一边是小中介春节后的关门走人，一边是品牌中介大规模发布招聘广告逆势扩张，在《房地产经纪管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》以及楼市调控的限购令多方影响下，房地产中介机构新一轮洗牌开始显现。但与此前数轮楼市调控中出现的大规模关店潮不同，在本轮洗牌过程中，“存有余粮”的品牌中介誓将一“撑”到底，调整战略增强市场应对能力。业内人士认为，由于中介机构长期存在的行业门槛低、基础薄弱等问题，更深层次的洗牌或许尚未开始。
租赁新政、限购令夹击
小中介利润锐减无奈关门
2月8日，当北京大多数房产中介迎来春节后第一个工作日时，已经在北京市朝阳区和平里青年沟持续营业长达七八年之久的天隆嘉业却再也没有开门迎客，取而代之的是一个小卖店；无独有偶，同样在这条街上的另一家中介也没有继续营业。
“都说现在是二手房市场最好的时候，可条条框框管得也更严了，特别是不让群租和吃差价之后，我们的利润被打薄了许多。”曾在天隆嘉业工作的一位业务员告诉记者，与连锁中介有较多可共享的房源不同，像自己这种只有一家门店的小中介，主要依靠“扣房”和“分租”为生。
所谓“扣房”指的是经纪人在买卖的过程中遇到低于市场价格的房屋，自行“扣”下，付给房主一笔定金，并签订相应的合同规定该房屋房主不得将房屋另卖他人，随后再待合适的时间高价卖出，从中赚取差额。“扣房最大的好处就是不过户，谁看上了直接跟房东办手续，我们就是利用自己从事这行的优势打了个时间差赚钱。”
至于“分租”，主要指管家式租赁，这类房屋以三居室以上的大户型为主。
“像和平里这一带的二手房，80平方米的三居室如果整租，条件差不多的大概每套在4000元/月左右，如果把房子整体租下来，再一间一间地出租出去，每间按照大小不同一般可以租到1400-1800元/月不等，算下来比整租至少多赚30%，当然，如果每间里再按床位出租，就赚得更多。”据这位业务员透露，相比于“扣房”的可遇不可求以及对资金的依赖，小中介更倾向于从“分租”中获取利润。
然而，住建部等三部委上月出台的《房地产经纪管理办法》以及从2月1日起正式执行的《商品房屋租赁管理办法》却将小中介的好日子彻底打破。
根据《房地产经纪管理办法》，中介公司和经纪人不得承租和承购自己提供经纪服务的房屋，《商品房屋租赁管理办法》更是斩断了群租的源头。
“大中介还好，门店多，不让租、买自己代理的房屋可以门店间互相串换，我们就没戏了，就这么两个人。”除了行业新政对“利润”的打薄，在这位业务员看来，第三轮楼市调控中涉及的限购令以及二手房营业税的全额征收更是给二手房买卖以致命的打击。
来自北京中原地产和伟业我爱我家等中介机构的统计数据也证明了这一点。统计显示，2009年底，北京市实际常住人口已达1972万人，其中户籍人口为1246万人，大约户数在450万左右，居住半年以上的流动人口达726万人。按照这一调查数据核算，大约两成的北京户籍家庭和250万非本市户籍家庭的购房需求将受到限购令的影响。
在分租遇阻、限购令导致成交量急速下降之后，天隆嘉业等小中介几经思量，最终选择了停业另谋出路。
大中介“撑”字当头
招兵买马等待时机
与小中介节后关门走人不同，春节假期刚刚结束，伟业我爱我家集团、21世纪不动产、美联地产等品牌中介的招聘信息纷纷出现在各大招聘网站上，招聘的人员多以基层业务员为主。除了逆势招聘外，部分中介机构更是通过大幅度提高底薪来“留住”核心业务人员。此前链家地产便宣布，整体上调业务人员的底薪，平均上调幅度达100%。
“链家今年没有任何收缩门店的计划，个人估计其他的品牌中介也不会轻易关店，大家都会撑下去。”链家地产副总裁林倩坦言，受几轮楼市调控的影响，近期二手房成交量明显回调，链家门店均不同程度地感受到了调控的威力。然而当她将2005年以来历次调控后市场反应逐一对比后发现，二手房对调控的适应能力在增强，市场回调周期明显缩短。
林倩回忆，2005年调控以后大批的中介关门倒掉，一年以后市场回暖之时居然有顾客拿着钱找不到中介帮忙买房；但到2008年，由于市场低迷期出乎大多数人意料的短暂，仅仅半年后便迎来了前所未有的复苏。不少中介机构的收缩计划刚完成，便发现市场成交再度出现大规模反弹，此时那些咬牙坚持下来的门店立即获得了生计，而更多后知后觉的企业则在一年后才重拾开店计划，此时蛋糕早已被瓜分殆尽。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，一家成熟的中介门店从开设到盈利通常需要一个过程，包括门店业务人员的培养和对周边区域楼盘的精耕，过于频繁开关店对于有意长期发展的大型中介企业来说是非常不理智的行为。
除了历史因素，在21世纪不动产中国区副董事长卢航看来，过去两年楼市近乎“疯狂”的成交量也给了品牌中介“撑下去”的信心。受制于上市公司披露限制，卢航并未透露21世纪不动产去年的具体利润额，但坦言将远超2009年。
而据公开发布的信息显示，去年链家地产买卖业务带来的佣金收入就超过19亿元，伟业我爱我家、中原地产等品牌中介也都在过去一年赚得盆满钵满。“尽管行业经历了最严厉的调控，但是2008年出现的品牌中介关店潮并没有重演，可以看到中介的生存能力在增强。”卢航说。
“小死大生”两极化渐现
中介谋求转型
尽管有所储备，但面对不断下滑的买卖成交量以及日趋收紧的租赁新规，品牌中介们也不得不在业务范围上有所调整以应对即将到来的行业洗牌。
近日，伟业顾问与我爱我家两家中介经纪机构宣布合并成立伟业我爱我家集团，这也是本轮楼市宏观调控以来第一个涉及兼并重组的品牌机构。以新房销售代理为主业的伟业，与以房屋租赁、二手房买卖为主业的我爱我家合并，将展开更深层次的业务联动，我爱我家的代理门店将兼营伟业顾问的楼盘销售，二手中介将销售的触角正式伸向一手房领域。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强认为，经纪机构通过资源整合构建房地产经纪的全产业链条，有利于规避当前楼市波动带来的风险，也为业界提供了一种全新的经营模式。
同样是作为综合服务机构的中原地产则认为，全产业链或许会成为未来一段时间内整个行业的主要发展方向。中原地产华北区董事总经理李文杰坦言，中原目前涉猎的业务已经包括给开发商的一手房买卖和为个人交易提供帮助的二手房中介业务。
“跟小中介多依靠买卖差价赚取利润不同，品牌中介更多的是走量，这个量，市场好的时候是买卖的开单量，不好的时候则依靠租赁的利润。”林倩告诉记者，在市场情况良好或正常的情况下，租赁业务的收入一般占品牌中介机构总收入的1/5到1/4左右，当买卖市场出现整体下滑时，租赁业务收入的比例便上升至1/3甚至更多。
“以前我们为了规避风险，租赁这块并不做管家代理，仅仅是第三方信息介绍，但在几次调控之后我们发现，租赁利润是非常稳定的收入来源。”林倩坦言，以去年4、5月第一轮楼市调控后为例，受调控影响，当时二手房买卖的开单量大幅下滑，最少时只剩下原来的两三成，这时租赁业务“稳定”的利润来源便显现出来。
北京中原地产三级市场部研究总监张大伟也表示，限购令在打击买卖的同时也对租赁市场释放了挤出效应，大量因首付比例提高、贷款利率上涨而暂时放弃购房计划的人群将重新选择租房，而从“保稳”的角度讲，今年各大中介也都应重视租赁业务的发展。
一个人买房一群业务人员服务的场景恐怕每个通过中介机构买卖二手房的购房者均经历过，尽管人海战术为中介机构增加了开单量，但却也无形中提高了单笔业务的成交成本。
已经拥有660家门店的链家公开表示，今年将调整为增加市场占有率而拼命铺店的开店策略，更多地将通过提高单店利润率来增加单笔业务的收益率。“我们虽然有660家门店，但每一家门店的成本都不小，而且我们不可能永远依靠开店来提高市场占有率，只有提高单店的业务量才是上策。”
除此之外，伟业我爱我家、21世纪不动产、中原地产等纷纷宣布将加大网络营销的力度，而部分中介机构更是在自己的网站设立了3D看房、直播看房等立体化看房服务，利用网络进行交易的方式更是各家中介在楼市调控下，降低成本却又增加开单量的又一招数。
基础薄弱市场混乱
更深层次洗牌恐还未开始
“虽然普遍预计二手房将来是房屋买卖的主流，在本轮洗牌的过程中，品牌中介又有机会得到更为有利的发展，中介机构也是个朝阳产业，但由于基础非常薄弱且并不规范，特别是在楼市调控的作用下更显得风雨飘摇。”多位品牌中介负责人均坦言，尽管新政给了中介机构重新洗牌的机遇，但由于此前进入门槛低，无序竞争现象严重，这场洗牌能否将中介机构彻底带上正轨还有待考验。
来自住建部的统计也显示，目前全国从事房地产经纪活动的人员超过100万人，其中有3.7万人取得了全国房地产经纪人资格，房地产经纪机构(含分支机构)超过5万家，经济发达城市的房地产经纪机构数量较多，如北京市取得营业执照的房地产经纪机构约1.2万家，上海约9000家。北京1.2万家房地产经纪机构中，仅有5500多家到房地产管理部门备案，备案率不到一半；深圳7800家机构中，仅有1200家备案，备案率只有15%。对房地产经纪人员也没有强制性的资格要求，许多从业人员没有受过正规的职业教育，素质较低，流动性大。
与此同时，目前采用虚假承诺、恶意压低收费等手段承揽业务屡见不鲜，这就造成机构只重视销售速度而不重视服务质量。更有甚者，发布虚假的房源信息，不告知不利于成交的房屋真实状况，诱骗或者强迫消费者交易；低价收进、高价卖(租)出房屋，赚取差价；隐瞒房屋真实成交价格，协助交易当事人签订“阴阳合同”、规避房地产交易税费；通过违法违规的代收代付方式，侵占、挪用房地产交易资金等。
对此，业内人士纷纷表示，在楼市调控的大背景下，中介机构的洗牌远不止“小死大生”两极化这么简单，更深层次的洗牌或许尚未开始。(北京商报) |
