春节之后，按照国务院的统一的布置，全国税务系统正在准备对高档住宅重点进行土地增值税清算。此举可看做加息、限购、量化考核地方政府、全额征收营业税之外，对房地产进一步调控的“一揽子政策”之一。
住房和城乡建设部(下称住建部)、国家税务总局(下称国税总局)的官员均向《中国经营报》记者证实了这一消息。而所谓“高档楼盘”是指那些定价或者销售、成交的价格明显高出区域内平均成交价格的住宅楼盘——按照国务院要求，这些楼盘均将被重点清算土地增值税。
作为对土地增值部分征收的税负，房地产开发的领域的土地增值税一直是近年来国税总局重点关注的领域之一。在第三波楼市调控的背景下，中央政府试图通过这一手段，逼迫地产开发企业加快开发节奏，治理囤地惜售，以增加市场供应，助力房价调控。
向高档楼盘开刀
“我们现在在做一些财务上的计提准备，主要是针对土地的增值税这一块。”2月8日，北京市东城区一位不愿具名的开发企业副总告诉记者，他透露，日前他们接到来自税务系统的知会，称近期将会组织对高档楼盘土地增值税的专项重点清算工作，该企业开发的楼盘便赫然在清算之列。
2月10日，住建部的一位官员向记者证实，在国务院日前下发的房地产调控的相关文件中，确实包含对“高出区域平均价格的高档楼盘重点进行土地增值税清算”的内容。随后，国税总局一位官员亦向记者表示，写有上述内容的文件该部门已经收悉，并已着手部署工作，进展顺利。
所谓土地增值税，是适当的调节土地增值收益而征收的一种税收。1994年，国务院颁布实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(下称“暂行条例”)，按照“暂行条例”，土地增值税实施累进税率，最低30%，最高税率高达60%。
接近住建部的消息人士称，本次国务院要求重点清算的是高档住宅楼盘，而高档住宅的判定标准，是以高出区域平均销售价格为标准。“至于具体高出的幅度标准，因为各地方的情况不同，因此不能一刀切，而是在中央提出总体精神的情况下，由地方相关职能部门予以划定。”他说。
对此，国税总局官员表示不便评价，只是强调，会按照国务院的统一部署落实国务院楼市调控的总体精神和要求。从2006年开始，国税总局开始进入房地产调控部际联席会议，是为房地产调控的核心部门之一。
目前，各地在契税、营业税等相关税种的征管领域，已经有较为明确的高档房划定标准。例如北京，在契税征管的过程中，便以面积大于144平方米、土地价格、房屋销售成交价格超过区域基准地价、区域平均售价15%为标准，划定高档住宅的范畴，对应征收契税。
负重几何？
土地增值税的重点清算并非新生事物，国税总局分别于2007年、2008年和2010年三次下发有关文件，对土地增值税清算的一系列技术问题进行规定。“这次的重点清算工作，将在这些技术问题规定的基础上进行。”一位不愿具名的地方税务局官员向记者表示。
对于中国地产商而言，土地增值税实际上才是真正能让他们感受到切肤之痛的“所在”，因为这一税种是直接影响地产商真金白银收入的税收政策。
记者从税务部门了解到，在本次重点清算的过程中，将严格执行如下规定：增值额未超过扣除项目金额50%，征收增值额的30%，超过50%未达100%的征收40%，对超过100%低于200%的征收50%，如果超过200%，则需要缴纳增值部分的60%作为土地增值税。
中央财经大学财政税收学院副院长刘桓告诉记者，由于土地增值税执行的是累进税率，具体到当下的房地产市场，往往是开发时间和周期拖得越长，房价就长得越高，这就导致征收土地增值税的税基也就越大，开发企业需要支出的税金也就越高。
“现在土地增值税，基本上是采用预征的方式，口径比较松的时候，预征额为1%的下限，也就是一个项目还没有动工，先按项目预计销售收入的1%预征，然后在项目完成结案后进行清算，现在，这个预征额的下限提高到了5%。”一位不愿具名的开发企业财务总监于2月8日告诉记者。
她给记者算了一笔账，如果项目的销售评估值与土地获取成本及运营成本之间差价的总额为1亿元，预征1%的与预征5%的的差距就是现金400万元，况且绝大部分项目的评估值差价多数都在1亿元以上，动辄就是超过1000万元以上的现金支出差距，这个差距对企业的财务运作是真金白银的影响。
北京四方联达房地产经纪公司的总经理杨少锋表示，2009年北京单价15000元/平方米就可以算得上是高档住宅，而现在至少需要25000元/平方米以上的才算得上高档项目，“从这个侧面可以看出，从2009年到2011年，两年间，北京主流房地产项目的增幅都在100%左右，这还没有计算项目土地获取年代的成本，可想而知，如果从严征缴高档项目的土地增值税，房地产企业真金白银的现金支出，会有多大的压力。”他说。
意在逼出供应
对于土地的增值税，开发企业的忌惮与恐慌或许恰是政府的意图所在。“政府希望开发商忌惮如此之高的税金，加快开发和销售的节奏，从而短时期内充实楼市的市场供应，以缓解市场供应的压力。”杨少锋说。
从2010年4月开始，国务院三次下发文件对楼市进行的宏观调控，其间均提出要稳定城市住房供应。但市场中现实的情况是，不少开发企业面对市场快速上涨的房价，采用拖延开发周期、销售周期的手段，获得更高的销售价格，以提高利润。
分析师薛建雄认为，其意所指，很大程度上是在迫使开发商迅速的顺应市场趋势，大批放量使价格迅速回落。
“稍微明智点儿的开发商都会算出这笔账，与其死撑后还被收高额的增值税，不如现在降价回笼资金。”江苏省淮安市房管局局长邵明认为，这一政令对进一步巩固调控成果将起到很好的作用。另一方面，土地价值在过去几年的成倍攀升，原有预征税率标准已经过时，税率提高，则可以大大提高地方财政收入。
在接受记者的采访时，万科股份总裁郁亮表示，在外界评价中，开发企业通常被指摘为发展靠融资、利润靠通胀，但万科的策略是主要不靠土地增值赚取利润，从而确保财务的总体安全。
但即便如此，万科在上一次土地增值税的清算的风暴中，依然进行了大幅度的财务计提手段，以应对可能出现的各种情况，不仅万科如此，招商地产、金地集团、保利地产等房地产上市企业均是如此。
这一次，结果又将如何？
(中国经营报) |
