在调控政策的强大压力之下，京城楼市在开盘项目、成交量等方面均表现出了疲软的态势，而一些嗅觉灵敏的开发商，也开始做起了降价的铺垫。近日，一些当初高调拍得的地王项目，如今也降低身段，加入了低价盘的行列，引发了了买房人的兴趣。业内人士分析，对于大部分即将开盘的项目来讲，调低价格预期已经是一种必然，而对许多大的开发企业来讲，“以价换量”加快资金的回笼，可能才是他们首要考虑的问题。
昔日“地王”开盘价格稍高于周边二手房
近日，曾经以“总价地王”头衔引起业界关注的中海地产丰台区花乡六圈村地块传出即将入市的消息，其低于外界普遍预期的售价也引发了各方人士的关注。据了解，该项目即将开盘的公寓产品销售均价预计为32000元/平方米，并附送价值5000元/平方米的精装修。如果不算精装修，其均价仅比周边小区二手房的价格高10%左右。“高价地王低价卖房”这一说法不胫而走。
时间回放到2010年1月21日，在当天举行的土地拍卖会上，中海地产历经一个半小时近200轮竞价，击败了万科、保利、龙湖等众多房企，最终以总价66.9亿竞得北京丰台区花乡六圈村相邻的A、B两幅居住用地。据测算，A居住用地楼面地价达到了17153元/平方米，而B居住用地也达到了15229元/平方米，其中A居住地块一举刷新了北京当时的“地王”纪录。拍卖结束后业内人士分析，如果按照拍卖的规划面积，这两大地块建成后住宅单价将超过3.5万元/平方米。
此后的时间里，受到地铁9号线开通、南城开发、新地王等利好刺激，花乡附近区域的房地产价格大幅上扬。也有不少人预计，新地王项目的入市将给周边楼市带来新一轮的升势。
然而人们没有想到的是，目前中海花香项目的预期销售价格却并没有当初地王的迹象。甚至低于曾经的预期。业内人士表示，如果不把精装修的价格算进去，两万多的均价相对楼面地价而言并不算高，对于“地王”项目而言至少可以算作平价入市。此外，中海地产北京公司相关人士对此不愿意作多评价，但透露，中海目前的产品都以理性定价为主，不再追求以往过高价格。
调控背景下开发商选择以价换量
中海花乡地王的低价入市并非个案。调查显示，北京今年二、三季度即将推出的新盘中，有不少是曾经的地王项目，包括远洋、中建、中铁、保利等央企和上市公司在2009、2010两年高价摘得的高价地块。这些地块在当初激烈的拍卖过程中至少令地价翻了一倍，最高的溢价率甚至高达467%，楼面地价普遍超过了15000元/平方米，开发成本接近3万元。而这一数字，更是已经突破了当前主流购房人群能够接受的价格上限。如今，在政府出台新一轮调控政策，市场成交意愿不强，前景未明的情况下，这些地王项目正面临着究竟是保价还是保量的艰难抉择。
据北京市房地产交易管理网数据显示：3月中上旬，北京的期房住宅成交量为2881套、二手房住宅成交量为6999套，相比2009年、2010年同期均有明显下调，而楼市总成交量为10297套，同比2010年同期下调了40.6%，同比2009年同期下调幅度更是达到了52.7%。
北京中原三级市场部研究总监张大伟表示，当前北京的市场成交量之所以如此清淡，与楼市调控政策叠加信贷收紧有很大关系。“相比去年的两次调控仅有楼市政策，而信贷收紧有限，本轮调控的信贷政策明显收紧。楼市不论是开发贷款还是购房贷款均明显收紧。另外限购政策的严格执行也使得部分需求离开市场。而且三月末将公布的各地价格控制指标也使得购房者继续观望市场。”
“在观望情绪浓重的市场氛围下，地王项目以什么样的姿态入市就很关键。如果打不响头炮，后面就会面临比较被动的局面。所以采取价格战术这一杀手锏，也是开发商不得已而为之”一位业内人士这样说。
布局三四线城市地王“贱卖”房只为确保资金
其实中海并不是“第一个吃螃蟹”的房企。2011年初密集调控之后，由于政策力度大直接导致一、二线城市交易量严重下滑，一些代表性开发商春节后启动了降价促销策略，如万科、绿地、恒大、世茂等，均已加入降价队伍志在跑量。尽管此次调控后开发商和购房者心态显然比2008年时要稳定不少，但调控步调不减，成交量持续萎缩的话，预计降价依然会持续。
五合智库总经理邹毅表示，对于中海这样的大型上市企业而言，其全国性的布局以及股东对于业绩的要求也直接带来了其对资金流动性的渴求。“2010年各大房地产集团如万达、万科、中海、城建、恒大、佳兆业、绿城、保利等土地储备布局重点开始由前几年的二三线城市转移到了三四线城市。目前一线城市交易萎缩地价高昂，而二线城市土地也随着房价迅速上涨而水涨船高，但是三四线城市目前看来投资进入少，价格泡沫很小。而要在全国三四线城市大规模拿地，没有迅速流转的资金链是肯定不行的。”
在目前一线城市成交没有起色，后市甚至可能出现房价下跌的状况下，提早入市是不错的思路，然而对于一个几十万平方米的大盘而言，尽快打破市场僵局吸引成交，确保资金链的流畅可能才是更为重要的。市场人士指出，过去每当市场形势不好时，总会有一些房企采用低价入市招揽人气，逐步涨价累积利润的方法进行推盘，历史经验证明，这无疑是一手“妙招”。
协成机构的分析人士指出，“低价开盘”对于老项目来说一般都很难执行，因为不仅涉及到企业利益，更重要的是老业主的利益，并且有前期的售价作为参照，如果降价引发纠纷就更是麻烦，因此老项目宁可用其他效果不那么明显的营销措施也不愿降价，然而对于新项目而言，由于没有前期价格的掣肘，定价也更为灵活，这也让新上市的地王项目有了更多腾挪的空间。(北京青年报) |
