新京报讯(记者马力)北京市房地产协会副秘书长陈志(微博)昨天做客城市服务管理广播，解读“京十五条”调控细则。他表示，此次出台的限购政策并不会一直延续下去，如果房价回归合理，限购政策就有可能调整，外地人必须连续纳税或社保5年以上的年限，有可能会放宽至3年。
“限购持续时间会根据效果决定”
近日出台的“京十五条”调控细则中，限购政策无疑是最受关注的。北京规定，已经拥有2套住房的本市户籍家庭，将暂停向其售房。外地户籍的家庭，必须提供有效暂住证和连续五年含五年以上在本市缴纳社会保险，或个人所得税证明，且只能拥有一套住房。北京的限购政策被称为全国最严的限购。
陈志表示，北京是一个特殊的城市，作为首都有将近两千万的人口，如果不采取严格的措施，很难把住房需求抑制住，特别是投资性和投机性的需求。而且今年1月，全国70个大中城市的房价出现了普涨的局面，因此有必要采取比较偏严一些的政策。
此次北京的限购政策并没有设定政策执行的时限。对此，陈志认为，北京出台的政策是根据目前经济发展中存在的问题制定的，会根据调控的效果来决定持续的时间。如果房价仍没有回归合理，那么调控就将继续执行，甚至加严。
“限购与户籍联系目前是必要的”
此次北京的限购政策中，对于外地人的需要连续5年以上的纳税或社保缴纳证明，陈志认为，这主要还是为了抑制炒房等投资投机性需求。“很多网友，甚至包括一些专家也在质疑5年的数字。我们陆陆续续看到像上海、南京、广州等城市，都有类似把限购和户籍联系起来的做法，在目前看恐怕是必要的。至于这个年限的长短，我个人一种理解，对北京这样特殊的城市来说，恐怕会严于其他一些城市的。”
他认为，对于外地人纳税和社保年限的规定，将来也会有调整的可能性。“比如说3年。如果过一段时间，我们的房价出现一个比较大的回落，那么放宽限制条件，这种可能性是存在的。”
■释疑
新政致违约双方互不赔偿
昨日节目进行过程中，市房地产协会副秘书长陈志就一些市民关心的问题作出了解答。
问：我们家现在有一间公租平房，已经买了一套房，还能买二套房吗？
答：如果说是属于过去老的北京房管局系统提供的租房，这个是不属于父母名下的，那他自己有了一套房以后，应该说还属于可以买房的范畴。
问：我有一套小产权房，还能不能再买？
答：通常意义上的小产权，从法律的概念上说，它就是没产权，这种小产权房多数属于违规。这一类的问题基本上就是，首先说它是没产权，没产权跟这次政策的约束是没有任何关系的。
问：我拥有两套房，现在准备再购买一套已经交了定金，但是受新政的影响不能买房了，造成违约，我的定金可以全都退回来吗？
答：我个人理解，这不叫不可抗力，叫情势变更。这个情势变更在法律上应该是由于政策的影响，因为这种政策出台是有时点的，对买卖双方都会有影响。那么按照过去判例的一些做法，应该是解除合同，双方互不补偿对方。
问：外地来京上学的，是集体户口，还在上学，按北京市户籍购房吗？
答：不属于北京市户籍购房范围。
问：父母与子女共有一套房，但父母占产权10%，女儿占90%，是混合产权，如何购买？
答：先区别几个家庭，子女成年就是两个家庭。
■影响
新政后成交量骤跌九成
“京十五条”的出台在冻结购房需求上起到了立竿见影的效果。
据北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家(微博)数据显示，新政落地后4天(17—20日)，北京楼市的成交量包含商品房及二手房住宅合计仅435套，不如16日一天的15%。其中19、20日两天二手房为零成交。与新政执行之前(13—16日)相比，交易量下跌了92.43%，其中新房市场成交量下跌了90.58%，二手住宅市场下跌了93.17%。
本报记者袁晓澜
■反应
一房产中介关50门店
鑫尊置地预计今年二手房成交量可能缩减三成
本报讯(记者袁晓澜)房产新政实施不到一周，便有中介公司大规模关店。
鑫尊置地5天关50门店
昨日，北京鑫尊置地总经理刘军(博客)向记者证实，由于新政太猛，预计今年二手房成交量可能缩减三成左右，为了避免亏损，北京新政十五条细则发布后5天内鑫尊关闭了50家门店，约占此前250家总量的20%，至2月20日，鑫尊置地门店调整已基本完毕。据悉，鑫尊置地为北京首家因新政大规模关店的中介公司。
昨日，记者来到鑫尊置地酒仙桥店，发现这里大门紧锁，已人去房空。而据刘军介绍，在新政发布后，鑫尊便快速反应，5天时间关掉了50家门店。
据了解，鑫尊在2008年楼市低谷的时候，也经历了“关店潮”。刘军表示，2008年楼市调整时一开始没经验没关店，后来造成巨大损失，最后关掉了20%的门店，因为预计今年二手房成交量下降三成，鑫尊不愿意等交易量下滑很厉害的时候再调整，新政后立即判断决策，决定关掉这50家门店，保持200家门店的规模。
据悉，鑫尊关掉的门店大多是近半年来开的新店，还没有进入交易状态，关店可以避免更大损失。“每家新店开店成本都要三五十万，所以我们的直接损失大概两三千万。”
“其他中介会跟进关店”
据了解，鑫尊置地是北京二手房市场成交量第三的中介公司。刘军表示：“这次新政太猛了，主要是打击投机买房，鼓励自住购房，鑫尊顺应调控趋势，关掉的50家门店多是中高档房供应量大的区域，剩下200家门店主打刚需市场。”
刘军表示，随着市场的变化，其他中介公司也会陆续跟进关店。
今年我爱我家不会出现大量关店裁员，总的门店体量或许还会增加。虽然二手房市场整体成交量可能下降，但也存在很多机会。比如由于限购的影响，一个北京家庭拥有两套小房子，想要改善买大房子，必须卖掉一套才可以，这样一买一卖换房，对于中介来说就是两单生意。——我爱我家副总裁胡景晖
链家北京门店布局在2010年上半年就已经完成，覆盖北京13个区县600余家门店，链家目前没有对门店进行调整。——链家地产新闻发言人张月
政策刚刚公布，鑫尊置地的反应仅是短期的现象，新政对市场的影响还得要1个月以上的观察。——北京中介行业会长陈同顺 |
