2011年3月6日，北京房山区万科长阳半岛项目开盘，由于新政实施，项目开盘现场明显没有前一段时间火爆。
3月首周，新盘开始“抢跑”。
度过了2月传统销售淡季和新政第一时间的消化期，3月首周，北京楼市迎来了新年首个供应小高峰，6个住宅项目以及1个商住项目开盘入市。7个楼盘，中小户型产品约占九成。记者探访现场了解到，在严厉的第三轮新政落地后，楼市显现出分化的总体趋势。高端产品受到影响，而总价低的小户型产品抢手，商住楼快销。站在2011年的起跑线上，迈出怎样的步伐跑赢调控后的大市是开发商思考的问题，调整产品户型，调整推盘产品次序，真正意义上的降价促销已现市场。
小户型受刚需族青睐
上周末，开盘入市的7个项目都为品牌开发商的品牌产品，这些“探市”的产品结构分布齐全，中海9号公馆以及龙湖长楹天街属于中高端改善性产品，而万科中粮长阳半岛、首创芭蕾雨、大兴顺驰领海、远洋一方为小户型刚需盘，万科中粮紫苑为商住LOFT产品。
在“京版15条”细则落地后，政策效果明显显现，“更小更畅销”的趋势出现。从去年开始，连续5次开盘的万科中粮长阳半岛在此次的第6次开盘中，终结了“日光盘”纪录。当日推出的118套房源中，认购75套，认购率仅为63%。据记者了解，由于此次长阳半岛的户型120平米三居占比较大，以精装房18500元/平米的销售均价计算，总价约为220万，超过80平米左右的小户型总价100万，使得很多囊中羞涩的刚需族望而却步，销售速率下降。
而同日，也位于房山长阳附近的首创芭蕾雨开盘，同样吸引了大量刚需族出手。项目推出339套房源，认购了296套，认购率达到87%，其主要户型为80平米的紧凑小两居。按照其毛坯房15200元/平米的销售均价，总价在120万左右。
“真降”盘已现市场
另一种在市场快销的产品则是推行大折扣的楼盘。位于朝阳管庄的远洋一方，截至上周日中午，也就是其开盘第三天，300多套房源消化掉近170套。而其主要赢得客户的卖点是真正意义上的降价促销。据记者了解，根据远洋一方给出的全款8.3折、贷款8.4折的优惠，去年开盘25000元/平米的均价降至21000元/平米。
除此之外，商住楼由于不受到限购政策影响，延续了第三轮调控后快速销售的局面。周日开盘的万科中粮紫苑商住楼，售楼处聚集了一定的人气，300多套房源消化较同日开盘的长阳半岛项目快。
作为此次入市中的中高端产品，朝阳常营的龙湖长楹天街推出的是140-190平米的三居，由于区位以及产品品质较好，使得很多限购后要“一次性到位”的改善性客户把有限的购买力释放到这里。
房企出招吸引“房票”
严厉限购政策3月在市场落地后，市场购买力被过滤，房源不缺，“房票”稀缺。近日在业内，具备购房资格、购房意愿和支付能力的人群被称为持有“房票”的潜在买家。面对有限的“房票”，不再观望的开发商都拿出了自己的应对策略，出手“抢客”。
据记者了解，万科中粮长阳半岛此次推118套房源，前期排号约1000组，但是经过购买资格筛选后，20%的客户被过滤。“现在卖房子，主要是抢第一波，卖得动就卖，卖不动的后面就慢了”，万科北京公司营销总监肖劲表示，由于限购政策出台，符合条件的购买力一般都在开盘首轮购房中释放了，往后的产品销售由于政策限制消化会很慢。据记者了解，长阳半岛上周日开盘后，第二日认购仅1套。
芭蕾雨相关负责人表示，调控市场下，刚性需求仍然强劲，所以公司采取了差异化的竞争策略，调整了产品结构，此次推出的339套房源中，70%都是80平米的小两居，总价低，紧贴刚性需求。
据记者了解，目前也有开发商在试探市场，考虑改变推盘次序。比如在有住宅产品和商住产品以及商铺的同时，先推非限购产品，回笼资金。
面对政策以及开发商推盘策略的应变，市场上有限的购买力大多数归于刚需，记者在楼盘现场发现，不少购房人面对降价的房子依旧一问三询，还现场走访工地，出手理性。(新京报) |
