2011年1月20日，富力与合景泰富联合公告，宣布成功取得上海城投悦城置业有限公司30%的股权，为此两者投入10.14亿元。早在2010年11月，富力及其伙伴为了这个项目就已经投入了23.5亿元。加上两天前富力获得的广州杨箕23.5亿元的旧城改造项目，一不小心2011年富力又显示出大撒金钱的扩张势头。
然而从富力的财务状况上看，其负债率一直高居行业前列，2007年疯狂扩张的恶果直至2010年才稍稍缓和。加上2006年就开始实施的回A战略又迟迟未能获准，前车可鉴，富力的积极态度以何为保证?
二进上海
1月20日，富力与合景泰富从上海城投悦城置业的母公司手中购得该公司30%的股权。至此，该公司的全部股权已被收购完毕，富力与合景泰富将分别获得其50%的权益。
地产企业间的并购，看中的通常是土地。此交易也不例外，上海城投悦城置业拥有新江湾城C5地块的全部开发权。据了解该地块包括21万平方米的住宅以及14万平方米的商业综合项目，另外已经卖出8.4万平方米的住宅。
曾几何时，新江湾城被称为上海市中心的最后一块处女地。2007年之前曾受到热烈追捧。当年11月新加坡仁恒地产以13亿元的高价拿下新江湾城D3地块，楼面地价突破了2万元/平方米。而此次富力与合景泰富花了10亿元，加上2010年11月收购美国汉斯集团手中70%的股权，前后一共花掉了约33.68亿元的并购款，粗略计算折合楼面地价在12400元/平方米左右。
如此看来，这笔买卖似乎赚了不少。但翻翻周边的销售记录看，上海新江湾城受2008年金融海啸的冲击颇大。2009年3月的成交均价一度滑落至1.47万元/平方米。尽管现在楼价已逐步恢复至2.5万元/平方米左右。但当年高价拿地的开发商基本没有动作。“富力也是看好上海市场。”亚银投资的首席分析师李大伟表示，按现在的售价计算，富力该业务的利润空间并不大。
其实，这已经是富力第二轮进军上海市场。2007年开始富力也曾发力上海市场，但直至2010年，上海的销售收入仅列富力各大市场的倒数第四。2008年富力突然宣布，将上海并入华南大区，原本的华东大区撤销。
“积极进取”
再度进军上海只是富力内部“积极进取”策略的一个部分。1月19日，该公司在香港宣布，调高2011年的合约销售目标，由原定的360亿元人民币调升至400亿元。仅仅不到20天，富力为何就将目标提高了10%?
“富力2010年12月的销售情况很好，让公司对2011年的市场偏向乐观。”李大伟分析道。富力公布2010年12月的协议销售额及销售面积分别为32.69亿元及约23.42万平方米，较2010年同期分别增长98%及70%;其2010年全年的协议销售额达322.46亿元，同比增加33%。如果单纯从一个公司的发展情况而言，这是相当可观的增长数字。但如果放在2010年房地产企业销售大涨的背景下，这似乎又缺乏说服力。2010年万科同比增长了70%;恒大地产增长了72%;碧桂园增长42%。
海通证券的分析师认为这与富力的负债情况息息相关。据其预测，截至2010年年底包括尚未支付的地价款，富力的净负债已经高达250亿元。“此情况意味该公司需要选择或是在未来的卖地活动中按兵不动，或是降价以加快物业销售。”海通证券如是判断。
按兵不动从来都不是富力的作风。据统计，富力于2010年最后两个月花费65亿元补充土地储备。“富力地产会因此次收购令净负债比率升至120%，并成为业内最高负债比率的公司。”2010年11月在富力宣布收购上述新江湾项目70%股权时，瑞银发表的报告称。
从上市开始，激进就融入了富力的血液中。2006年大举拿下21宗土地;2007年，正值土地高烧期，富力地产却一路高歌猛进，一举拿下20宗土地，其中不乏高价地王。激进的发展策略，令富力净负债权益比率持续大幅攀升。2005年上市之初仅为20.5%，2006年上升至71.5%，2007年底高达139.5%。
2008年，在全球金融风暴和房地产行业调整夹击下，富力被迫开始调整策略，但销售情况不如人意，年末净负债比率仍高达123.8%。进入2009年，在政府出手救市的大背景下，富力地产加快了项目推出、减少购地支出、放缓商业地产发展，并趁机重组了90亿元的债务。即便如此，其年末净负债率仍高达98%。2010年3月，富力董事长李思廉曾表示，希望在年内将这一指标降至80%。
但2010年底及2011年初的连番扩张，使这一目标越来越远。
应对之法
当年富力的“张狂”并非一时热血，他们早早就计划在国内资本市场融资。香港IPO融资——迅速发债扩张——回归A股上市融资——平抑债务后再扩张。其内部员工告诉《中国经营报》记者，当年富力对于回归A股信心十足。“当时高层的认识是：即便有阻挠，两年内也能完成国内IPO。”
但富力在2006年6月向监管部门递交相关申请后，其战略一直无法实现。2010年5月28日富力股东大会通过将发行A股计划有效期再延长1年的决定，这已是其第三次延期回归A股。目前，证监会已暂缓房企融资申请的审核工作，证监会与国土资源部合作把关房企融资、再融资与土地储备情况，这使富力回归A股的计划变得遥遥无期。
无法在资本市场融资，富力除了寄希望于销售市场外，合作开发也是其最主要的应对策略。“富力内部将土地出让金超过50亿元以上的都作为大型项目。”李思廉在2010年中期业绩会后向本报记者表示，因此联合开发将成为主流。
比如受人瞩目的亚运城。2009年12月，富力联合碧桂园、雅居乐组成了“民企联合体”，以255亿元的天价，高奏凯歌从保利、万科、中海的“央企联合体”手中夺得了规模超过400万平方米的广州亚运城项目。
到了2010年4月，富力与央企角逐天津咸水沽镇项目，最后以70亿元的高价成就天津地王。当市场还惊呼富力的不计成本时，富力宣布该项目是其与雅居乐、合景泰富、世贸共同开发。其后富力又宣布与世贸合作共同投资其在广东惠州的项目，预计项目总投资高达400亿元。
建银国际地产业分析师陈嘉祺认为，开发商采取合作方式获取土地或者共同开发，固然有资金方面的原因，而一个最直接的后果，是此举与发债不同，不会对上市公司的负债比率有影响。因为在合作开发地产专案时，股权比例往往比较分散，对于开发商来说，这部分开发贷款并不计入合并报表，而是隐藏在联营公司项目下。所以，合作开发，可以在增购项目的同时，不会令资产负债比率上升，减少投资者的担忧。(中国经营报) |
