京版新限购令本周或面世 业界料“两者取严”

 http://www.lgmi.com    发表日期:2011-2-14 8:10:08  兰格钢铁
    我国农历新年之前,被视作楼市调控“杀手锏”和“加强版”的房产税试点及“新国八条”密集出台,各大城市的楼市无一不感受到萧萧刺骨的寒意。节后第一天,接踵而至的加息,更是被视作开发商脖子上的又一道枷锁。楼市的生存环境,从未像现在这样恶劣过。作为新国八条的落地,各地已经或正在酝酿与之相配套的实施细则,楼市调控的决心和力度,从中可见。2011年,在一系列密集调控之下开局的各地楼市,将迎来怎样的“气候”?

    距离各地出台房屋限购政策的日期越来越近了。

    按照“新国八条”的规定,尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,要在2月中旬之前,出台住房限购实施细则。

    有业内人士计算,在上述要求下,将至少有36个城市出台或更新住房限购措施。但截至目前,仅有青岛、上海和济南三地出台了细化政策。这意味着,在未来数天内,限购政策将在多个城市密集铺开,楼市将迎来前所未有的限购大潮。

    据《每日经济新闻》记者了解,最先出台限购政策的北京,新版限购令很可能于本周面世。但由于北京已有较为严厉的限购政策,因此新政将结合“新国八条”的要求,“两者取严”。

    北京本周或启动更严限购

    为继续抑制投机,“新国八条”提出了最新的限购措施:对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房;其余的限购一套住房。

    与此前部分城市出台的限购令相比,这一措施显然更加严格。在此前北京、青岛等地的政策中,要求以家庭为单位,只能新购一套住房,对购房者是否拥有本地户籍,并没有特殊规定。

    按照要求,新的限购令正在各地铺开。2月1日,上海出台的“沪九条”,严格按照“新国八条”的规定实施限购。济南则规定本市及非本市户籍居民家庭,只能在市区范围内新购一套新建商品住房,力度明显弱于“新国八条”。

    事实上,1月29日,青岛市政府就召开新闻发布会,介绍青岛出台“限购令”的相关情况,但未公布太多细则。

    北京作为热点城市,近期关于限购令的传闻颇多。《每日经济新闻》记者从权威人士处获悉,京版限购措施将在本周推出。

    早在去年4月30日,北京就在“国十条”的落地政策中提出了限购措施,成为第一个出台限购令的城市。该政策以家庭为单位,统一限购一套商品住房。而“新国八条”则规定了3种禁止购房的情况,显然更加严格。

    “两个政策如何衔接,是新版限购令面临的最大问题。”房地产经纪机构我爱我家副总裁胡景辉向记者表示,北京作为热点城市,新的限购政策将可能“两者取严”,即当地户籍居民家庭将限购一套住房,非当地户籍居民家庭需要购房的,要求提供一定年限的纳税证明或社会保险缴纳证明。

    组合拳或“个性化”

    事实上,限购令只是调控房价、稳定房地产市场的措施之一,从业已出台政策的城市来看,伴随着限购令,调控政策组合拳也将一并推出。“新国八条”还规定,今年第一季度,各城市将向社会公布本地区年度新建住房价格控制目标。

    上海的落地政策除对“新国八条”全面升级之外,还强调要积极稳妥推进房产税试点工作,建立健全市与区(县)房产税试点工作机制,进一步完善全市统一的房地产信息管理平台。

    对于即将出台的京版落地政策,业界同样预期较为严厉。家乐园集团总裁、北京万泽置业有限公司陈云峰向《每日经济新闻》记者表示,北京是房价上涨的典型城市,且未进行房产税试点,落地政策将更加严格。

    他认为,除限购政策之外,北京的保障性住房建设细则会更加强调各个区政府的责任,下达一定的指标。同时,今年北京还将继续加大供地规模,使市场供求关系得到根本改善。

    记者了解到,从去年年底开始,北京市政府就从各机构处收集市场数据和观点,为出台落地政策做准备,目前政策已基本成型,待审核后就将发布。

    实际上,并不是所有的地方政策都在加码。济南市出台的细化措施中,强调对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于50%,低于“新国八条”规定的60%。

    有分析认为,由于各地的房地产市场结构和所处的发展阶段不同,因此地方版调控政策有所差异也在情理之中,且政策力度也有可能弱于“新国八条”。

    事实上,在去年4月以来的三轮调控下,房地产业正在承受前所未有的压力。陈云峰认为,房地产行业不应一味地加税,将税费负担转嫁给购房者。对于营业税等政策,应该宽松而不是紧张。

    新政窗口前京沪市场乍现大宗抛售

    “新国八条”后的北京房地产市场,意外地出现几宗抛售大单。

    《每日经济新闻》记者日前从北京市多家中介门店获悉,春节长假后期以来,陆续有客户在中介门店挂牌出售其名下房产,其中个别客户单次挂牌达七八套之多,这一数目和频率明显高于去年。

    按照“新国八条”规定,各地须在2月中旬之前出台限购措施,在一季度公布年度新建住房价格控制目标。分析认为,受空前严厉的调控政策影响,部分卖方已经对后市产生悲观情绪,而有效需求仍然旺盛。在上述两个时间窗口之前,市场的抛售现象很可能会继续,短期内的市场成交量或将放大。

    短期成交或放量

    2月12日,北京链家地产团结湖门店的一位业务员向《每日经济新闻》记者表示,春节过后,该门店挂牌卖房的业主数量开始增多,某业主甚至将其名下的7套房产同时挂出。

    这一现象并非个案。记者从北京多家中介门店了解到,近期挂牌卖房的业主数量开始增多,拥有多套房产的业主不在少数。而往年,大量房屋挂牌和交易多发生在4月和5月。

    除北京外,上海也于2月11日出现一位连抛内环内20套房源的业主,挂牌价格在每平方米34000元左右,相较市场价下调二至三成,其房源迅速引来哄抢。

    分析普遍认为,大宗抛售的出现,主要是为追赶地方新政的时间窗口。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,一方面,部分卖方对后市悲观;另一方面,市场的有效需求依然旺盛,只要降价就会引爆需求。

    对于上海的大单抛售,业界多认为是由房产税试点的推行所致。1月27日,上海和重庆率先公布房产税试点细则,被认为在很大程度上增加了房屋持有成本,促进存量房抛向市场。

    北京伟业我爱我家集团相关人士认为,在各地出台落地政策之前,市场将迎来一个政策过渡期。在此期间,市场抛售行为将继续存在,无法购房的多套置业者和异地置业者会抓紧购房,短期内市场成交量或将爆棚。

    住宅资金挤出效应

    大单抛售只是政策影响下的一种市场表现。在不少业内人士看来,空前严厉的楼市调控,将使得今年的房地产市场出现很多明显的变化,租赁市场首当其冲。

    据《每日经济新闻》记者了解,与往年相比,节后北京的住宅租赁市场已提前回暖。伟业我爱我家的分析认为,受“新国八条”等一系列调控政策打压,部分有买房打算的购房人“由买转租”,增加了市场需求。

    上述机构还认为,未来租赁市场的交易量将有大幅增长,租金也将呈现上涨的局面,但由于去年上涨幅度较大,今年租金涨幅将趋缓。数据显示,2010年北京住宅租赁市场成交量同比上涨了13.78%,全市租金均价同比上涨了15.56%,达到2793元/月套。

    同时,政策对住宅市场资金的挤出,将可能使商业地产收益。根据北京中原地产和乐居发布的市场调查,近四成的受访者认为,楼市调控加码,商业地产将成为最大的受益者,选择股市的仅有不到10%。

    北京中原地产的分析认为,住宅开发的暴利时代正在过去,由于商业地产的投资回报率高,价格仍存在上涨空间,因此将成为住宅市场资金的主要流向。

    但伟业我爱我家集团副总裁胡景晖却认为,由于投资商业地产的操作较为复杂,对操作技巧要求较高,因此民间资本转向商业地产的速度和规模可能小于预期。

    走势预测分歧较大

    在空前严厉的政策影响下,业界对2011年的房价走势存在不同的观点。

    伟业我爱我家的分析认为,北京房价很有可能在节后紧急刹车,并趋于稳定。而家乐园集团总裁、北京万泽置业有限公司陈云峰则表示,北京的房价会在2011年调控中“顽强上涨”,其中,上半年房价会受到一定抑制,下半年则继续上涨。还有部分观点认为,今年一线城市的房价将出现一定幅度的下跌,但跌幅有限。

    一个广受认同的观点是,尽管调控政策来势凶猛,但当前的市场供需矛盾仍然十分突出。陈云峰表示,在人口大量涌入的情况下,采取任何行政性的、抑制性的措施都不能从根本上解决房地产市场和房价的问题。

    陈云峰还表示,成本的提高也将是推动房价上涨的重要动力。“新的拆迁条例实施后,将会大幅提高北京的土地成本,房价也一定会随之上涨。”

    值得注意的是,在政策较少波及到的二三线城市,近期地价和房价上涨的势头十分明显。有不少业内人士担心,如果不及时采取措施,部分二三线城市将成为楼市资金新的目的地,将推动当地房价加速上涨。

    穗版细则或本月出台卖一或可再买一

    继上海、北京等地方版“新国八条”逐渐明朗化后,广州近期也传出将拟定穗版“新国八条”,落地时间或在本月内。

    广州房管局负责人表示,广州版新政细则已经上报市政府,近期就会以市政府文件的形式正式出台,落地的细则内容不会超过“新国八条”范围,主要对其操作作出了明确。

    此前广州限购令仅限十区域范围,并未包括从化、增城等城市,而此次该人士表示,中央政策已经明确,限购的范围为行政区域。这意味着,新政细则不排除将从化、增城纳入限购范围。

    有预测称,新版限购令中,有户籍家庭在广州拥有2套住房,卖掉其中一套后,或将可再买一套,不过出售购买5年以内的房屋,需要承担按全额征收的营业税。

    至于广州如何制定年度房价调控目标,该人士对外称,由于房价调控目标不是简单的房价涨跌,将参考GDP增长率和居民可支配收入的增长率来计算,会在中央要求的时间前公布。

    满堂红市场研究部肖文晓表示,二手营业税的提高,将导致短期内购房成本加大,这无疑将会体现在房价上。由于“新国八条”并未对投资信贷等渠道收紧,因此对开发商来说,短期内没有大力推货、降价促销的可能,预期买卖双方市场都将会陷入观望状态。“今年下半年,市场成交量若依旧低迷,开发商将会采取产品调价措施。”

    同样,在广州从事按揭业务的关先生对《每日经济新闻》记者表示,广州新政细则将导致市场成交偏淡,买方观望更浓。“当前楼价依旧高位运行,新盘出现涨价风,是为了满足市场买涨不买跌的心态。”他指出,开发商因去年销售比较理想,资金充裕,所以短期内没有太大融资和降价压力。

    广州地产专家谢逸枫表示,目前的政策调控只是延缓房价上涨的时间和幅度,要把房价按住是不可能的,一旦限购政策和前面的政策被市场消化,在通胀、人民币升值及热钱等压力下,房价很有可能会出现报复性反弹。

    年内房企高层变动频繁

    对去年在严控下仍获高增长的房企来说,今年要延续去年的发展势头,恐将面临越来越大的市场压力。对于众多房企职业经理人来说,在当前房地产市场形势下要继续保持公司高增长,难度可想而知。在重重重压下,近期,万科、佳兆业等房地产公司相继发生高层变动。

    2月10日,万科公布了2011年1月销售和新增项目情况。公告显示,万科1月实现销售金额201亿元,较上年同期增长220.8%,再次刷新了自己的月度销售纪录。

    与此同时,万科也宣布了公司执行副总裁徐洪舸、肖楠于1月28日离职的消息。二人在离开万科后将创办自己的地产公司。原万科副总裁、深圳万科总经理杜晶将出任执行副总裁。

    去年,万科销售额跨越千亿门槛,2011年又迎来开门红,二人的辞职让外界颇感意外。对此,有评论人士认为,在愈发严厉的调控下,继续保持高增长给万科高层带来了巨大的压力。

    除万科外,2月11日,佳兆业也宣布公司执行董事金洁因寻求其他事业发展即日起离任。

    1月初,中粮地产高层也发生变动,孙忠人辞去董事长职务,由总经理周政正式接任。外界将此举解读为中粮集团在2011年整合旗下地产业务的开始。

    某分析人士认为,房地产高层的人士变动虽然平常,但也不排除一部分房企高层在当前房地产市场趋紧的情况下,像王石一样选择功成身退。

    根据“新国八条”的时间限制要求,各地新政细则将会于下周密集出台,2月,成为细则出台高峰期。

    新规要求,直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,要在2月中旬前出台住房限购实施细则。这意味着,京、津、沪、渝4个直辖市,大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市,以及27个省会城市,总计有36个城市将出台或调整住房限购政策。目前,上海和青岛的政策业已落地,广州、北京、南京和宁波等城市的细则正在紧锣密鼓酝酿中
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