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新出台的物业管理条例对“居改非”作了明文规定
街道、乡镇工作人员担任业主大会筹备组组长；房屋发生紧急情况和危险时无需召开业主大会就可以强制维修；物业项目要公开招投标、新建住宅开始有质量保修金……
新修订的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）将于今天起正式施行。上海市房管局昨日强调，针对住宅小区违法搭建、“居改非”、私自安装铁门阻断消防应急疏散通道等行为，物业要切实履行“发现、劝阻、报告”义务。
物业费：
同一小区将同质同价
【案例】杨浦某小区，同样是60平方米左右的两室户，商品房的物业费是0.9元/平方米，一个月的物业费是54元；售后公房的管理费是每月6元，加上保洁、保安费，一个月的物业费只有12元。
【症结】上海市物业协会有关人士坦陈，目前本市还存在同一小区、不同开发周期的房屋实行两种物业收费标准；甚至有的小区同一幢楼内因为购买对象的不同，而有两种迥然不同的收费标准。
对上述现象，上海美达律师事务所陈世福主任律师分析说，目前，本市商品房和售后公房执行的是不同的物业服务收费标准，使得同一小区的业主因为房屋取得来源的不同，或购买对象的不同，导致缴纳的物业费有明显的差别。
【药方】新《规定》明确规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准。
维修保证金：
开发商要存到指定账户
【案例】青浦某别墅项目去年交房时被发现，房屋存在很多问题，如地下室内全是积水、地下室墙面霉变等。尤其是一到下雨天，地下室简直就成了“泳池”。而这些问题物业与开发商互相推诿。
【药方】新《规定》明确规定，建设单位应按照国家规定的保修期限和保修范围，承担保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的，应与物业服务企业另行签订委托协议。
建设单位应在房屋所有权初始登记前，将物业保修金交存至指定专户，专项用于保修期内物业的维修。保修期内，物业保修金不足的，建设单位应补足；保修期满后，物业保修金有余额的，应返还建设单位。
“居改非”：
不得擅自改，将加大查处
【案例】刚入住嘉定某大型社区的孙先生发现，同幢楼的一楼竟开出了一家室内菜场，每天来来往往买菜的人络绎不绝，整个楼道被弄得污浊不堪。不仅如此，孙先生还发现，小区多幢楼内还开出了网吧、杂货店、窗帘加工或者五金店，甚至还开出了服装加工的小车间。
【药方】新《规定》极大地增加了“居改非”的难度：首先，业主、使用人不得擅自改变物业使用性质。其次，在允许改变物业使用性质的范围内，业主除了应当符合法律、法规以及管理规约，并经利害关系业主的同意外，还须向房屋保障、规土、消防等部门办理有关行政审批等手续。
上海市房管局昨日还表示，将联合相关部门加强对擅自“居改非”的查处力度。
紧急维修：
紧急情况无需通过表决
【案例】虹口区某老大楼内，电梯已经“服役”超过十年，故障频发。按理应该进行维修或更换，但由于业委会现在没有主任，因此电梯的维修基金一直未能批下来。
【症结】根据相关规定，目前，住宅专项维修资金的使用，需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分二以上的业主同意。如果达不到这两个“三分之二”的，物业就无法出面维修。
对上述现象，上海美达律师事务所陈世福主任律师表示，目前本市维修资金的使用状况可谓喜忧参半，喜的是绝大多数维修资金完好无损地保存在政府监管的银行里；忧的是绝大多数物业到了“养老期”却得不到养护与维修。“有的是因为小区业委会处于瘫痪状态无法操作，有的是因为业主舍不得花，还有的是没有成立业主大会，无法启动维修资金账户。”陈世福说。
【药方】新《规定》明确规定，房屋出现涉及安全与使用的紧急状态时，物业无需通过业主大会表决程序，即可组织维修、更新或采取适当的应急防范措施。期间发生的维修费用，在经中介机构审计后，可在专项维修资金账户中直接列支。
为预防物业滥用启动维修权，新《规定》同时对物业启动维修权作了限制性规定：只有电梯、水泵故障影响正常使用的；消防设施损坏、消防部门出具整改通知书的；外墙墙面有脱落危险、屋顶或外墙渗漏等情况。经有资质的鉴定机构出具证明后，物业可启动“紧急维修”。（新闻晨报） |
