随着越来越多的房企发布2010年年报，地产企业负债率提升引起普遍关注，业内担心地产企业在宏观调控的背景下将面临资金面紧张。
昨天，最新研究报告指出，目前国内房企现金储备普遍充足，短期内不存在偿债压力。由于地产企业去年有大量结转收入垫底，对于相当一部分企业来说，完成今年年度销售任务的压力其实并不大。
地产企业目前负债并不高
从已公布的部分房企的年报来看，万科、保利、华侨城等大型地产企业资产负债率均已在70%以上，从整个行业来看，资产债率指标也较去年同期普遍有所增长，但目前过分强调房企资金压力却还为时过早。分析人士指出，虽然资产负债率普遍高企，但鉴于房地产企业的特殊性，今年将有大量预收收入入账，净负债指标(剔除预收账款)更能够反映房企财务结构，从目前已公布的典型企业净负债率水平来看，万科、万通等企业2010年净负债率均处于历史低点，而保利即使达到了88.5%，其负债结构也是以长期负债为主，短期内财务风险依然完全可控。
其实，2010年楼市销售火爆的情况下，不少地产企业隐藏了部分业绩，这部分可结转收入将保证地产企业全年度销售指标的完成。对于上市企业来说，在当年销售指标已经达成的情况下，将一部分收入通过会计手段转结入下一年度以锁定未来账面销售额，是非常常见的手法。从当前已公布年报的房企来看，万科可结转收入为744.05亿元,覆盖其2011年1400亿元目标销售收入的近53%，而保利可结转收入为515.44亿元，虽然暂未公布2011年的销售目标，但这部分收入占到其去年一整年销售额662亿元的77.8%。以此来看，由于有了去年大量结转收入的垫底，对于相当一部分企业来说，完成今年年度销售任务的压力其实并不大。
地产商短期不会大面积降价
除了预收账款和可结转收入外，大量房企现金储备普遍充足，短期内不存在偿债压力。分析人士指出，经过近几年来政府对房地产行业的调控频繁化，企业在应对策略方面的经验已非常丰富，相当一部分企业其实从去年开始就已提前储备“冬粮”。就已发布年报的典型房企来看，soho中国和万通地产目前的账面货币资金是其短期借款与一年内到期非流动负债之和的6倍以上，而万科、保利、仁恒等企业至少在2倍以上，从这一层面上讲，当前房企“抗击打能力”其实远比外界猜测的要强。
由于短期资金面风险可控及今年销售目标压力有限，大部分房地产企业目前依然保持着观望态度，降价者寥寥。从具体项目来看，除恒大地产秉承其第一时间降价促销的经营传统、在部分城市打出85折优惠之外，目前绝大多数所谓降价楼盘都仅限于1-3个点的优惠幅度。分析人士指出，从市场面上看，3-5月份将是决定今年房地产市场整体走势的关键，在这段时间内，包括限购令在内的诸多调控政策的效应将开始释放，而买方市场的态度也将逐渐明朗，尤其当下半年之后，如果市场销售情况一直没有改观，则此时房企的资金回款压力才将会有所出现，届时，部分企业或将展开实际性的降价跑量行动。(新闻晨报) |
