我国农历新年之前，被视作楼市调控“杀手锏”和“加强版”的房产税试点及“新国八条”密集出台，各大城市的楼市无一不感受到萧萧刺骨的寒意。节后第一天，接踵而至的加息，更是被视作开发商脖子上的又一道枷锁。楼市的生存环境，从未像现在这样恶劣过。作为新国八条的落地，各地已经或正在酝酿与之相配套的实施细则，楼市调控的决心和力度，从中可见。2011年，在一系列密集调控之下开局的各地楼市，将迎来怎样的“气候”？
距离各地出台房屋限购政策的日期越来越近了。
按照“新国八条”的规定，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。
有业内人士计算，在上述要求下，将至少有36个城市出台或更新住房限购措施。但截至目前，仅有青岛、上海和济南三地出台了细化政策。这意味着，在未来数天内，限购政策将在多个城市密集铺开，楼市将迎来前所未有的限购大潮。
据《每日经济新闻》记者了解，最先出台限购政策的北京，新版限购令很可能于本周面世。但由于北京已有较为严厉的限购政策，因此新政将结合“新国八条”的要求，“两者取严”。
北京本周或启动更严限购
为继续抑制投机，“新国八条”提出了最新的限购措施：对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房；其余的限购一套住房。
与此前部分城市出台的限购令相比，这一措施显然更加严格。在此前北京、青岛等地的政策中，要求以家庭为单位，只能新购一套住房，对购房者是否拥有本地户籍，并没有特殊规定。
按照要求，新的限购令正在各地铺开。2月1日，上海出台的“沪九条”，严格按照“新国八条”的规定实施限购。济南则规定本市及非本市户籍居民家庭，只能在市区范围内新购一套新建商品住房，力度明显弱于“新国八条”。
事实上，1月29日，青岛市政府就召开新闻发布会，介绍青岛出台“限购令”的相关情况，但未公布太多细则。
北京作为热点城市，近期关于限购令的传闻颇多。《每日经济新闻》记者从权威人士处获悉，京版限购措施将在本周推出。
早在去年4月30日，北京就在“国十条”的落地政策中提出了限购措施，成为第一个出台限购令的城市。该政策以家庭为单位，统一限购一套商品住房。而“新国八条”则规定了3种禁止购房的情况，显然更加严格。
“两个政策如何衔接，是新版限购令面临的最大问题。”房地产经纪机构我爱我家副总裁胡景辉向记者表示，北京作为热点城市，新的限购政策将可能“两者取严”，即当地户籍居民家庭将限购一套住房，非当地户籍居民家庭需要购房的，要求提供一定年限的纳税证明或社会保险缴纳证明。
组合拳或“个性化”
事实上，限购令只是调控房价、稳定房地产市场的措施之一，从业已出台政策的城市来看，伴随着限购令，调控政策组合拳也将一并推出。“新国八条”还规定，今年第一季度，各城市将向社会公布本地区年度新建住房价格控制目标。
上海的落地政策除对“新国八条”全面升级之外，还强调要积极稳妥推进房产税试点工作，建立健全市与区(县)房产税试点工作机制，进一步完善全市统一的房地产信息管理平台。
对于即将出台的京版落地政策，业界同样预期较为严厉。家乐园集团总裁、北京万泽置业有限公司陈云峰向《每日经济新闻》记者表示，北京是房价上涨的典型城市，且未进行房产税试点，落地政策将更加严格。
他认为，除限购政策之外，北京的保障性住房建设细则会更加强调各个区政府的责任，下达一定的指标。同时，今年北京还将继续加大供地规模，使市场供求关系得到根本改善。
记者了解到，从去年年底开始，北京市政府就从各机构处收集市场数据和观点，为出台落地政策做准备，目前政策已基本成型，待审核后就将发布。
实际上，并不是所有的地方政策都在加码。济南市出台的细化措施中，强调对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于50%，低于“新国八条”规定的60%。
有分析认为，由于各地的房地产市场结构和所处的发展阶段不同，因此地方版调控政策有所差异也在情理之中，且政策力度也有可能弱于“新国八条”。
事实上，在去年4月以来的三轮调控下，房地产业正在承受前所未有的压力。陈云峰认为，房地产行业不应一味地加税，将税费负担转嫁给购房者。对于营业税等政策，应该宽松而不是紧张。
新政窗口前京沪市场乍现大宗抛售
“新国八条”后的北京房地产市场，意外地出现几宗抛售大单。
《每日经济新闻》记者日前从北京市多家中介门店获悉，春节长假后期以来，陆续有客户在中介门店挂牌出售其名下房产，其中个别客户单次挂牌达七八套之多，这一数目和频率明显高于去年。
按照“新国八条”规定，各地须在2月中旬之前出台限购措施，在一季度公布年度新建住房价格控制目标。分析认为，受空前严厉的调控政策影响，部分卖方已经对后市产生悲观情绪，而有效需求仍然旺盛。在上述两个时间窗口之前，市场的抛售现象很可能会继续，短期内的市场成交量或将放大。
短期成交或放量
2月12日，北京链家地产团结湖门店的一位业务员向《每日经济新闻》记者表示，春节过后，该门店挂牌卖房的业主数量开始增多，某业主甚至将其名下的7套房产同时挂出。
这一现象并非个案。记者从北京多家中介门店了解到，近期挂牌卖房的业主数量开始增多，拥有多套房产的业主不在少数。而往年，大量房屋挂牌和交易多发生在4月和5月。
除北京外，上海也于2月11日出现一位连抛内环内20套房源的业主，挂牌价格在每平方米34000元左右，相较市场价下调二至三成，其房源迅速引来哄抢。
分析普遍认为，大宗抛售的出现，主要是为追赶地方新政的时间窗口。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，一方面，部分卖方对后市悲观；另一方面，市场的有效需求依然旺盛，只要降价就会引爆需求。
对于上海的大单抛售，业界多认为是由房产税试点的推行所致。1月27日，上海和重庆率先公布房产税试点细则，被认为在很大程度上增加了房屋持有成本，促进存量房抛向市场。
北京伟业我爱我家集团相关人士认为，在各地出台落地政策之前，市场将迎来一个政策过渡期。在此期间，市场抛售行为将继续存在，无法购房的多套置业者和异地置业者会抓紧购房，短期内市场成交量或将爆棚。
住宅资金挤出效应
大单抛售只是政策影响下的一种市场表现。在不少业内人士看来，空前严厉的楼市调控，将使得今年的房地产市场出现很多明显的变化，租赁市场首当其冲。
据《每日经济新闻》记者了解，与往年相比，节后北京的住宅租赁市场已提前回暖。伟业我爱我家的分析认为，受“新国八条”等一系列调控政策打压，部分有买房打算的购房人“由买转租”，增加了市场需求。
上述机构还认为，未来租赁市场的交易量将有大幅增长，租金也将呈现上涨的局面，但由于去年上涨幅度较大，今年租金涨幅将趋缓。数据显示，2010年北京住宅租赁市场成交量同比上涨了13.78%，全市租金均价同比上涨了15.56%，达到2793元/月套。
同时，政策对住宅市场资金的挤出，将可能使商业地产收益。根据北京中原地产和乐居发布的市场调查，近四成的受访者认为，楼市调控加码，商业地产将成为最大的受益者，选择股市的仅有不到10%。
北京中原地产的分析认为，住宅开发的暴利时代正在过去，由于商业地产的投资回报率高，价格仍存在上涨空间，因此将成为住宅市场资金的主要流向。
但伟业我爱我家集团副总裁胡景晖却认为，由于投资商业地产的操作较为复杂，对操作技巧要求较高，因此民间资本转向商业地产的速度和规模可能小于预期。
走势预测分歧较大
在空前严厉的政策影响下，业界对2011年的房价走势存在不同的观点。
伟业我爱我家的分析认为，北京房价很有可能在节后紧急刹车，并趋于稳定。而家乐园集团总裁、北京万泽置业有限公司陈云峰则表示，北京的房价会在2011年调控中“顽强上涨”，其中，上半年房价会受到一定抑制，下半年则继续上涨。还有部分观点认为，今年一线城市的房价将出现一定幅度的下跌，但跌幅有限。
一个广受认同的观点是，尽管调控政策来势凶猛，但当前的市场供需矛盾仍然十分突出。陈云峰表示，在人口大量涌入的情况下，采取任何行政性的、抑制性的措施都不能从根本上解决房地产市场和房价的问题。
陈云峰还表示，成本的提高也将是推动房价上涨的重要动力。“新的拆迁条例实施后，将会大幅提高北京的土地成本，房价也一定会随之上涨。”
值得注意的是，在政策较少波及到的二三线城市，近期地价和房价上涨的势头十分明显。有不少业内人士担心，如果不及时采取措施，部分二三线城市将成为楼市资金新的目的地，将推动当地房价加速上涨。
穗版细则或本月出台卖一或可再买一
继上海、北京等地方版“新国八条”逐渐明朗化后，广州近期也传出将拟定穗版“新国八条”，落地时间或在本月内。
广州房管局负责人表示，广州版新政细则已经上报市政府，近期就会以市政府文件的形式正式出台，落地的细则内容不会超过“新国八条”范围，主要对其操作作出了明确。
此前广州限购令仅限十区域范围，并未包括从化、增城等城市，而此次该人士表示，中央政策已经明确，限购的范围为行政区域。这意味着，新政细则不排除将从化、增城纳入限购范围。
有预测称，新版限购令中，有户籍家庭在广州拥有2套住房，卖掉其中一套后，或将可再买一套，不过出售购买5年以内的房屋，需要承担按全额征收的营业税。
至于广州如何制定年度房价调控目标，该人士对外称，由于房价调控目标不是简单的房价涨跌，将参考GDP增长率和居民可支配收入的增长率来计算，会在中央要求的时间前公布。
满堂红市场研究部肖文晓表示，二手营业税的提高，将导致短期内购房成本加大，这无疑将会体现在房价上。由于“新国八条”并未对投资信贷等渠道收紧，因此对开发商来说，短期内没有大力推货、降价促销的可能，预期买卖双方市场都将会陷入观望状态。“今年下半年，市场成交量若依旧低迷，开发商将会采取产品调价措施。”
同样，在广州从事按揭业务的关先生对《每日经济新闻》记者表示，广州新政细则将导致市场成交偏淡，买方观望更浓。“当前楼价依旧高位运行，新盘出现涨价风，是为了满足市场买涨不买跌的心态。”他指出，开发商因去年销售比较理想，资金充裕，所以短期内没有太大融资和降价压力。
广州地产专家谢逸枫表示，目前的政策调控只是延缓房价上涨的时间和幅度，要把房价按住是不可能的，一旦限购政策和前面的政策被市场消化，在通胀、人民币升值及热钱等压力下，房价很有可能会出现报复性反弹。
年内房企高层变动频繁
对去年在严控下仍获高增长的房企来说，今年要延续去年的发展势头，恐将面临越来越大的市场压力。对于众多房企职业经理人来说，在当前房地产市场形势下要继续保持公司高增长，难度可想而知。在重重重压下，近期，万科、佳兆业等房地产公司相继发生高层变动。
2月10日，万科公布了2011年1月销售和新增项目情况。公告显示，万科1月实现销售金额201亿元，较上年同期增长220.8%，再次刷新了自己的月度销售纪录。
与此同时，万科也宣布了公司执行副总裁徐洪舸、肖楠于1月28日离职的消息。二人在离开万科后将创办自己的地产公司。原万科副总裁、深圳万科总经理杜晶将出任执行副总裁。
去年，万科销售额跨越千亿门槛，2011年又迎来开门红，二人的辞职让外界颇感意外。对此，有评论人士认为，在愈发严厉的调控下，继续保持高增长给万科高层带来了巨大的压力。
除万科外，2月11日，佳兆业也宣布公司执行董事金洁因寻求其他事业发展即日起离任。
1月初，中粮地产高层也发生变动，孙忠人辞去董事长职务，由总经理周政正式接任。外界将此举解读为中粮集团在2011年整合旗下地产业务的开始。
某分析人士认为，房地产高层的人士变动虽然平常，但也不排除一部分房企高层在当前房地产市场趋紧的情况下，像王石一样选择功成身退。
根据“新国八条”的时间限制要求，各地新政细则将会于下周密集出台，2月，成为细则出台高峰期。
新规要求，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬前出台住房限购实施细则。这意味着，京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及27个省会城市，总计有36个城市将出台或调整住房限购政策。目前，上海和青岛的政策业已落地，广州、北京、南京和宁波等城市的细则正在紧锣密鼓酝酿中 |
