报高售价成常态
5月1日，旨在抑制房价的《商品房销售明码标价规定》将执行，各地开发商将实行商品房销售一房一价的规定，商品房销售明码标价后，可自行降价，但涨价必须重新申报。
但是，上述政策却被部分开发商念了“歪经”。《每日经济新闻》记者在北京、上海、广州、深圳、杭州等多个城市调查发现，多数已经实施“明码标价”的楼盘通常是先报高房价，然后再大幅打折销售，政策效果在营销的“变通”下失去了威力。
尽管对开发商来说，应对发改委“一房一价”新政并非什么难题，但在5月1日新政执行前公开楼盘售价的并不多。《每日经济新闻》联合爱房网统计了北京、上海、成都等11个城市“一房一价”的公开情况，截至4月6日，在总共638个被调查楼盘中，仅有347个明确表示会公开或者愿意公开每一套房源的价格。
在被调查的11个城市楼盘中，仅上海的楼盘100%会公开房价，其次是成都，达到84.31%；北京等城市的比例只有50%出头；苏州的比例仅为30%。
爱房网主编相国良说，发改委“一房一价”政策冲击的是开发商销售最核心的内容——楼盘销控，在这样的情况下，一些开发商会采用各种办法回避直接公开房价。正因为如此，发改委在制订实施细则时，不仅要对不按要求公示价格的楼盘进行处罚，还要制订网站披露价格信息，同时要加大对购房者的宣传力度，让他们都知道“一房一价”的政策，逼迫开发商不得不公开价格实情。
北京54%新盘预售价高于成交价
自去年4月起，北京已开始实施“一房一价”政策，但开发商采取的“明码高价”对策，致使该政策在操作中基本失效，如北京ONE就存在这种嫌疑。
去年10月24日，北京ONE以均价26000元/平方米开盘，并于今年1月27日将均价上调至33000元/平方米。4月5日，北京市房地产交易管理网的数据显示，该楼盘共有2、3、4、5栋住宅楼正在预售，拟售价格分别为35093元/平方米、33000元/平方米、35907元/平方米和31356元/平方米。
《每日经济新闻》记者在销控表上看到，每套房的销售单价皆在2.9万元/平方米以上。但奇怪的是，在“期房签约统计”一栏中，目前该楼盘住宅已签约134套，成交均价仅为25874元/平方米，比拟售价格至少低了近5500元/平方米。
对于北京ONE的实际成交均价与预售价间相差较大的情况，一位不愿透露姓名的业内人士分析认为，北京ONE存在先行高价申报，后期通过优惠措施二次定价的嫌疑。
北京ONE的做法并非个案。《每日经济新闻》记者统计北京市房地产交易管理网上的数据后发现，截至4月5日，2011年北京共有24个预售住宅项目入市，其中21个有成交记录。在这21个楼盘中，13个楼盘的实际成交价低于预售价，占总入市项目的54%。
上述业内人士解释说，出现这种情况主要有两个原因，首先是“京15条”后，楼市陷入僵持，楼盘打折力度加大，可能导致成交价低于预售价；另一种可能就是开发商为了规避一房一价政策，在申请预售价时，有意以高于心理价申报，然后在销售过程中通过折扣、送装修、提升得房率、送物业费等促销手段二次调价，这样可以让自己在后期的销售过程中掌握一定的定价空间。
全经联研究院副院长陈宝存说，除了通过高报价来规避“一房一价”外，针对《商品房销售明码标价规定》中要求“商品房经营者在规定时间内一次性公开全部销售房源”，开发商可以通过化整为散，少量、多批预售上市来降低该政策对定价的束缚。
地产评论人贾卧龙认为，“明码标价”并不能击中开发商的死穴。治末的“标价”不如治根的“标本”，即公布地产开发成本，并在此基础上加上合理的利润率，一次来定价，这才是治理房价的良药。
广深新盘售价“见机行事”
5月1日，各地开发商将实行商品房销售一套一标价的规定。事实上，一房一价的规定并不新鲜。早在去年3月，广东省就在“粤四条”中出台了“一套房一标价”的明码标价规定。广州、深圳等城市也早有商品房销售定价备案机制。据了解，在国家发改委发文后，广州、深圳目前并未出台新的执行措施，也并未对开发商定价备案后的调价幅度和期限作出明确的规定。
《每日经济新闻》记者调查发现，从去年下半年开始，广州不少新推的楼盘，开盘当天在销售中心会设置一个对外的项目价格销控表，明确标示推出房屋的价格、面积等，但实际上，这一看似严密的政策似乎并没有对开发商的销售形成太大影响。
“上有政策，下有对策，对开发商来讲，一房一价公示没有太大的影响，他们可以根据情况调整销售手段。”广州新城市投资控股集团经营总监左家辉说。
广州市国土资源和房管管理局登记的成交信息显示，近期成交量连续3天领跑市场的中海橡园国际项目，3月30日~4月5日期间的成交价格在2.1万~2.2万元/平方米之间，而此前该楼盘对外的市场吹风价高于该项目附近的中海锦榕湾。记者从中海置业顾问黄嘉铭处了解到，中海锦榕湾当前最低折扣价的楼盘原始价在2.5万元/平方米，实际签约均价约为2.4万元/平方米。项目附近的中介也表示，目前中海橡园国际项目实际售价确实比之前低。
高开低走的楼盘不止中海一家。同样在3月底开盘的瑞安旗下项目，此前吹风价高达3.5万元/平方米，但该楼盘实际成交价格仅约3万元/平方米。
“一房一价的要求是不能涨，但开盘价报高一些，之后再给一些折扣，对于开发商来说利润能保持稳定。”合富辉煌首席市场分析师黎文江表示。
左家辉表示，既然政策有要求，那就只能在要求范围内调整自己的策略。他指出，除了采取打折促销，还有送物管费、送车位等优惠，毕竟市场是变化的，销售价格也必然会随之变化。
满堂红研究部高级主任肖文晓则表示，一房一价对于市场来说没有太大的意义，毕竟开发商定价是市场行为，根据市场进行涨价降价很正常。他指出，一房一价政策的出台估计与当前各地房价调控目标有关，信息公开透明化是必要的，这样一来，政府才可以把握各个楼盘价格，控制整体市场的涨幅。
“新规定对市场影响不会太大，但在今年的宏观调控形势下，开发商定价策略会变得更加谨慎。”中原地产华南区董事总经理李耀智表示，“另外，政府在审批方面更加严格，开发商调价操作空间会减少。”
佳兆业营销策划管理部人士称：“一房一价对二三线城市开发商影响可能会较大，对全国性开发商来说，定价方式不会受到太大影响，但定价会偏向保守，这样销售业绩更有保障。”
上海49%项目3月成交均价低于报价
“很多售楼处的销售员手上已有一份价目表，方便客户查阅每一套房子的价格。”爱房网总编相国良昨日告诉《每日经济新闻》记者。而在一两周之前，他还抱怨，上海大多数楼盘不公开房价价目表，使得一房一价的规定没有得到很好执行。但是，这不等于消费者能完全掌握楼盘的价格信息。相国良认为，开发商向购房者公开的信息永远是相对的。
21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，今年以来获得预售证开盘销售的新建商品住宅项目中，有49%的项目3月份的成交均价低于之前的预售证报价。
此前，曾有一些楼盘销售经理反映，发改委要求执行“一房一价”后，他们很有可能无法像以前那样通过不透明的房价，让购房者以较高的价格购买那些位置差的房源。但是，这一销售“难题”现在也已经被上海开发商突破。
上海一家房地产代理公司的策划经理说，开发商应对的办法，往往是先提高售价，而后给出一定的价格折扣。对于那些滞销的房源，可以给出大幅度的优惠，而对于那些比较好的房源，价格折扣则相对较低。由于价格折扣幅度掌握在开发商手上，而且上述信息并不在要求公开的范围内，开发商完全可以通过调节价格折扣比例，对楼盘的销售进行操控。
即使价格折扣相同，开发商也有办法实施销控。上述策划经理说，对于位置好的房源，开发商可以定出一个让绝大多数人都无法接受的价格，在大部分房子都卖完后，再将那些卖不出去的房子大幅打折处理。
相国良说，“一房一价”政策能否真正抑制房价，很大程度在于具体执行的细化，同时还需要指定各地住房保障局下属的房地产交易信息网站以及公众网站公开披露房价详情。不过，截至昨日，上海市发改委并没有颁布“一房一价”政策的实施细则。
上海至行投资咨询有限公司总经理赵春雷回忆说，在2007年、2008年，上海开发商卖房也需要公开房价，但如今居然演变到要发改委强行下命令才愿意公开房价，说明市场确有规范和调控的必要。
武汉多个楼盘标价“仅供参考”
早在去年12月，武汉市物价局就联合房管局发布通知，要求自2011年1月1日起，商品房必须按规定明码标价，房企应当到主管部门将商品房预售(或现售)方案进行备案，备案后才能进行销售。但实际上，政策实施的情况却不尽如人意。
上周末，《每日经济新闻》记者走访武汉多家楼盘营销处了解到，开发商自行涨价应对新政已成为行业内潜规则。
武昌雄楚大道一在售新盘，售楼部的显眼处置放着所有在售房屋的标价牌，每套房号下方都标注有价格。对此，一位陈姓客户经理对记者坦言：“那只是标价，具体成交价格还得双方协议。”同时，该经理还表示，由于近期武汉市场的促销节奏在不断调整，“最终的成交价肯定和标牌价有出入”。
在其他几家楼盘营销处，记者了解到的情况大同小异。多位楼盘销售经理表示，都不会给出明确的成交价格，只会报出所谓的“预估价位”等模糊价。
除此之外，在一房一价政策正式实施前，推迟开盘也成为很多开发商的共同选择。《每日经济新闻》记者了解到，武汉市场上很多原本近期开盘或加推的楼盘都推迟到了到5月底、6月初，甚至有开发商索性延迟到今年下半年推出。亿房中心统计数据显示，武汉3月份预计开盘或加推的楼盘有33个，但截至3月31日，仅20余楼盘已确定开盘，占预计开盘量的60%左右；4月份有意向准时开盘的仅有39家，汉口、武昌、汉阳等中心城区开盘的只有三五个，开盘量集中在三环外。
武汉市房管局市场处的负责人公开表示，按国家发改委的要求，涨价必须重新申报备案。到目前为止，武汉尚未出现过真正的降价，只是涨幅放缓而已。据亿房最新一周统计，目前武汉主城区在售楼盘有346个，成交均价为7348.13元/平方米，与去年同期相比上涨了16.24%。
杭州报价成交价最高相差8000元
早在发改委发布规定前，杭州作为热点城市，早就已经实施“一房一价”政策。按规定，在杭州市区范围内房地产开发企业新建商品住房，除经济适用住房、拆迁安置房、人才专项用房等享受政府优惠政策的住房外，均列入申报备案管理范围。
上述规定已于今年2月1日开始执行。3月份，杭州市物价局首批对外公示了两个新开盘楼盘所有在售商品房的价格。记者统计发现，截至4月6日，杭州物价局已经公示了6个新开楼盘的售价，内容细化至层高、户型、公摊面积等。
按照杭州市的规定，商品房销售价格明码标价对外后，涨价同样必须重新申报备案。但事实证明，开发商往往采取拉高预售价格的伎俩，为楼盘的售价创造上浮空间。
杭州透明售房网数据显示，位于杭州市中心板块的远洋·杭州大运河商务区3月26日开盘，预售价格定为37391元/平方米，而实际成交价格只有34196元/平方米；位于下沙板块的龙湖·滟澜园预售定价为28475元/平方米，而实际成交价格只有26220元/平方米；位于九堡板块的天阳·九筑预售定价为22258元/平方米，而实际成交价格只有17797元/平方米；更值得一提的是，位于杭州下沙板块的金隅·观澜时代国际花园天筑，预售定价为23000元/平方米，而实际成交价格只有14844元/平方米，相差超过8000元/平方米。
其实，在杭州正式发文要求商品住房实施销售价格备案管理制度之前，杭州透明售房网上的楼盘已被要求明码标价，不少项目就出现预售价格与实际成交价大相径庭。
杭州透明售房网数据显示，雅戈尔旗下的杭州西湖区项目御西湖去年11月13日申领预售证时申报的开盘均价为55110.5元/平方米，而实际成交均价只有43893元/平方米。
杭州当地一业内人士向《每日经济新闻》记者表示，明码标价制度虽然在一定程度上规范了商品房市场，但对控制房价作用不大。为了创造售价上浮空间，开发商会想出了各种方法来规避政策，除拔高预售价外，在精装修上也可以动脑筋，比如，原本只值2000元/平方米的精装修，实际销售时可拉高至5000元/平方米。 |
