上海商业地产上周成交超住宅

 http://www.lgmi.com    发表日期:2011-3-22 9:53:43  兰格钢铁

 高端项目扎堆成交,分析师称是“季节性回暖”

数据来源:德佑地产市场中心(剔除动迁、配套) 刘建平 制图

  住宅市场的冷清更加凸显上海商业地产的热闹。

  据数据,上周(3月14日-3月20日)上海共有10个项目推出商品住宅12.79万平方米,环比(较前周)上涨79%。在供应增加的带动下,商品住宅成交面积也出现环比22%的增长,达6.9万平方米;商品住宅均价继前周大幅上涨27%之后,上周环比下降3.8%,为23449元/平方米。

  商业地产项目在上周迎来销售热潮。据德佑地产数据,上周全市包括写字楼、商铺在内的商业地产项目成交80674.98平方米,成交均价28687元/平方米。

  佑威地产执行董事黄志坚分析,正常状况下,商品住宅和商用物业的成交比为3比1左右,但目前的比例已接近1比1,甚至出现了反超迹象,这进一步凸显了商品住宅市场的低迷。

  环球金融中心成交3层

  市区商业地产最受追捧。

  据德佑地产数据,上周外环以内的商业办公物业成交面积达4.95万平方米,占据商业地产成交总量的六成。在上周上海的商业地产成交面积榜上,中环以内的项目更是包揽了前六名。其中,上海环球金融中心上周成交3层,汇银铭尊和绿地滨江国际中心也取得不错的销售业绩。

  事实上,整个3月上半月,上海的商业地产市场已在悄然走暖。

  据21世纪不动产上海区域市场中心统计,3月上半月,上海商业地产累计成交面积达14.5万平方米,环比(较2月同期)上涨218%,同比(较去年同期)上涨91.7%。成交均价为22701元/平方米,环比增长37.8%,同比增长63.2%。

  商品住宅市场则仍未摆脱调控影响。据21世纪不动产上海区域市场中心数据,2月1日至3月20日,上海商品住宅成交量同比大跌了45.65%,为5年内最低;成交均价同比微升2.54%。

  “热销纯属炒作”

  但分析师薛建雄认为,所谓商业地产热销纯属炒作,不排除个别开发商和中介故意促成。

  “从周成交数据上看,确实存在商业地产接近甚至超过商品住宅的情况,但这只能说明住宅市场受调控打击空前低迷,并不能说明商业地产因此就此消彼长。”薛建雄还称,近期上海的商业地产走暖是受“季节性因素”影响。考虑到春节淡季因素,今年1、2月商业地产的成交量都不太大,从3月开始的成交量上升只能说明商业地产在季节性回暖。

  以商业地产历史成交数据为例,最近四周上海全市包括办公楼、商铺在内的商业地产项目成交面积保持在5.6万-8万平方米之间,而去年12月全市商业地产周成交面积则都在10万平方米以上,最高的一周达到了17.6万平方米。

  薛建雄认为,从体量上看,商业地产要远小于商品住宅,加上又是周数据,很容易受个别项目成交影响。比如环球金融中心的出售正好就在3月,光它一个项目的体量就达万余平方米,均价也大大被抬高。关于商品住宅和商业地产的成交比,薛建雄表示,往年情况是5比1,去年受调控影响,为3比1。

  另据数据,截至3月20日,上海可售商品房面积为1783.98万平方米,环比增加1.24%;可售住宅面积652.46万平方米,环比增加3.19%。上周可售住宅面积占可售商品房总面积的比例为36.57%,环比上升0.69个百分点。

  “住宅成交有望回升”

  分析称,随着近期部分项目集中成交的签约数据陆续体现出来,预期之后几周商品住宅成交会出现持续的小幅上涨。

  据数据,上周获得预售证的10个商品住宅项目中,保利湖畔阳光苑、圣骊河滨苑、慧芝湖花园三期、沿海丽水馨庭二期等项目新增面积较大,供应总量有所回暖。而上周末闭幕的上海春季房展会,由于多家知名开发商缺席,本地参展项目大大少于以往,且优惠幅度有限,对楼市回暖几无帮助。

  德佑地产研究主任陆骑麟称,在楼市整体处于低迷的情况下,中高端住宅依旧具有较好的销售业绩,如上周高端项目仁恒怡庭依然位居成交榜前三;而上海豪宅标杆汤臣一品大厦也在上周售出一套单价14万元的房源。可见目前的行情与大部分人的预期仍有较大差距。

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