继1月26日晚紧急出台“国八条”，1月27日晚，国务院又同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，随即重庆、上海立即宣布启动试点并从昨日起实行。有专家表示，尽管目前仅在两个城市试点，短期内对楼市整体影响有限，但房产税试点的推出，标志着中国住宅地产房产税时代的到来，这一重磅税收武器也将终结中国楼市的投资黄金时代。
■对比上海方案较重庆更温柔
从试点两市方案来看，重庆首先打击投资性购房与高端住宅。按照细则，所有存量的高端住宅都将征收房产税。
所谓高端住宅是指比主城区新建商品住房建筑面积、成交均价高两倍的房子，如果以目前市场重庆主城区每平方米均价5000元左右计，也就意味着从每平方米1万元开始到每平方米1.5万元，按0.5%税率征收；从每平方米1.5万元到每平方米2万元按照1%征收；每平方米2万元以上按照1.2%的税率征收。这一税率比上海高一倍左右。
目前，重庆大部分房产属于均价以下，据介绍，每平方米1万元以上占比不超过30%，1.5万元以上的不超过15%。也就是说，重庆给未来价格与高档房设定了一个上限。
相比之下，上海的方案则温柔许多，不仅税率较低，对存量房也网开一面，此前购房者不会受到房产税政策困扰。即便是新增购房，由于人均住房面积超过60平方米部分才开始征收，而且按照住房市场交易价格的70%计算缴纳，因此总量也不会太大。
知名财经评论员叶檀算了一笔账，上海一家三口如果购买第二套住房，以拥有建筑面积200平方米计，扣除每人60平方米，需要纳税面积为20平方米，以每平方米2万元计，缴纳市场交易价格的70%，适用税率0.6%，该家庭每年需要缴纳的税额为1680元，完全在可承受的范围之内。
■评价重庆分档征收操作有难度
对于两市的征收办法，许多专家和业内人士也有不少看法。
由于重庆采取的是分档征收的办法，独栋商品房、新购商品房价格超过均价3倍以下，按照0.5%征缴，3—4倍收1%，4倍以上收1.2%。如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房可以抵扣。其中存量独栋商品住宅抵扣基数是户均180平方米，高档住房为户均100平方米。
北京中原地产张大伟认为，这需要落实各区域的所有项目房源价格，计算出均价后，才能落实项目价格是否纳入纳税范围，在操作上有很大难度。SOHO中国董事长潘石屹也在微博上表示很难界定。
针对上海的方案，张大伟认为实操性更强，因为只核实面积，更容易筛查出需要纳税的房源，再根据价格制定纳税额。
不过佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出，上海房产税的两个关键词是新购房源、60平方米以上。征收方法并不科学，欠缺公平公正性。他认为，房产税的征收不单单在面积、价格上要列出税收等级，还要对存量和增量有所考虑。
中国社科院财贸所所长高培勇表示，“税收的一个重要功能就是调节财富的占有和收益，是对财富的二次分配。”房产税改革必须要兼顾公平和效率，对个人征收房产税的改革设计既要突出税收调节社会财富的作用，也要注重对低收入家庭、弱势群体的住房给予减免税。
■影响长期威慑作用大于短期影响
从两市试点方案看，重庆主要针对高档住房，上海主要针对新增住房，因此真正涉及的人并不多。按照重庆市市长黄奇帆估算，九成百姓与房产税试点无关。房产税改革对楼市的影响并不会太大。
此外，由于目前仅仅是重庆、上海两市展开试点，即便2011年可能有更多城市跟进试点，但短期内房产税在全国范围内全面推开的可能性并不大，对整体楼市的影响也相对有限。叶檀表示，2011年重庆与上海的房价会受到影响，但其他城市很难预料。很多人希望房产税起到一剑封喉的作用，从短期看这是不太现实的。
不过，房产税改革试点的展开，更多地具有象征意义和对未来楼市的威慑作用，能对未来投资性购房产生抑制作用。叶檀表示，房产税试点的推出，标志着中国住宅地产房产税时代的到来，这一重磅税收武器也将终结中国楼市的投资黄金时代。此外，房产税试点推出赶在第三轮调控政策出台的第二天，非常明显地放大了调控的作用，形成了叠加效应。
中国人民大学财政金融学院院长郭庆旺表示，房产税增加了持有成本，会使投机性购房者减少囤房数量，住房供给量会有所增加，从而有可能会减轻房价上涨压力。住建部政策研究中心副主任秦虹也认为，房产税将增加房产持有者的持有成本，自住型、投资型购房者都会谨慎、合理地选择购房面积、地点和购房的时间。
中央财经大学金融学教授郭田勇预计，随着“国八条”、房产税试点等第三轮调控政策的出台，楼市有望在今年上半年进入调整期。
■延伸难解保障房建设资金之渴
据了解，财政部、国税总局、住建部三部委表示，房产税为地方税，试点征收的收入属于地方财政收入。为充分体现调节收入分配的政策目标，改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁房的建设，以解决低收入家庭住房困难等民生问题。
从26日出台的“国八条”来看，未来我国住房体系建设将走商品房和保障性住房双轨制，保障性住房将进入一个高峰期。根据规划，2011年我国计划建设1000万套保障性住房。因此，将房产税收入用于保障性住房建设符合这一方向，也拓展了保障性住房建设资金的来源。
不过按照重庆方面估算，2011年房产税的征税额大约仅为2亿元。上海与重庆相比应该只少不多，这是因为此前出台的“国八条”有明确的限购要求，因此新购房增量也不会太多。
可以看出，房地产税的征税额与整个房地产市场的税费相比，只是很小一部分，对保障房建设所需要的天量资金投入来说，也仅是杯水车薪。由于房产税税率较低，期待通过房产税收入来解决保障房建设资金的“饥渴”并不现实，保障性住房建设资金仍将主要依赖政府财政投入、土地出让净收益和公积金收入。(南方日报记者卢轶) |
