房产大鳄绿城被疑资金链告急

 http://www.lgmi.com    发表日期:2011-3-8 9:44:16  兰格钢铁
    今年以来,国家对房地产行业的调控不断升级,从提高准备金率到加息,从房产税到国八条,部分开发商紧绷的资金链也在面临不断的挑战。在限购背景下的杭州楼市,各大论坛纷纷爆出,杭州的地产大鳄绿城资金再告急,集资动作很大。那么绿城的资金链是否会出问题,在这轮长周期的调控下是否又遭遇像08年的资金链问题呢?来看《新闻007》记者的调查。

    内部集资10万起募年收益12%

    这几天,杭州各个论坛上关于“绿城”两字出现的频次特别高,相关的网贴主题集中在“绿城集资”上,一个题为“宋员外又开始民间借贷”的帖子引起了网友的广泛关注。这个帖子提到:借贷年利率是12%,是通过浦发银行信托的,为期两年,就是说你借给“宋员外”也就是绿城100万,一年后能得到12万,第二年的本金就是112万,这样两年的复利可以达到25%,也就是投入100万元,两年可以有25万元的收益。那么,浦发银行有在操作这样的信托产品吗,这样的信托产品是向社会公开销售的吗?记者随后找到了杭州的一家浦发银行的支行。

    浦发银行杭州某支行:“绿城委托工商信托在操作。(投进去安不安全)绿城信托进来,放贷就停。(年收益多少)10%。”

    这位工作人员说,绿城的这项集资不是直接由银行来具体操作,而是委托杭州工商信托。“杭州工商信托”是一个怎样的机构?按照浦发银行工作人员的说法,记者找到了这家位于杭州庆春路上的杭州工商信托。这家信托机构承认,他们在具体操作绿城的这部分资金的信托。

    杭州工商信托工作人员:“(我去银行问过,现在绿城的信托都是通过工商信托委托)绿城内部募集资金必须通过金融平台,通过我们这边走。”

    杭州工商信托的工作人员说,绿城的这次集资并不是面对社会公开募集,而只是面向绿城的员工,而通过工商信托这个平台来避税。“(一定要从你这走一走,不然非法的)对。(你们光给他走啊)这个和银行还是有一定区别的,走我们这边的话,变成一个信托产品的话,信托产品是不扣税的。”

    随后记者向绿城员工求证。据绿城集团内部人士称,这是由绿城控股集团有限公司向员工进行阶段性融资。

    绿城房产员工:“最多就是亲戚朋友凑钱。(多少起借)10万。(有上限吗)没有上限。”

    这名绿城员工说,融资起点额为10万元,不设上限。贷款期限为2年,预计员工年收益率12%,期满一次性还本付息。就关于内部集资,绿城还有内部发文,主要内容是:因绿城控股集团有限公司下属项目公司开发建设的需要,绿城控股集团有限公司拟向外阶段性融资。绿城员工需在2月28日前通过所在单位、部门的工会小组向集团工会上报出资人员名单及金额。并于3月10日前与集团工会签订《委托合同》。

    绿城房产员工:“上个礼拜就已经截止报名具体融款数额。”

    绿城信托计划密集成立一个信托计划募集20亿

    在现在整个信贷收缩的情况下,对房地产开发商来讲,信托可以说是房地产商筹措资金的唯一通道,绿城上个月不仅通过了内部筹措集资做成信托产品,今年1月份以来,信托计划涉及多个地区多个项目。

    在杭州工商信托,相关工作人员透露,他们近期跟绿城会合作一个比较大的信托项目。

    杭州工商信托工作人员:“现在还没定,这个计划可能会很大,我现在也不方便跟您透露。另外还没有完全确定。这个我确实不能跟你说。”

    杭州工商信托的工作人员还透露,绿城不但在杭州有这样的信托项目,在全国各地都有这样的信托项目,项目的募集资金都很大。“绿城是遍地开花的,他跟我们合作的也有,跟其他信托公司开发的也有,近期也会有合作的机会。他跟其他银行也有合作,包括发公司债,方式是很多。”

    记者发现,绿城正在实施的几个信托计划已经在网上曝光。其中北京信托?绿城房地产集合资金信托计划募集资金最多,募集20亿资金。这项计划由招商银行深圳分行在操作,操作的项目是绿城的青岛房产项目。

    招商银行深圳分行工作人员:“年收益8%上下浮动,起募资金300万。”

    绿城另外还有两个信托计划都是上个月月底成立的。一个是委托给北京华融国际信托的,绿城舟山等应收转账款转让信托计划,这个集合资金信托计划募集资金三亿多,另外一个是委托在上海的中泰信托,信托计划项目绿城御园股权收益权,这个项目信托资金共规模也有两亿五千七百万。就这三个项目,就有近26亿的募集资金。

    08年也曾资金紧张这次能否安然度过

    在去年的房企排行中,万科依然是当之无愧的老大,年度销售突破千亿大关。绿城老大宋卫平曾经放出豪言说“千亿目标两年就能达到”。但是,在09年杭州十大总价地王中,有4个是绿城创造的,这就意味着绿城的疯狂拿地对资金链将大受影响。据去年绿城中期的报告显示,绿城的负债率当时就已经达到了158.8%,这个净资产负债率是业界所有的房企的第一位,那么,这一次,在信贷紧缩的大背景下,绿城能否熬过这个资金紧张的发展瓶颈?绿城集团内部集资,并不少见。早在2005年,绿城集团通过委托信托公司办理资金信托的方式,向内部员工募集资金,用于“金沙港”项目的开发,5万元起募,到期后将一次性还本付息,年收益率为12%。绿城的“丁香公寓”项目也曾采用这种融资方式。每次融资活动的年收益率并不相同,最高的时候曾达到15%以上。在2004年,绿城集团位于杭州的深蓝广场项目也曾向内部员工募集资金,每份在5万元以上,投资回报率为9%。那么,这次内部集资是因为资金紧张吗?

    绿城集团员工:“(绿城老总)去年压力大,度假去了,年底就回来了。”

    对于资金压力,绿城方面表示不方便做回答。

    绿城集团员工:“资金压力我不方便做回答,特别是对于一些比较敏感的话题,还是由专门的发言人来发言。现在政策也比较多,说太多也不太好。”

    对于这样集资行为,有房地产同行在网上发表评论,欣盛老总李晓桃发表评论说:绿城在集资了,两年,每年12%的收益,说明确实资金紧张了,意识到这一轮的调控会比以往长了。有投资专家认为,绿城如此大动作的募集资金,资金压力非常明显。

    杭州赢商商业投资管理有限公司执行董事方芳:“那说明绿城资金一直紧,负债率也一直比较高,而且09年拿地,包括现在可售房源上高档房比较多,新政下对豪宅冲击比较大的。在成交量上可能有所影响。”

    这家投资公司专家认为,在目前限购的背景下,对改善性房源,尤其是高档住宅影响非常大,这也直接导致了开发商回笼资金的压力比较大。绿城相关人士曾表示,今年绿城预计可售房源将超过1000亿元,但是2月14日晚间,绿城集团公布其今年1月销售业绩。数据显示,绿城1月实现合同销售1896套,销售面积约27万平方米,合同销售金额为人民币52亿元,相比上个月下降约50%。所以在这样的节点上,资金成了考验开发商在新政背景下的核心问题。

    杭州赢商商业投资管理有限公司执行董事方芳:“绿城要解决资金来源问题,要做好过冬的准备,尤其要展开各种融资渠道。无论是对外你去募集资金也好,对外发信托也好,要有资金储备,家有粮食心不慌。”

    在新政调控的背景下,房地产各种渠道都在监管,如果信托收严的话,无疑是给开发商融资渠道又加了一个紧箍咒,资金不但考验开发商能否在新政背景下能够安然过冬,同时对信托的监管也考验政府楼市调控的决心。我们期待政府和包括绿城在内的开发商一起走出一条双赢的道路。

    (大公网)
文章编辑:【兰格钢铁网】www.lgmi.com
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