截至24日，包括北京、上海等一线城市在内，全国已有16个城市出台了限购令细则，遍及东、中、西部各省市，从细则中所规定的限购范围、限购对象以及限购执行期限上看，呈现出东部偏紧，中西部相对宽松的状况，而未来随着限购面急剧扩大，估计将增加至40-60个城市。
对于各地出台的限购令，业内人士分析认为，对于当前市场上的投资投机性购房需求，将能够起到明显的遏制作用，而今年的房地产市场走势将日益严峻，楼市成交量下滑将是必然的，但未来还要取决于相关政策是否能够进一步地跟进和落实。
此番限购措施多与户籍挂钩，这导致部分购房人群和中介想出一些怪招、新招予以应对，甚至出现了违规违法的迹象。值得注意的是，遍查各地出台的限购细则，却仅有北京、青岛和南宁三地明确了限购措施可能引发的相关法律和经济责任。
限购令逐步升级
随着厦门、天津“新国八条”落地细则的相继推出，目前“新国八条”执行限购政策的城市已增加至16个。其中包括北京、上海、成都、青岛、长春、南京、南宁、太原、宁波、贵阳、天津、哈尔滨、无锡、厦门、石家庄、武汉。
1月26日出台的“新国八条”规定，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
各地据此统一制定地方限购细则的同时，在限购范围、限购对象和限购执行期限等方面存有一定的差异性，总体呈现东部偏紧，中西部城市宽松的状况。
从限购的范围来看。北京、上海、南京等东部城市限全市行政区；而成都、贵阳、太原等中西部城市多只限主城区，不限郊区，尤其是贵阳，仅限市中心城区人口密集、房价过高一环内。“相比东部大城市，很多中西部城市的房价水平并不高，房价收入比也不算离谱，各地的政策差异也具有一定合理性。”上海易居地产综合研究部杨红旭表示，很多大城市中，郊区的新房成交量所占比重已超五成，这必然会导致部分需求将转而在郊区释放。
在限购对象上，主要体现在对外地人的限制条件有点差异。针对“新国八条”中对非户籍人口在当地纳税证明或社会保险缴纳证明的年限上，大部分城市的限定很宽松“1年以上”即可；少数城市如上海、宁波，则稍稍严格一些，规定自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上；而最为严格的的城市，则当属北京要求非户籍人口提供5年以上相关证明。
而从限购期限上看，16个城市中，大部分城市都没有规定限定政策执行的期限，但青岛、长春、贵阳、石家庄规定政策执行到今年年底，南宁则执行到2012年的2月29日。
事实上，在限购令在全国逐渐铺开的同时，胶着的房价仍没有出现降温迹象。国家统计局18日发布改革后的70个大中城市住宅销售价格数据显示，1月份房价仍呈全面上涨态势。其中东部地区28个城市中，价格上涨的有26个，占92.9%，持平的城市有2个，占7.1%。中部地区16个城市中，价格上涨的有 14个，占87.5%，持平的城市有2个，占12.5%。西部地区18个城市中，价格上涨的有13个，占72.2%，下降的城市有3个，占16.7%。业内人士分析认为，因承接2010年12月楼市的火热走势，2011年1月主要城市楼市环比成交并未出现大幅回落。虽然已出现连续的楼市调控压力，但国内楼市的调整幅度仍弱于预期，各地市场的房价不跌反涨。
楼市下滑风险加大
“现在基本上一二线的城市都全面实行了限购政策，这个实际上对投资性的尤其是多次置业的大批量的投资性购房，特别是其中的异地购房需求，能够起到明显的遏制作用。”资深房地产专家韩世同表示。在众多业内专家看来，相比于去年“新国十条”后掀起的一波限购浪潮，此次限购令的范围更大、也更加严格，目标直指楼市的投资投机者。
有数据显示，2009年全年北京购置房产的户籍比例中，外地户籍达到了55%，2010年因为对外地人群不能提供纳税、社保不得贷款的要求使得外地户籍购房比有了明显的下调，但在2011年1月间，在北京购房的外地人，占比仍接近50%。
与此同时，根据央行在2010年第四季度，对北京市城镇居民购房状况的问卷调查显示，北京市居民完全产权自有住房率为72.4%，多套住房拥有率达到18.3%。按照这一调查数据显示，北京户籍人口1246万人，大约户数在450万左右，影响家庭大概在80万户。
“北京细则的执行，将有很大一大部分购房需求被阻挡在市场之外，使得2011年房地产市场走势将日益严峻，楼市成交量下滑将是必然的，但从全年来看成交量走势还要看三四季度政府有无后续政策跟进，以及消费者对首付60%、利率1.1倍的信贷政策的承受能力来决定，再有，也取决于CPI数据的大小。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰分析认为。
就全年的成交量而言，杨红旭预测，今年全国新建商品房成交量会跟2010年持平或小跌，不会出现三成或五成的暴跌。
我爱我家多家门店的负责人介绍，调控细则执行首日新增业主挂牌量大幅减少了近八成。一些在限购范围之列无法买房，但又有较为急迫的购房需求的外地购房者开始转向咨询不受新政影响的商住两用项目。
多地未明确限购责任
值得注意的是，多地限购令的实施以及与户籍的挂钩，也使得一些不符合条件的购房人群想出各种新招应对限购的政策。
据媒体报道，部分房屋中介开价数万元，自称向外地人收取一笔不菲的费用后，可以帮助外地人补交5年连续在京的纳税证明。也有中介声称，收取一定的费用，能帮助外地人代办北京工作居住证，以获得在京购房资格等。一些中介甚至建议，购房者私下与卖方先签订购房合同书，将房屋买下，在日后有购房资格之后再办理网签过户手续。甚至还有人出招，外地人要买房，可以与拥有北京人结婚后获得购房资格，购房之后再离婚。或者两个北京人假离婚，成为两个家庭后，便各有两套购房资格，购房后再复婚等。
对于上述由于限购令所引发的“怪象”，法律界人士提醒买房人应循规蹈矩，莫要试水冒险。“这些招数都存有一定的风险。对于那些借别人名义买房的购房人，如果出借方有诸如欠债之类经济纠纷的，借入方所购买的房产会有用于偿债的风险，而对于出借方来说，因为名下已经购买过房产，自己今后在贷款购房方面可能面临新的问题。”岳成律师事务所主任岳运生表示。
事实上，此前在去年4月底，北京在全国率先实行限购令后，就曾出现众多退房违约的现象。据当时的媒体报道，不论是二手房买卖，还是一手房的申请贷款都出现了一定数量的退房现象，调控政策出台以后，在房地产违约协议中客户违约比例已经达到了70%，而其中以银行首付提高、无力筹够首付为借口违约的买方客户，更是占到了买房违约总比例的80%。而“新国八条”中也再次提高了二套房的首付比例至60%，利率上浮1.1倍。
值得注意的，对于楼市调控可能出现的法律和纠纷问题时，各地的限购细则中却并未明确，其中仅青岛、北京、南宁等3个城市明确了法律责任：购房人提供虚假信息骗购住房的，应承担相应的法律责任。房地产开发企业、经纪机构违反上述规定，或与购房人串通、提供虚假信息的，由房地产行政管理部门责令限期整改，拒不整改的，依法严肃查处，并暂停其网上签约。
限购令跟进宜速不宜迟
国务院规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬前出台房地产限购令实施细则。如今，中旬已过，仍有大部分城市尚未出台细则。严格按照中央要求，加快落实房地产调控，容不得推托迟疑。
当前，各地城市房价已经涨至历史高位。由于一些地方政府对房价持暧昧态度，使得二三线城市的房价也继续上涨。
当初金融危机时，房价下跌令一些城市心急火燎，救市动作雷厉风行。如今房价节节走高，却迟迟不出台限购令，可见对土地财政的依赖性很大。不过，土地财政是一次性财政，也是“一锤子买卖”，如果听任房地产投机风行，任房地产泡沫越吹越大，实体经济将逐渐失血，城市发展活力将不断透支，经济健康运行的系统性风险将进一步加剧。
事实上，在北京等不少城市限购令出台之前，房地产投资、投机人和一些热钱持有者已经有所警觉。限购令出台之后，投机和热钱大有转战二三线城市的迹象。因此，其他城市积极跟进出台限购令，当宜速不宜迟，必须抢抓时间与房地产投机赛跑，早一天出台就能早一天阻止热钱兴风作浪，避免房价炒高伤害更多群众。(中华工商时报) |
