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高端项目扎堆成交，分析师称是“季节性回暖”
数据来源：德佑地产市场中心（剔除动迁、配套） 刘建平 制图
住宅市场的冷清更加凸显上海商业地产的热闹。
据数据，上周（3月14日-3月20日）上海共有10个项目推出商品住宅12.79万平方米，环比（较前周）上涨79%。在供应增加的带动下，商品住宅成交面积也出现环比22%的增长，达6.9万平方米；商品住宅均价继前周大幅上涨27%之后，上周环比下降3.8%，为23449元/平方米。
商业地产项目在上周迎来销售热潮。据德佑地产数据，上周全市包括写字楼、商铺在内的商业地产项目成交80674.98平方米，成交均价28687元/平方米。
佑威地产执行董事黄志坚分析，正常状况下，商品住宅和商用物业的成交比为3比1左右，但目前的比例已接近1比1，甚至出现了反超迹象，这进一步凸显了商品住宅市场的低迷。
环球金融中心成交3层
市区商业地产最受追捧。
据德佑地产数据，上周外环以内的商业办公物业成交面积达4.95万平方米，占据商业地产成交总量的六成。在上周上海的商业地产成交面积榜上，中环以内的项目更是包揽了前六名。其中，上海环球金融中心上周成交3层，汇银铭尊和绿地滨江国际中心也取得不错的销售业绩。
事实上，整个3月上半月，上海的商业地产市场已在悄然走暖。
据21世纪不动产上海区域市场中心统计，3月上半月，上海商业地产累计成交面积达14.5万平方米，环比（较2月同期）上涨218%，同比（较去年同期）上涨91.7%。成交均价为22701元/平方米，环比增长37.8%，同比增长63.2%。
商品住宅市场则仍未摆脱调控影响。据21世纪不动产上海区域市场中心数据，2月1日至3月20日，上海商品住宅成交量同比大跌了45.65%，为5年内最低；成交均价同比微升2.54%。
“热销纯属炒作”
但分析师薛建雄认为，所谓商业地产热销纯属炒作，不排除个别开发商和中介故意促成。
“从周成交数据上看，确实存在商业地产接近甚至超过商品住宅的情况，但这只能说明住宅市场受调控打击空前低迷，并不能说明商业地产因此就此消彼长。”薛建雄还称，近期上海的商业地产走暖是受“季节性因素”影响。考虑到春节淡季因素，今年1、2月商业地产的成交量都不太大，从3月开始的成交量上升只能说明商业地产在季节性回暖。
以商业地产历史成交数据为例，最近四周上海全市包括办公楼、商铺在内的商业地产项目成交面积保持在5.6万-8万平方米之间，而去年12月全市商业地产周成交面积则都在10万平方米以上，最高的一周达到了17.6万平方米。
薛建雄认为，从体量上看，商业地产要远小于商品住宅，加上又是周数据，很容易受个别项目成交影响。比如环球金融中心的出售正好就在3月，光它一个项目的体量就达万余平方米，均价也大大被抬高。关于商品住宅和商业地产的成交比，薛建雄表示，往年情况是5比1，去年受调控影响，为3比1。
另据数据，截至3月20日，上海可售商品房面积为1783.98万平方米，环比增加1.24%；可售住宅面积652.46万平方米，环比增加3.19%。上周可售住宅面积占可售商品房总面积的比例为36.57%，环比上升0.69个百分点。
“住宅成交有望回升”
分析称，随着近期部分项目集中成交的签约数据陆续体现出来，预期之后几周商品住宅成交会出现持续的小幅上涨。
据数据，上周获得预售证的10个商品住宅项目中，保利湖畔阳光苑、圣骊河滨苑、慧芝湖花园三期、沿海丽水馨庭二期等项目新增面积较大，供应总量有所回暖。而上周末闭幕的上海春季房展会，由于多家知名开发商缺席，本地参展项目大大少于以往，且优惠幅度有限，对楼市回暖几无帮助。
德佑地产研究主任陆骑麟称，在楼市整体处于低迷的情况下，中高端住宅依旧具有较好的销售业绩，如上周高端项目仁恒怡庭依然位居成交榜前三；而上海豪宅标杆汤臣一品大厦也在上周售出一套单价14万元的房源。可见目前的行情与大部分人的预期仍有较大差距。 |
