全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海今日做客中国经济网"中经在线访谈"栏目，他表示，房价应与经济发展水平和人均可支配收入的增长相适应；在抑制投资投机性购房方面，他建议开征房产空置税试点，把征收的费用用于保障房和学校配套设施的建设，还可以缩小贫富差距。
合理房价是指与可支配收入相适应
温家宝总理在中央人民广播电台与听众交流时提到，要让房价回归到合理的水平；政府工作报告中也提出，住房的价格要和国民的消费能力相适应。那么，什么是合理的水平，怎么和居民的收入相适应？郭松海表示，合理水平指房价收入比从现在的8.7倍降至与世界相应水平适应的6.4倍，若人均可支配收入增长速度高于房价增长速度，房价有望在五年内回归合理水平。
中国社科院经济蓝皮书显示，2010年房价收入比是8.7倍；通过联合国对90多个国家的统计调查，房价收入比的中位数是6.4倍。也就是说，国内目前的房价和人均收入比高于世界相应水平。郭松海表示，让房价回归合理水平，就是逐渐由8.7倍回归到6.4倍左右。
对于房价多久才能回归合理水平的问题，郭松海认为，根据计算，从2001年-2008年房价平均增长率和它的标准差大概在3%。"从2011年开始，人均可支配收入增长是10%，如果房价增长3%，这仅仅是我们的设想，大约需要五年时间，房价就可以回归到合理的水平。如果房价每年增长是-3%，大概两年就可以回归到合理的水平。"郭松海说。
此外，对于像北京、上海这样的大城市而言，房价收入比达到十几倍，宏观调控应该具有地区化差异。
郭松海指出，今年的"国八条"跟以前的宏观调控政策不同点在于其特别强调了各个地方政府要出台宏观调控目标。目标主要是房价的同比增长，要与当地经济发展水平和人均可支配收入的增长相适应。
人均房价收入比和房屋销售价格之比的控制率，是国际上衡量房地产市场健康发展的主要指标。郭松海说："我们主要是考虑房价收入比的问题，当地房价增长要低于人均可支配收入的增长，甚至要较大地低于，就必须由地方制定目标。"
建议开征房产空置税试点空置率可统计
郭松海表示，无论是物业税，还是房产税，都是保有的税种。一方面，如果它的税金、税率制定合理，就可以抑制投资投机性购房。需求受到一定程度的抑制，供给保持在原有的程度，对房价也起到抑制的作用。另一方面，推出房产税、物业税可以缩小贫富差距。"现在我们的基尼系数达到0.5，超过了国际警戒线，富人的财产相当一部分集中在房产上。"郭松海坦言。
郭松海认为，土地是国有资源，周边的配套设施是公共资源，如果过多占用了公共资源，或者是闲置，就应该通过征收房产税或者控制税的方式来收取费用。把征收的费用用于保障房和学校配套设施的建设，可以缩小贫富差距。
对于如何统计房屋是否属于空置房的问题，郭松海表示，空置房在一些国家是通常的统计指标，比如美国会定期公布房屋的空置率，并不是不能统计。有些国家是根据用电量、用水量等主要指标来确定房屋空置率。
郭松海特别指出，去年住建部《经济适用房管理办法》里提到经济适用房怎么界定，是由小区的物业管理部门去检查界定的。郭松海说："我们可以推而广之，经济适用房可以推广到商品房。虽然现在的《物业管理条例》没有规定这一点，但物业管理公司也可以进行调查。"
保障房对商品房市场影响不大
在谈到保障性住房建设的资金来源问题时，郭松海表示，国家有规定，一个是当地土地出让金的10%，一个是住房公积金的增值收益，还有当地政府财政的支持。除了这些以外，郭松海举例说，上海的经验是进入社保基金。因为社保基金的投入周期比较长，和保障性住房、公租房的时限比较接近，可以用保险资金大量投入。福建省提出开发商提出，要拿出建设项目的10%来匹配公租房和廉租房建设。
未来五年建设3600万套保障性住房，对房地产市场是否有冲击？对此，郭松海表示，"十二五"规划纲要提到，3600万套保障性住房，加上前十年建设的廉租房、经济适用房，只占住房总量的20%，这20%是面向城市的最低收入群体的。"如果单纯从'十二五'规划来看，这个比例并不是很大。我觉得保障归保障，对房地产市场的影响不大。"郭松海说。
有关保障性住房的选址问题，郭松海表示，各个地方的情况不一样，像北京市区已经没有土地了，只能在远郊建设。郭松海认为，选址应该选择交通便利的位置，配套设施建设要齐全，要有医院、超市、学校和幼儿园。
关于保障性住房的价格，如何定价才能真正发挥保障性住房的作用？郭松海表示，现在有经济适用房、限价房、公租房、廉租房，层次不一样，定价也不一样。廉租房面向最低收入家庭，租金很低。公租房的租赁价格要低于市场价格，各个地方的情况不一样。
呼吁住宅产业化建百年住宅减少能耗
研究资料显示，住宅建设从材料的制造、施工、竣工到使用，耗能大约接近社会耗能的50%。郭松海表示，百年住宅可以大量节约资源能源，应该提高到战略的高度来考虑；另外，他呼吁尽快推动住宅产业化。
郭松海介绍说，目前我国住宅寿命约30年左右，而发达国家如英国、德国等国家的住宅寿命在85年-125年。建筑是耗能大户，有研究资料显示，住宅建设从材料的制造、施工、竣工到使用，耗能大约接近社会耗能的50%。在材料的制造、施工、竣工这个阶段的耗材、耗能、耗水、耗电和占用土地资源非常大，如果可以将住宅寿命延长，可以大量节约资源能源。他指出，"对我们这样资源紧缺的国家来说，这是至关重要的，应该提高到战略的高度来考虑。"
在谈到百年住宅的问题时，郭松海提到了CSI住宅概念。什么是CSI住宅呢？郭松海解释说，是框架和填充体分离开来，通过加固、多使用钢材等方法使支撑体、外墙、楼板的寿命保持在100年。至于填充体，里面的隔墙、设施设备，可以及时更新更换。"隔墙可以随便更改，原来是两口人，有孩子以后就变成了三口人，就可以根据自己的意愿进行更改。"郭松海说。
另外，郭松海建议推动住宅产业化，就是像工厂一样生产住宅，部件、部品标准化，在工厂加工好以后再进行装配。他坦言，"住宅产业化我们已经呼吁了很多年，始终没有被很好地推动。"
以下为直播实录：
主持人：各位网友大家好!这里是“中经在线访谈”2011聚焦两会特别节目。欢迎您的收看。本期节目由中国经济网和搜狐新闻联合播出。今天我们很荣幸地请到了全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海先生。您好，郭所长，欢迎您来到我们中国经济网的演播室。
郭松海：广大网民好。
主持人：听了郭先生的职务，很多网民就已经知道我们今天要谈什么了，我们聊房子和房价的问题。您多年来从事房地产的研究工作，能不能先给我们介绍一下自打“国八条”出来以后，房地产市场有哪些改变？
郭松海：国八条是今年出台的有关房地产方面的条例。我个人认为由于去年房地产调控对房地产市场起到一定作用，对房价的抑制还是有一定效果的。中国社科院经济蓝皮书在去年年底对2010年房地产市场进行评估，预计2010年房价同比增长15%。2009年是同比增长25%，也就是房价增长跌落10个百分点左右。最近，国家统计局公布的数字，去年房价同比增长13%。
郭松海：从这个比较来看，去年宏观调控的效果还是比较明显，但是，13%或者15%，这样的增长率还是相当高的，GDP的增长也达不到这么高，城镇居民人均可支配收入的增长也达不到这么高，房价的增长超过了GDP和人均可支配收入的增长。这种情况下，国家认为还要加大调控力度，新国八条就是在这样的背景下出台的。
主持人：正像郭所长您提到的房地产价格近年来增长13%或者15%，已经是很高的增长率了。曾经有一段时间，人们对应该什么时候买房，是不是要买房有很多的争议，您怎么看？
郭松海：国八条跟以前的宏观调控政策有些不同的地方。这里面特别强调了各个地方要出台宏观调控的目标。宏观调控的目标主要是房价的同比增长，要与当地经济发展水平和人均可支配收入的增长相适应，这是以前调控当中没有提到的。我们常说到是人均收入和房屋销售价格的比率是国际上衡量房地产市场健康发展的主要指标。我们主要是考虑房价收入比的问题，当地房价增长要低于人均可支配收入的增长，甚至要较大地低于，就必须由地方制定目标。北京市最近提出要在3月底拿出这个目标来。我们拭目以待。
主持人：在今年两会上有一个提案是关于房价的，就是让房价回归到合理的价位。您觉得这个合理应该怎样界定？
郭松海：这是总理在中央人民广播电台与听众交流的时候提到的要让房价回归到合理的水平，一定要将房价稳定在合理的水平。政府报告的意思也相似，就是住房的价格要和国民的消费能力相适应。什么是合理的水平，怎么和居民的收入相适应，现在也没有明确。中国社科院经济蓝皮书将房价收入比解释得比较清楚，2010年房价收入比是8.7倍。通过联合国对90多个国家的统计调查，房价收入比的中位数是6.4倍。也就是现在我们的房价和人均收入比高于世界相应水平。怎样回归合理水平，就是逐渐由8.7倍回归到6.4倍左右。
主持人：这还是很漫长的历程。
郭松海：我觉得也不漫长。根据计算，从2001年-2008年房价平均增长率和它的标准差大概在3%。我们从2011年开始，人均可支配收入增长是10%，如果房价增长3%，这仅仅是我们的设想，大约需要五年时间，房价就可以回归到合理的水平。如果房价每年增长是-3%，大概两年就可以回归到合理的水平。在房价回归到合理水平以后，随着人均可支配收入的增长，房价也会继续增长。总理是站在国家的角度，提出房价回归到合理水平，具体到一个地方，差别就很大，像北京、上海市的房价收入比达到十几倍，宏观调控应该具有地区化差异。
主持人：我们也期待着房价回到合理水平，这样我们的生活负担才会小一些，幸福感才会高一些。未来五年我国将建设3600万套保障性住房，明年实现1000万套，后年实现1000万套，后三年实现1600万套。有人指出如此大规模的建设谁来管理，怎么建，谁来保障？
郭松海：今年建1000万套，明年建1000万套，后三年大约建1600万套，五年完成3600万套的规划。这个建设规模是空前的。以前若干年，我们欠缺对保障性住房的建设监管。现在是一年建设1000万套，这个比例很大，北京、上海的开发量占到50%。这么大的开发量，土地的供给、资金的融资、开发的主体等各方面都需要进行很多协调工作。
主持人：对于保障性住房建设的资金来源方面，您在接受媒体采访时曾经说到广开渠道吸引更多资金参与保障性住房建设。有经济专家建议保障性住房的融资应该以公债融资为主，就是向银行贷款，谨慎使用民间的资金。您怎么看待这个问题？
郭松海：国家有规定，应该是当地土地出让金的10%，一个是住房公积金的增值收益，这两部分是必须完成的。再有就是当地政府财政的支持。除了这些以外，上海的经验是进入社保基金。因为社保基金的投入周期比较长，它和保障性住房、公租房的时限是比较接近的，可以用保险资金大量投入。还有就是有实力、社会责任感的，流着道德的血液的开发企业，可以承担一部分公租房建设。福建省就提出开发商要拿出建设项目的10%来匹配公租房和廉租房。
主持人：就是让开发商也出一笔钱。
郭松海：现在有的地方的开发商也在建一部分廉租房，像万科现在也在建一部分廉租房。上海的做法还有利用闲置土地，把工业用地的性质改变成居住用地，把房子给农民工来居住。
主持人：您认为五年建设3600万套保障性住房，对房地产市场有没有冲击？
郭松海：我觉得谈不上冲击，影响不大。我们在两会期间发布了“十二五”规划纲要，其中提到3600万套全部建成，加上前十年建设的廉租房、经济适用房，只占住房总量的20%，这20%就是面向城市的最低收入群体。如果单纯从“十二五”规划来看，这个比例并不是很大。我觉得保障归保障，从“十二五”规划的数字来看，对房地产市场的影响不大。对一部分城市，如果建设一些限价房，有人说它是保障性住房，有人认为它是政策性住房。不论是什么性质的住房，限价房对房价是有一定杀伤力的。
郭松海：我认识的一个医生刚刚购买了一套限价房，他已经30岁了，还没有结婚，限价房的要求是家庭收入在8万块钱以下，没有住房，他通过摇号得到一套限价房。限价房的价格是每平米7000块钱，而周边商品房的价格达到了2万块钱。如果北京市批量开发限价房，对周边商品房的房价影响是很大的。
主持人：等于是用更低的钱买了相同价值、相同面积的房子。
郭松海：是周边商品房价格的三分之一。如果北京市批量推出限价商品房，不要在很偏远的地方，在市区周边批量推出，就会对北京房价产生很大影响。
主持人：我们刚才说到了保障性住房，我们就不得不面对一个很现实的问题，就是这么大批量的保障性住房的选址问题。有的人提出要建在远郊，有的人提出要建在交通便利的地方。您怎么看这个问题？
郭松海：各个地方的情况不一样，市区没有土地可以利用了，像北京市区已经没有土地了，只能在远郊建设。问题是交通要方便，配套设施建设要跟上去，要有医院、超市、学校、幼儿园，要生活设施齐全、交通便利、绿色条件也要好，靠近地铁更好。
主持人：就全国而言3600万套保障房，您觉得够吗？
郭松海：这个问题不太好说，要根据市场的发展情况，进一步探讨研究。现在的小产权房就有50-60亿平方米，是现在存量住房的三分之一。我个人认为只要符合城市规划和土地规划，而且这个小区比较成熟，与商品房的小区差不多，物业管理、绿化、保洁都很齐全了，这样的小区，人也赶不走，房也拆不掉，不如把小产权转换成大产权，交上土地出让金和配套费，政府还有很多的收入，何乐而不为？如果把这部分房子转过来，市场的供给量就很大，甚至可以替代限价房的作用。如果可以这样操作，市场状况将发生很大变化。同时还可以再继续建保障性住房，但数量就不必这么多。
主持人：很多人都关心保障性住房的价格，您认为跟商品房比较，怎样的定价依据才能真正发挥保障性住房的作用？
郭松海：我们现在有经济适用房、限价房、公租房、廉租房，层次不一样，定价也不一样。廉租房面向最低收入家庭，租金很低。公租房的租赁价格只要低于市场价格，各个地方的情况不一样。
主持人：您的提案中有一条是积极稳妥推进房产税制的改革，您认为我们现在开征房产税的意义是什么？
郭松海：我以前提出过要征收物业税。无论是物业税，还是房产税，都是保有的税种。推出来物业税、房产税，如果它的税金、税率制定的比较合理的话，就可以抑制投资投机性购房。需求受到一定程度的抑制，供给保持在原有的程度，对房价也起到抑制的作用。二是缩小了贫富差距，现在我们的基尼系数达到0.5，超过了国际警戒线，10%的富人拥有的财富占到40%，他们的财产相当一部分集中在房产上。
郭松海：有些富人有三套、五套、十套房子，我们的土地是国有资源，而且周边的配套设施也是公共资源，如果过多占用了公共资源，或者是闲置，就应该通过征收房产税或者空置税的方式来让他多交一些费用。把征收的费用用于保障房和学校配套设施的建设，可以缩小贫富差距。
主持人：的确像您刚才说到的那些，现在很多经济上比较宽裕的人拥有很多住房，拥有以后也不住，很多住房因此被闲置下来。您在两会上也提出了一条关于开征房产空置税试点的提案。但也有一个现实的问题摆在我们面前，个人的住房怎么进行统计，怎么证明它是空房。会不会有人有投机的行为，比如我们今天去检查了，他临时住进去。这怎么办？
郭松海：空置房在一些国家是通常的统计指标，美国都定期公布房屋的空置率，并不是像某些人说的那样不能统计。别的国家是根据用电量、用水量等主要指标来确定房屋空置率。
郭松海：我们国家还有一个创新，就是去年住建部《经济适用房管理办法》里提到一点，经济适用房怎么界定，是自住，还是租出去了，还是空置了，由小区的物业管理部门去检查界定。我们可以推而广之，经济适用房可以推广到商品房。虽然现在的《物业管理条例》没有规定这一点，但物业管理公司也可以进行调查。
主持人：系统和政策也是很完善的。
郭松海：去年北京市在夏季进行了一次大规模的关于空置房的群众性调查，群众对这个问题有很大看法。
主持人：住房市场和买卖、租赁是并重的市场，租房应该是城镇居民的第二个选择。您有一个完善和规范商品房租赁市场的提案。在目前来看，商品房租赁市场存在哪些问题？
郭松海：租赁市场还是存在很多问题的。今年2月1号，住建部制定的《租赁管理办法条例》开始实施，租赁房屋要到主管部门备案，出租方和承租方要通过合同来加强管理，维护双方的利益。备案以后，租赁价格、租赁交易数量，主管部门都可以掌握，可以制定指导性租赁价格，为稳定租赁价格起到一定作用。北京提出了要稳定租赁价格，首先要有租赁价格的管理系统，要了解现在的价格到底是多少，这是一个基础。
主持人：我知道郭委员在今年的提案中还提到了一个百年住宅的问题。跟我们网友详细介绍一下。
郭松海：因为我们现在的住宅寿命是30年左右，而发达国家，像英国、德国等国家的住宅寿命都在85年-125年。我们国家的住宅寿命太短。建筑是耗能大户，有研究资料显示住宅建设从材料的制造、施工，到竣工，一直到以后的使用，它的耗能大约接近社会耗能的50%。在材料的制造、施工、竣工这个阶段的耗材、耗能、耗水、耗电和占用土地资源非常大，如果可以将住宅寿命延长，可以大量节约资源能源。对我们这样资源紧缺的国家来说，这是至关重要的，应该提高到战略的高度来考虑。
主持人：这就意味着住宅的质量要大幅提升。
郭松海：去年住建部住宅产业中心下发了文件，就谈到了百年住宅的问题。CSR住宅是百年住宅的基础。什么是CSR住宅呢？就是它的框架和填充体分离开来，就是它的支撑体、外墙、楼板的寿命，通过加固，多使用钢材，使它的寿命保持在100年。至于填充体，里面的隔墙、设施设备，可能有的管线使用30年就老化了，有的设备使用20年就要淘汰，可以及时更新更换。隔墙可以随便更改，原来是两口人，有孩子以后就变成了三口人，就可以根据自己的意愿进行更改。CSR百年住宅是住建部推出的。住宅产业化我们已经呼吁了很多年，始终没有被很好地推动。在生产方式转变过程中，在生产结构调整过程中，应该大力推崇百年住宅，特别是CSR住宅的建设。就是像工厂一样生产住宅，部件、部品标准化，在工厂加工好以后再进行装配。
主持人：百年住宅既节约了资源，也让我们分享了更长时间的居住。今天非常感谢郭所长来到我们演播室跟我们分享了这么多关于住房的问题。在结束节目前，跟网友说两句话。
郭松海：祝网友们能住上好房子，房子的质量好、品质好，让大家满意，住房的价格与你们现实的购买能力相适应。
主持人：谢谢您，也希望您的提案能让我们的生活变得更美好。感谢各位网友的收看，我们本期节目到此结束，下期节目再见。 |
