继北京版“国八条”15日获批后，北京楼市调控15条细则16日又紧跟着出台。原本就已经十分严厉的限购、限贷政策再次升级，再加上对土地转让价格的明确限制和再次强调保障性住房供给，一整套着力让楼市回归居住本质的政策体系已初步形成。
外地人购房须五年纳税证明
在去年4月国务院常务会议出台调控楼市的十条措施之后，北京市在5月份即出台了商品房限购政策，几乎是第一个响应国务院限购要求，出台限购政策的城市。在今年1月国八条的基础上，北京市此次出台的调控细则再次强化了商品房限购的政策。
根据昨天公布的《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，自17日起，对已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭)、持有北京市有效暂住证在北京市没拥有住房且连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，对无法提供北京市有效暂住证和连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。限购以认房为标准。
中国房地产研究会副会长顾云昌认为，这份方案中的限购尤其是对外地人限购措施是目前国内最严格的限购措施。五年纳税证明对于不少北漂一族来说购买商品房住宅成了“可望而不可即”的事情。SOHO中国董事长潘石屹(微博博客)第一时间在微博上表示，北京细则不仅对北京的住房价格将有很大影响，对外地人在北京的工作和居住也将产生巨大的影响。
据“链家地产”数据分析，2008年外地人在京购房占比仅26%，2009年急剧上升到38%，2010年“京十二条”规定外地人购房需提供一年以上纳税或社保证明，外地人购房占比又降至34%左右。在刚刚过去的1月份北京卖出的住房，44.8%都是非本市居民购买的，这个比例创下了历史高点。
业内人士认为，市场不好时的外地购房往往以刚性为主，回暖后投资及过度消费型外地人进入越来越多，这也说明当前市场的火热，与非刚性需求外地人介入交易市场过多有关，适时提高外地人购房门槛，对于外地人过度消费恐慌购房起到了急刹车作用。
细则公布后，业内人士分析表示，再次提高外地人购房门槛，预计今后外地认购二手房比例将不超过两成。不在限购范围内的商业立项的小户型项目转而成为关注热点。限购认房不认贷适当保护了改善型需求，同时也能加大有效供应，盘活供应房源。抑制中高档商品房供应，将造成开发商定价及成本差异过大行为被追责。联动效应也会让整个市场价格平抑。
“另外由于京十五条要严于国八条，预计今后公布的北京调控目标也将比较高。”专家认为。
确保完成住房保障目标
在1月份国务院出台的房地产调控八项措施中，首次明确提出了城市人民政府要合理确定新建住房价格控制目标的问题。虽然在本次北京出台的15条细则当中，没有对新建住房价格控制目标的直接表述，但其中要求“杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生”，这就意味着土地转让价格已经有了交易上限，明确的释放出通过限制地价，进而从源头限制房价上涨的调控信号。
在通过限购、限贷、限价为投资、投机性需求作减法的同时，京版调控政策再次强调了，要“坚决完成2011年本市保障性安居工程目标任务，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套”的目标，以提高市场有效供给的方式为楼市作加法。
北京的调控通知强调，要确保保障性住房建设用地占北京市住房供地的50%，各类保障性住房和中小套型普通商品房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%，商品住房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量。通知要求，加强对各区县政府、市有关部门住房保障和稳定房价工作的监督、检查和考核。对没有完成住房保障工作目标任务，房地产市场调控政策落实不到位，工作不得力的，将进行约谈和问责。除此之外，新政策要求严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。
对此，专家分析认为，目前最低计税价格执行的是2006年的标准，相比实际市场交易价格来说已经不合时宜。此后相关部门严查二手房交易环节的税收漏洞力度将非常大，很可能使得目前部分二手房交易的交易成本倍增。
另外，与以往的政策相比，此次出台的15条细则要求即日执行，这种立时落地的执行力度，杜绝了此前市场上频频出现的“末班车”现象，掐断了最后一轮楼市炒作的可能性。
市场分析人士普遍认为，随着北京房地产调控15条细则的实施，短期内京城楼市成交量回落已成定局，成交均价上涨的脚步也将随之停滞。
各地限购细则将密集出台
按照“新国八条”有关规定，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。
有业内人士计算，在上述要求下，将至少有36个城市要出台或更新住房限购措施。此前，仅有青岛、上海和济南三地出台了细化政策。这意味着，在未来数天内，限购政策将在多个城市密集铺开，楼市将迎来前所未有的限购大潮。
在空前严厉的政策影响下，业界对2011年的房价走势存在不同的观点。
伟业我爱我家(微博)的分析认为，北京房价很有可能在节后紧急刹车，并趋于稳定。而家乐园集团总裁、北京万泽置业有限公司陈云峰(微博博客)则表示，北京的房价会在2011年调控中“顽强上涨”，其中，上半年房价会受到一定抑制，下半年则继续上涨。还有部分观点认为，今年一线城市的房价将出现一定幅度的下跌，但跌幅有限。
值得注意的是，在政策较少波及到的二三线城市，近期地价和房价上涨的势头十分明显。有不少业内人士担心，如果不及时采取措施，部分二三线城市将成为楼市资金新的目的地，将推动当地房价加速上涨。
新华日报综合新华社、北京晚报、上海证券报等报道 |
