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调控升级能否打开房价回调通道？
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http://www.lgmi.com 发表日期：2011-2-9 9:17:57
兰格钢铁 |
春节之前，楼市调控“国八条”雷霆出击，由于春节本来是楼市淡季，其影响将在节后才能消化和显现。可以预见，今年整体高压式的调控氛围将贯穿全年，“国八条”中不论是限购还是差别化信贷、税收，以及对地方政府保障性住房建设和房价调控的问责力度，都比以往有所升级，那么房价回调的通道能否就此打开？
新一轮全面、密集调控重拳来临，重庆和上海房产税试点落地，表明在经济稳定增长势头已经确立的背景下，楼市调控不再投鼠忌器，而且今年的中央一号文件锁定水利，并提出了相应的投资计划，今年的投资重点将会逐渐转移到农村水利等基础设施建设上来，补足农业发展和粮食生产的短板，也降低了因房地产调控带来的投资下滑的担忧。
这也意味着我国房地产运行新格局即将到来，在土地征用、出让、住房开发建设、销售等各个环节形成的调控思路以及已有成果，尤其是针对个人住房房产税的推出，有望触动和解决房地产市场中的深层次问题，从而形成新的房地产良性发展机制。保障性住房建设和供应体系构架的初步形成，也将明显改善整个楼市的供需状况。
从抑制不合理需求来看，“国八条”继续强调要进一步有效遏制投机投资性购房，而各地最有效的措施陆续出台，不断扩围的限购令已经封死了投资者的入市空间，对于第二套住房贷款限制政策的加码降低了投资者的信贷杠杆，投资性需求继续大规模入市的空间不复存在。而差别化信贷、税收政策的持续实施，将不断加大拥有多套住房业主的持有成本，住房投资的风险开始积累，房价上涨空间的缩小还将挤出投资者中的存量房，从而对二手房的供需产生影响，使存量住房资源重新得到配置。
据了解，目前明确将要实行限购的城市已经达到36个，限购限贷等短期调控措施抑制不合理需求的效果立竿见影，这些短拳的实施将为保障性住房建设等调控“长拳”争取更多的空间和时间。
北京市房地产交易管理网的数据显示，1月份，北京期房住宅成交量环比去年12月下降30.1%，新房成交下滑趋势明显，但是二手房成交量却创下了去年调控以来的新高。
不少业界人士判断，去年年底一线城市房价又出现了小幅上涨，但受调控政策日趋严厉的影响，北京等大城市房价上涨将失去支撑和动力，可能再度出现停涨。而3、4月份的传统旺季，正是楼市消化政策、调控效果持续显现的时间段，购房者在力度加码以后的调控氛围中，入市意愿将持续趋淡，观望气氛将重现，春节过后楼市可能持续低迷，从而给全年的房价走势奠定基调，房价的调整幅度也将加大。
供需决定价格，在投资性因素被剔除殆尽后，这一颠扑不破的规律将在楼市愈发明朗，一方面不合理购房需求被强力压制，严厉的房地产调控和货币政策回归稳健，都将限制需求的进一步释放，另一方面，并未减速的房地产投资和保障房建设的加快将明显增加住房供给。
国家统计局数据显示，2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，同比增长28.4%；全国房地产开发企业房屋新开工面积16.38亿平方米，同比增长40.7%。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，这两个指标的绝对规模都创了近十年之最，尤其是开工量的增加，很快就会传递到商品房供应上来。未来半年到一年，商品房预售量将有所增加。
以上海和重庆试点房产税为标志，楼市调控的诸般武器基本全部亮相，政策组合体系基本建立，为未来的房地产市场运行奠定了初步的制度框架。“由于我国城镇化高速推进而且空间广阔，房价对许多传统的调控措施具有天然免疫力，因而房产税这剂猛药承载着决策层调控的最终希望。”上海证券分析师曾小勇认为，房产税试点启动，意味着中国的房地产调控在不断的博弈、探索之后政策框架基本搭建完成，也标志着中国房地产超级牛市的主升浪被终结。
在这种框架体系下，决定房价走势的是调控政策的严厉程度、落实情况以及地方政府的执行力。今年调控措施的执行力也将与去年不同，严令地方政府向社会公布年度新建住房价格控制目标的做法，实际上已把地方政府的责任具体量化，成为看得见、摸得着的考核目标。
对很多人来讲，“国八条”的出台不期而至，在“十二五”开局之年政府即发出如此严厉的调控信号，“房价不降、调控不止”的调控决心愈发明确，主导房价走势的开发商将逐渐丧失与政策和购房者博弈的筹码，楼市话语权将缓慢向购房者倾斜，房价理性回归只是时间问题。(金融时报记者李文龙) |
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