“小超人”李泽楷在中国内地唯一的一套物业北京盈科中心日前成为香饽饽。
在被港媒爆出“李泽楷欲出售盈科中心”的消息后，李泽楷掌舵的电讯盈科旗下的盈科大衍地产公司(以下简称盈大地产)终于公开承认，最近有若干第三者已表达了收购盈科中心的意愿，而公司对投资机会持开放态度。
2008年的出售计划“流产”之后，盈科中心再次为李泽楷迎来“套现”机会。
二度套现
作为区域性标志建筑，盈科中心在北京三里屯这个以酒吧闻名的地带，已经坐落10年。
这是李泽楷在内地最早开发、且为目前唯一持有的一个地产项目。上世纪末，李泽楷将集办公、居住、购物、餐饮、休闲娱乐为一体的综合配套物业的开发形态引入北京。整个项目占地面积1万平方米，总建筑面积约22万平方米，整个建筑群由两栋甲级写字楼、两栋高级服务式公寓及近3.8万平房米的太平洋百货购物中心构成。
借助自身优势，李泽楷为盈科中心也配备了高科技通讯设施，加之优质地段，落成伊始即吸引了众多租户入住。包括IBM、波音、三菱电机等国际知名企业一度是该中心的租户。
尽管出租率一直都不低，李泽楷却在十年间二度传出出售物业的消息。
在2008年的4月，盈科大衍公司网站发出《磋商出售北京盈科中心》公告，宣布“正在与有意买家商讨出售其于北京盈科中心的权益。”该综合项目未售部分总建筑面积为169915.83平方米及861个车位，根据2008年2月29日进行的估值，市值可达41.03亿港元。“尽管出售的价格、时间及其他条款尚未落实，但预期北京盈科中心的净收购价将在41.03亿港元正负5%这一浮动范围内。”
但事后，李泽楷并未将盈科中心出售。业内普遍推测首度套现流产是由于金融危机的影响。
在最新的市场传闻中，李泽楷给盈科中心开的价格仍然是40亿元人民币。但盈大地产方面并未对此做出回应。只是承认，的确有“若干第三者就收购北京盈科中心的权益与本集团联系”。
“现在那么多投资者看重商业地产，也未必是因为形势有多好，而是许多闲钱没处去。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍对时代周报记者称，但投资是否成功，离不开具体项目的投资回报率。
长短利益的选择
盈科中心的经营表现是否会对投资者产生吸引力？
“在毗邻使馆区的三里屯商圈，盈科中心基本没有什么竞争对手，因为附近好的写字楼并不多。除了团结湖附近的嘉盛中心之外，只有还未开始经营的"世贸·三工"。”据北京“楼区”网写字楼经纪人介绍，目前盈科中心写字楼的租赁价格能够达到每天8元/平方米，即每月240元/平方米，比戴德梁行分析报告中提供的去年第四季度北京甲级写字楼的平均租金每月171.16元/平方米要高，而整个写字楼的出租率超过90%。
半年之前，盈科中心写字楼的租赁价格才刚刚企及每天7元/平方米的水平。根据中国写字楼研究中心(CORC)统计，2010年北京写字楼市场供应量达235.2万平方米，较2009年减少28.3%；而全年租赁市场呈现出需求持续上升，成交急剧放大，整体空置率持续走低的态势，租金价格较2009年上升了29个百分点。
戴德梁行的分析报告更称，未来北京甲级写字楼市场前景良好，预计到2014年，租金仍将以每年约4%的速度增长。盈科中心的未来似乎也一片大好。
除了写字楼外，盈科中心还拥有公寓和购物中心等其他业态，电讯盈科2010年上半年年报，截至去年6月30日，北京盈科中心在半年中的平均租用率为75%。
“在商业物业普遍回报率偏低的情况下，75%的出租率算是不错的成绩。”宋会雍点评道。
但包括李泽楷在内的所有地产商都会面临一个选择—持有型物业带来大量资金沉淀的压力，租金收入只能细水长流，但长期来看能够稳定现金流，且具有资产增值的潜力；若将持有物业售出，则能够在短时期内获利颇丰。
根据电讯盈科的年报，2009年，北京盈科中心共录得租金收入总额约为2.12亿港元，而2008年则约为2.3亿港元。相对盈大地产在上述两年分别取得的42.22亿元和99.43亿元的营业额，北京盈科中心的租金收入所占比例不算大。
但若按照此次传闻中的40亿元的出售价格，李泽楷能够一夜之间就实现2009年全年的营业额。
盈科地产企业传讯部在给时代周报记者的回复和公司公告中，表示尚未对是否出售项目作出任何决定，但“一直并将继续积极在国内寻求地产及其他长远投资机会”。李泽楷显然对这样的投资机会持开放态度，盈大地产也表示会研究任何值得考虑的建议，并将仔细分析当中的利弊。
“小超人”的“套现生涯”
选择出售还是持有，同李泽楷向来的行事风格息息相关。著名财经评论人叶檀曾经表示，“李泽楷是资本家而非实业家，他的财富来源于资本增值后转手出让获取暴利。”
迄今为止，“小超人”的创业生涯，被不少业内人称作资本玩家的“套现生涯”。
有着加拿大多伦多哥顿投资银行顾问经历的李泽楷，在和记黄埔的第一个大动作，就是1991年创立卫星电视台，1993年又将卫视股权出售给传媒大亨默多克，成功套现53亿港元。
这次震惊业内的事件让李泽楷资本运作的“财技”得以充分展现，同时也为他1993年自立门户、创建盈科拓展提供了资金。
1995年底，李泽楷从英之杰太平洋购入鱼涌皇冠车行大厦，作价6.75亿；而短短8个月后即售与置地，净赚1.35亿港元。这次不动产投资，让李泽楷尝到巨大甜头。
此后，李泽楷在房地产领域乘胜追击。1997年，他在日本总投资80亿元，购入一幅位于东京千代田区连接东京火车地铁站的地皮，面积达5万多平方英尺，兴建盈科中心，成为10年来单一外国投资者在日本的最大投资。但未料及日本经济继续滑坡，地皮迅速贬值。当时李嘉诚及时出手，旗下和黄集团买入盈科的东京地皮四成半股份，让其暂渡难关。
2006年1月，李泽楷以5.1亿元总价、超过1万元/平方米的楼面单价拿下北京盈科中心旁边的工体北路4号地块，高调宣布将建成高档公寓，作为盈科中心二期。
但事后，李泽楷仍在2009年8月，将此项目转让给瑞安建业，“以让集团套现资金，让资源专注投放于日本北海道及泰国南部攀牙省具标志性的发展项目上，同时令集团的财务更灵活。”
尽管由于该地块迟迟未开工，让盈大地产遭到监管单位国土部门的处罚，并让李泽楷暂时失去在北京进行土地交易的资格，但粗略计算，这一次项目转让，为李泽楷带来了除税前大约2.35亿港币的收益。也正是因为这个项目的出售，让盈科大衍在2009年的综合纯利达到5.94亿港元，较2008年的5.13亿港元上升16%。
值得担心的是，按照盈大地产目前的布局，若将盈科中心售出，则公司将只剩下香港、日本和泰国的物业，在中国内地将变成“零项目”，其内地地产发展之路更加充满变数。
(本文来源：时代周报) |
