从国家统计局获悉，《住宅销售价格统计调查方案》(以下简称《新方案》)已于今年1月起开始实施，16日公布《新方案》，18日将发布依据《新方案》统计的1月份房价数据。
《新方案》在以下四个方面作出改革和调整：一是调整了房价统计基础数据的来源渠道；二是调整基本分类设置标准；三是首次增加了定基价格指数；四是改进了数据发布方式。
基础数据来源渠道的调整是这次房价统计改革的重要内容。《新方案》规定，直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个大中城市新建住宅销售价格数据，直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不再采用样本数据。新建住宅交易的网签数据内容，主要包括住宅所在项目(楼盘)名称、项目地址、幢号、总层数、所在层数、住宅结构、建筑面积、成交总价(合同金额)、签约时间等。由于网签数据涵盖了新建商品住宅的全部交易情况，这样能提高基础数据的真实性、准确性、完整性和及时性。对于70个大中城市中暂时不能取得网签数据的其他城市，新建住宅销售价格根据统计系统房地产开发统计报表收集的各个项目的分类交易面积和金额数据计算。随着网签城市范围的逐步扩大，这些城市的新建住宅销售价格数据也将直接采用当地房地产管理部门的网签数据。
《新方案》规定，二手住宅销售价格通过重点调查与典型调查相结合的方式派人调查采集，选取的房地产经纪机构营业总额应占当地二手住宅总营业额的75%以上，选取住宅样本兼顾不同地理位置。这样做可以确保调查数据来源的代表性，避免二手住宅“阴阳合同”的影响，提高二手住宅销售价格基础数据的真实性和准确性。
《新方案》还调整了基本分类设置标准，突出了新建住宅和二手住宅，设置了90平方米及以下、90-144平方米和144平方米以上指标。这样能更好地揭示住房供应和需求结构。
《新方案》增加了计算定基价格指数的内容，首轮基期确定为2010年。选择2010年作为对比基期，主要基于三个方面的考虑：一是与国民经济和社会发展五年规划期保持一致。二是2010年的基础数据资料较为完整并且易于获取，可操作性强。三是与CPI、PPI定基价格指数的对比基期保持一致，方便数据分析和使用。定基价格指数的设立，能够准确地反映住宅价格的长期变化情况。
《新方案》实施后，国家统计局不再计算和发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数，重点发布各个城市不同对比基期的分类指数和总指数。统计局表示，之所以这样做，主要有以下三方面的考虑：一是由于房屋不可移动的特殊性，各地房价差异较大，70个城市房价的平均数尽管可在一定程度上反映总体趋势，但容易抹平各地房价差异的特殊性。二是发布各城市的指数有助于社会公众及时了解各个城市房价的具体变化，也有利于为当地政府有效调控房地产市场提供服务。三是部分专家学者和社会公众也有这样的建议。
附：国家统计局就房价统计改革答记者问
国家统计局已于16日公布了《住宅销售价格统计调查方案》(以下简称《新方案》)，并将于18日发布依据《新方案》统计的今年1月份70个大中城市房价数据。中国信息报记者就此采访了国家统计局城市司负责人。
问：为什么要实施新的《住宅销售价格统计调查方案》？
答：住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是重要的民生问题。国家统计局十分重视房价统计工作，为适应新形势，满足新需要，在深入调研、广泛征求社会各方面意见和建议的基础上，在住房城乡建设部以及有关城市房地产管理部门的支持和配合下，对现行房价统计制度方法进行了改革，决定从2011年1月起开始实施新的房价统计制度方法。推进房价统计改革，实施《新方案》是贯彻落实国务院有关文件精神，完善房地产市场信息披露制度，改进房价统计的重要举措。
问：同原来的方案相比，《新方案》作了哪些改进？
答：此次改革的主要内容体现在以下四个方面：
(一)数据采集方式的调整。直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个大中城市，新建住宅销售价格直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不再另行调查；暂时不能取得网签数据的其他城市，新建住宅销售价格根据统计系统房地产开发统计报表收集的各个项目(楼盘)的分类交易面积和金额数据计算。
(二)调查指标的调整。房屋销售价格指数调整为新建住宅销售价格指数和二手住宅销售价格指数。新建住宅类下设保障性住房和商品住宅两个类别。商品住宅类和二手住宅类均设90平方米及以下、90—144平方米、144平方米以上三个基本分类。
(三)指数计算方法的调整。新建住宅月环比价格指数的计算方法调整为按项目不同面积分类的平均价格法。采用国际通行的链式拉氏公式计算以2010年为基期的定基价格指数。
(四)数据发布方式和时间的调整。《新方案》实施后，国家统计局将重点发布各个城市不同对比基期的分类指数和总指数，不再计算和发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数。数据发布时间调整为月后18日，比原发布时间延后一周左右。
问：《新方案》为什么采取网签数据代替房地产开发企业直报数据作为住宅价格统计的基础数据？同直报数据相比，网签数据有哪些优势？
答：基础数据来源渠道的调整是这次房价统计改革的重要内容。《新方案》规定，直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个大中城市新建住宅销售价格数据，直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不再采用样本数据。之所以作这样的调整，主要有三个方面的原因。一是数据齐全。网签数据涵盖了新建商品住宅的全部交易情况。二是信息完整。网签数据包含有地址、楼层、价格和金额等详细信息，有助于价格指数的计算。三是获取方便。经过不断的改进和完善，房地产管理部门在网签数据管理与使用方面积累了丰富的经验，数据提取比较容易。
问：网签数据含有详尽的个人信息，在计算房价指数的过程中，统计部门采取了哪些安全保密措施？
答：国家统计局采用网签数据的主要目的是用以计算房价指数。网签数据虽然含有购房者详尽的个人信息，但统计部门目前采用的网签数据主要是房屋的基本信息，仅有项目名称、项目地址、幢号、总层数、所在层数、房屋结构、成交总价(合同金额)、建筑面积和签约时间等内容，不涉及购房者的个人信息。
统计部门在处理网签数据时将严格执行《统计法》中关于“统计机构和统计人员对在统计工作中知悉的国家秘密、商业秘密和个人信息，应当予以保密”的规定。数据处理采用单机汇总，以确保网签数据使用安全。
问：《新方案》实施后，国家统计局采用的网签数据总量有多少？单个城市的网签数据对当地城市房价表现的代表性如何？
答：网签数据的采用数量取决于各个城市当期新建住宅的实际成交量。鉴于各个城市新建商品住宅成交量不可能完全相同，网签数据采用数量也就会存在差别。但由于各个城市的网签数据记录了当期新建住宅的实际成交情况，因此不论数据量大小，据此计算的房价指数可以反映当地实际情况。
为了做好这项工作，2010年9月，国家统计局、住房和城乡建设部联合下发了《关于加强协作共同做好房地产价格统计工作的通知》，要求各省以及有关城市住房和城乡建设厅(住房和城乡建设委、房地局)、统计局、国家统计局调查队加强联系和合作，实现数据资源共享、信息资源共用。《通知》对房地产管理部门与统计部门的职责分工、网签数据的提供内容、提供时间和提供方式均作出了明确规定。目前，各有关城市房地产管理部门、国家统计局调查队正在按照统一要求有序开展工作。
问：非网签城市什么时候才会有网签数据？
答：据了解，各有关城市一直在积极开展相应准备工作。国家统计局在编制《新方案》时，直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个大中城市已具备提供网签数据的条件。在住房城乡建设部的大力支持和各有关城市房地产管理部门的积极配合下，1月份共有53个城市上报了网签数据，还有17个城市暂时不具备采用网签数据的条件。本着成熟一个采用一个的原则，国家统计局将逐步扩大采用网签数据城市的范围，最终实现70个大中城市新建住宅销售价格全部采用网签数据。
问：从本次改革开始，国家统计局就不再发布全国70个大中城市房价涨幅平均数，主要有哪些考虑？
答：这样改革，主要有三方面考虑。首先，用平均数表示一组数据，具有直观简明的特点。但是平均数在样本值离散程度较大的情况下有一定的局限性。也就是说在个体差异较大的情况下，往往会削峰填谷，抹平个体间的差异。例如，冬季某日北京的温度是零上9度，哈尔滨的温度是零下15度，海口的温度是零上15度，3个城市的平均温度为零上3度，计算和发布这样的平均数意义就不大，而且还容易引起不必要的误读。
其次，不再计算和发布平均数，重点发布各个城市的房价数据，既有助于社会公众及时了解所在城市房价的具体变化，也有利于更好地为地方政府有效调控房价提供服务。
再次，这也是一些专家学者的建议。如有的专家指出，综合平均价格指数概念过于模糊，无法与某个时点相对应，并且在各季度(或各月份)房价变动比较大的时候，计算出的平均值更是缺乏实际意义。过于强调全国综合的数字容易引起误读，会掩盖各个城市的典型特征。
问：为何采用90平方米和144平方米作为基本分类设置标准？
答：设置“90平方米及以下”指标，依据是《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)。该文件规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
设置144平方米指标，依据是《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)。该文件规定，“享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。”从各地的政策落实情况看，大多数大中城市都以144平方米(120平方米×120%)作为享受优惠政策普通住宅与非普通住宅的建筑面积分界点。
问：定基价格指数的含义是什么？如何使用定基价格指数分析房地产价格走势？
答：这是一个专业技术问题。与社会公众经常接触到的同比和环比价格指数不同，定基价格指数的对比基期在一定时期内保持相对固定，社会公众较为熟悉的股票指数就是一种定基价格指数。从理论上看，定基价格指数剔除了数量结构变化对价格变动的影响，单纯反映价格变化。
为更好地满足各方面的需要，《新方案》增加了计算定基价格指数的内容，首轮基期确定为2010年。选择2010年作为对比基期，主要有三个方面的考虑：一是与国民经济和社会发展五年规划期保持一致。二是2010年的基础数据资料较为完整并且易于获取，可操作性强。三是与CPI、PPI定基价格指数的对比基期保持一致，方便数据分析和使用。
与同比价格指数相比较，房价定基价格指数在使用上更为直观方便。假定固定基期房价水平为100，若某月房价指数高于100，则表示某月房价比基期价格有所上涨。若本月房价定基价格指数高于上月，则表明本月房价比上月上涨，反之，则表明本月房价比上月下降。利用定基价格指数还可以计算不同对比基期的价格指数。比如，将3月份和2月份的定基价格指数相除再乘以100，即可得到3月份比2月份的环比价格指数。以此类推，可以计算出自己需要的价格指数，观察不同时期房价的变化情况。
问：如何理解《新方案》规定调查二手住宅销售价格时，选取的房地产经纪机构其总营业总额应占当地二手住宅总营业额的75%以上？
答：《新方案》规定，二手住宅销售价格通过重点调查与典型调查相结合的方式派人调查采集。由于这种调查属于非全面调查，调查样本的规模大小及其分布直接关系到基础数据的代表性，因此，关于“75%以上”的规定完全是为了确保调查数据来源的代表性，提高二手住宅销售价格基础数据的真实性和准确性。
问：为何将房价数据发布时间推迟到月后18日？
答：《新方案》实施后数据发布时间改为月后18日，同原数据发布时间相比，房价数据发布时间延后一周左右。主要原因是《新方案》实施后，计算房价指数的基础数据获得时间延后，数据审核和数据汇总的工作量大幅度增加，数据处理周期也就相应延长。
这位负责人最后表示，衷心感谢社会各界对房价统计改革工作的关心和支持，欢迎继续对统计工作提出宝贵的意见和建议。我们对所有的质疑和批评都会虚心听取，对所有言之有理、持之有据的意见都会认真借鉴，并将其作为改进工作的动力，不断提高统计能力，不断提高统计数据的质量，更好地服务于科学发展。 |
