可能再次出现明显的供不应求现情况。一房难求的现象将在年底局部项目明显出现。而要缓解供需比，预计需要等到2011年下半年，也就是2010年11月以后的土地上市高峰，而之前的楼市调控很难有太明显的效果。
●上半月保障房供应最多
后市房价或将企稳
北京房地产交易管理网数据显示，在1月上半月，北京保障房住宅供应达到了4个项目20万平方米，创造了历年新高。业内人士指出，保障房供应的增加将缓解楼市价格上涨的压力。
业内人士分析认为，首先：2011年北京等城市将新建大量的保障房，这些保障房入市将明显缓解购房者压力。
其次：保障房开始增加无产权的公租房比例，使保障房的投资属性逐渐消失，理性回归保障房的实际功能，无产权的保障房也减少了保障房分配缓解的问题。保障面的扩大将有利于京城楼市价格回归理性。(北京青年报) |
