2010年岁末，泰康人寿、生命人寿、安邦财险等八大险资集结北京CBD核心商务区中服地块，上演险资抢滩商业地产的一幕，为险资开闸再作注脚。为此，业内人士评价，险资将成为2011年地产大宗交易的主要买家，甚至提出未来将有7000亿元险资投资商业地产。实际上，30家主力房企2010年全年合约销售才8700亿元，而国内商业地产总价值不过4000亿元。
然而，这不过仅仅是险资吹响集结号的前奏。中国人寿(国寿)等险资大鳄早已暗流涌动，商业地产和养老地产齐头并进，更是间接介入住宅地产。
争食商业地产
2010年年末，在北京CBD核心商务区中服地块的投标现场上，险资战意酣然，泰康人寿、生命人寿、安邦财险等八大险资屡报高价，势夺宝地。值得注意的是，国寿尽管未参与竞标，却是其中Z6地块标王远洋地产的第一大股东，分羹中服地块。
如果在2010年9月5日之前，这或许是无法想象的一幕。彼时，险资暗流涌动，从买卖地产股票到借道信托资金投资，再到以自用物业名义直接参与招拍挂市场。
去年9月5日，《保险资金投资不动产暂行办法》出台，明确险资投资不动产账面余额不高于公司上季度末总资产的10%，可投资不动产，但不允许投资商业住宅。
“险资对于商业地产一直情有独钟，因为只有商业地产才能够容纳险资，就好比一条大鲸鱼不能够到小河里面去。不动产是一个长期资产，容量很大，因此险资进行资产配置，就要考虑各种风险，即使部分资产短期收益不高，但是必须通过资产配置来降低风险。”证券保险行业市场分析人士许力平对时代周报记者表示。
不过，最具诱惑力的还是商业地产的高收益。东北证券(000686,股吧)金融与产业研究所策略部经理冯志远对时代周报记者介绍，“商业地产的年化收益率在7%-10%之间，这对险资是有比较大的吸引力。一般来说，保险公司年化收益率可以组合到6%以上就很不错，7%-10%已经是超预期，这也说明为什么险资原来不能投资商业地产，但一直通过变相渠道来投资。”
“目前，关于险资投资不动产的具体细则还没有完全公布。就我们了解的情况，保监会对于险资投资房地产还处于一事一批的阶段，主要是大型险资参与。未来放开，应该是一个大趋势。”一名不愿具名的证券分析师对时代周报记者表示。
平安集团旗下平安信托总裁办秘书石玉磊此前透露，截至2010年12月初，各大保险公司到中国保监会报批的重大不动产投资项目已经超过110单，可投险资规模达5000亿元。
比之更甚的是，国金证券(600109,股吧)保险业分析师王刚则直指未来预计将有近7000亿元的险资可投入商业地产，几乎是预期的翻番。
实际上，根据申银万国于2010年8月5日发表的报告，截至2010年6月末，保险公司资产总额为45235亿元，按照最高上限10%计算，保险资金可用于投资不动产的规模为4523亿元，且未来还会继续增加。
“保险资金投资不动产的比例一般不超过保险公司总资产的10%，当然这一数字会随着政策而不断修正，但是保险资金投资不动产的空间还有待挖掘，因为若按照5%的投资比例计算，可投资于不动产的保险资金可达2032亿元，是2006-2009年四年间北京、上海、广州和深圳办公楼和商铺累计成交金额4961亿元的41%，是2009年一线城市商业总成交额的122.6%。因此目前一线城市优质的不动产还喂不饱保险资金的5%。”正略钧策房地产行业咨询中心高级顾问邓宇明对时代周报记者表示。
冯志远则认为，“理论上有4500亿元的险资可投入，而国内商业地产总价值不过4000亿元，但是有这个品种，有适合的钱来投，并不等于你一定要来投，这个跟容量没有关系。按照这个数据来看，险资更加不会急剧投资商业地产，因为较大规模投资参与较小规模容量会导致价值虚增。”
对此，上述不愿具名的证券分析师亦表示认同。他表示，从2010年下半年起，保监会连续出台了许多放开投资渠道的文件，可以看到一个大趋势，但是现在还是看不到一个比较大的量，“至少现在还是试水阶段”。
国寿暗度陈仓
“虽然说可投资金额显得比较大，但是保险公司现在已经潜在投资房地产市场的资金根本上是无法估计的，也摸不清。我们一致认为，这个量已经是非常大的，”冯志远对时代周报记者谈起自己与同行交流的经验，“隐性资产有两个要素：一个是持有信托资产，一个是持有股权。”
前者以平安为典型，后者则以国寿为代表，自用型开发、对项目公司股权投资、对开发企业股权投资等无所不及。
许力平表示，国内险资在财务上并没有进行资产重估，而实际上，国寿的地产量是最大的，其中自用商业地产量就达到上千万平方米，但是只能体现在原来资产上面，不能体现在利润上，因此，“国寿的隐蔽资产量是非常大的，远远超过平安和太保，这是国寿竞争力所在”。
根据国寿发布于2006年12月15日的招股说明书，截至当年6月30日，国寿占有和使用土地总面积为388万平方米，占有和使用自有房屋总面积共计458万平方米，租赁房屋总面积200万平方米。上市之初置入规模尚且如此，不难想象历时四年后国寿购入自用物业的规模。
实际上，国寿涉足地产可追溯到更早的1994年。彼时，国寿投资控股有限公司联合香港力华发展有限公司成立北京中保信房地产开发有限公司(北京中保信)，且时隔两年便建起中国人寿大厦，其中占地面积约1万平方米，建筑面积11.58万平方米，可租赁总面积10万平方米，自用兼出租。
2003年，国寿投资控股有限公司(国寿投资)的前身，即北京国寿投资管理有限公司成立，主要承接管理集团先前投资的非保险类企业及项目，涉及了酒店经营管理、房地产开发、物业管理等多个领域，其中包括北京中保信。
此后，北京中保信陆续购入北京西城区金融街核心区域的中国人寿中心大厦、鑫茂大厦。
2009年12月，国寿控股北京中保信地产公司更名为国寿地产，是全资子公司。国寿地产更是自诩为国寿旗下唯一从事房地产开发与经营业务的企业，亦是唯一公开的首家保险系地产公司。
根据2010年国寿地产深圳分公司发布的招聘信息透露，国寿地产资本公积金1.2亿美元，年营业额近2亿元人民币，其中中国人寿大厦、鑫茂大厦和中国人寿中心大厦三个北京项目的总建筑面积超过27万平方米，年租金收入超过1.9亿元。其中，“为实现打造国内一流房地产企业的目标阔步前行”一句颇有气势。
事实上，《暂行办法》规定保险公司不得投资设立房地产开发公司，或以投资股票方式控股房地产企业，其中“项目公司”不在上述禁止范围内。国寿地产显然是游走在政策边缘。
“国寿地产就是项目公司，当时是为了打理国寿自用写字楼物业设立的。”中国人寿董事长杨超表示，在现有的政策情况下，保监会认为保险公司投资开发商品房并不合适，但同时要考虑历史原因，已经存在的项目公司不受影响，“而且下一步我们还会积极发展国寿地产”。
不过，北京中保信或许仅仅是一个起点。2010年3月22日，国寿投资受让上海中保信投资有限公司(下称“上海中保信”)16.9%股权，后者以房地产为主业。
但是，作为打理国寿自用写字楼物业而设立的公司，国寿旗下中保信系并非只此两家。
其中，中保信实业投资有限公司是由国寿投资、上海中保信投资有限公司和广东中保信投资发展有限公司共同发起设立的、以实业投资为主的公司，以实业投资、财务顾问、资产管理和投资咨询业务为主体。广东中保信投资发展有限公司则主营项目投资、股权投资、投资管理等。海南中保信则是在公司高层考察海南的公司新闻中偶然地显山露水，但是在公开途径上却难觅踪迹。
“中保信系已经铺开了，国寿肯定是计划将散布的中保信整合到同一个平台上，但问题是，险资进军地产的步伐可能会受到政策环境的影响，所以国寿可能会更加低调。”许力平如是表示。
变相介入住宅地产
除了国寿影子中保信系外，国寿更是直接持股开发企业。
2009年12月，国寿斥资58.19亿港元，成为远洋地产第二大股东。次月，国寿再度受让其4.23亿股股份，持股24.08%，晋升第一大股东。时隔两月，远洋地产更是上演了勇夺地王的戏码，国寿在其中扮演的角色确实令人遐想。
邓宇明则对时代周报记者表示，这样一来，国寿实际上等于获得地产开发牌照。
值得注意的是，养老地产同样备受险资青睐。
在2010年全国“两会”期间，中国人寿董事长杨超就透露，国寿初步规划构建养老社区“一南一北”。其北就是计划在河北廊坊斥资1000亿元开发养老社区项目，其南就是在海南建设相应的养老度假村。
实际上，2009年11月，保监会批准泰康人寿保险股份有限公司养老社区投资试点方案，成为首例险资投资的养老地产项目。之后，除了国寿，其他险资早已觊觎。
2010年4月，合众人寿与湖北蔡甸区签订合众人寿健康社区项目投资建设协议，项目建设用地规模2400亩，建筑总面积160万平方米左右，投资规模约100亿元人民币。
“国企背景的险资肯定是利用政府关系去拿最便宜的地，险资拿地的规模非常大，当地政府一看是巨额的投资就非常感兴趣，所以拿地成本非常低。目前，险资投资养老地产的盈利模式并不是很明确，但是从地产的角度来看，险资看中的是土地增值的长期收益，再不济也可以转让项目。”许力平如是表示。
“如果在河北或者海南打造大规模的养老项目，盈利模式等各方面都存在着很大的问题，付出的人员、资金成本远比一般地产高，包括管理人员和医护人员等，”许力平继续质疑道，“建立千亩规模的养老社区，关键在于是否有那么多的老人居住。万一空置的话，就无法实现投资收益。养老地产，就是为险资开了个口子，其意不在养老，而在于地产，可以说是变相介入住宅地产。”
(本文来源：时代周报) |
