股份制银行徘徊保障房信贷_三重顾虑“拖后腿”
借款主体、贷款利率、项目还款来源令股份制银行不愿涉足
日前，《第一财经日报》从广东银监局获悉，截至今年1月末，广东银行业已发放近百亿元贷款余额，支持广东省保障房建设。
随着今年1000万套保障房开建，保障性住房建设必将成为今年重点话题。目前，已有保险和信托等资金显示出想要尝试的愿望。年初，银监会曾召开新闻发布会，工农中建交和国开行集体表态支持保障房建设。
不过，仍有银行业人士对本报记者表示，由于对借款主体、贷款利率和项目还款能力等多方面表示担忧，成为一些股份制银行不愿涉足的普遍问题。
公租房廉租房 银行不愿碰
根据广东银监局的调研，截至2011年1月末，广东银行业各类保障性住房建设贷款余额56.8亿元，同比增长50%以上，个人保障性住房贷款余额40.3亿元。2011年，广东省各银行业金融机构在信贷规模紧张的情况下为保障性住房预留信贷额度，其中，国开行、交行广东省分行计划投放134亿元支持30余个保障性住房建设工程，发放15亿元支持个人保障性住房按揭；中信银行广州分行拟支持7个共1万套的保障性住房建设工程。交行广东省分行计划未来3年新增保障性住房贷款占新增房地产开发贷款达到20%。
今年，全国总共计划新建保障房和棚户区改造计1000万套。“两会”期间，住房和城乡建设部副部长齐骥预计，年度投资在1.3万亿~1.4万亿元；其中，8000多亿元通过社会机构的投入和保障对象以及所在企业筹集，剩余5000多亿元则由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道而来。
一些银行业分析师认为，在社会机构募集资金中，银行信贷应会占相当大比例。
但目前，银行业对保障房建设的态度仍较谨慎。虽然在今年初，工农中建交和国开行集体表态支持保障房建设，“但在具体执行中，很多银行对保障房建设并不愿意碰。”一位国有大行公司信贷人士对本报记者表示，在保障房划分中，经济适用房、两限房和棚户区改造的融资问题不大，但对于公租房和廉租房，银行不愿意碰。
“经济适用房、两限房和棚户区改造，虽然房价比普通商品房低，但这三类仍相当于商品房，开发商有利润可赚，开发商可以相对容易拿到银行贷款。关键是公租房和廉租房，银行现在不愿意做。公租房和廉租房未来主要收益靠房租，以及政府财政承担，投资回报周期长，需要很多年才能覆盖现金流，政府资金也没有办法退出。”上述人士对本报记者表示。
按规划，今年将新开工建设廉租房160多万套、公租房近220万套。其中，廉租房主要靠财政投入，来源包括住房公积金增值收益、土地出让净收益中按10%提取的部分等。而公租房则除了政府筹集的项目资本金外，全部需要向金融机构融资。
三重顾虑 股份制银行止步？
在国有大行表态支持保障房建设之时，一些股份制银行态度却非常谨慎。
“我们去和一些股份制银行谈保障房建设方面的合作，一些银行明确表示不会做，认为风险太高。”上述人士表示，股份制银行主要基于三个方面原因，即对借款主体、贷款利率和项目还款来源而对保障房信贷产生顾虑。
“借款主体上，现在保障房建设主要还是靠政府融资平台，这让银行顾虑，是否会增加大量拨备而影响利润。”上述人士表示。也有银行人士认为，若承建主体为地方融资平台，则其高企的负债率和抵押担保物的缺乏，很难让银行放心贷款。
此外，利率不能上浮太多也让一些股份制银行止步。上述人士透露，该行目前的保障房建设贷款利率为基准利率或基准利率上浮10%之内。而广东银监局数据显示，截至2011年1月末，保障性住房建设贷款平均利率下浮约10%；个人保障性住房贷款平均利率下浮约20%。
除此，项目未来的还款来源，是一些股份制银行最为担心的问题。
另有国有大行广东省分行公司业务部人士对本报记者表示，目前，经济适用房和两限房之所以能得到银行信贷支持，一个重要原因在于其现有的主流开发模式保证了未来还款来源。
“在广东，目前保障房建设主要采取'打包’的形式，即土地拍卖时，要求拿地开发商承诺在该地块中将一定比例地块用于建设保障房，其他用于建设普通商品房。这样，开发商卖普通商品房就有足够利润，不用发愁保障房的未来还款来源问题。”上述国有大行广东省分行公司业务部人士对本报记者表示。
举例而言，3月21日，广州市国土资源和房屋管理局挂牌出让的5幅地块中的“荔湾区高尔夫球场AF030448地块”明确要求：中小套型比例不低于70%，竞得人须配建30000平方米的保障性住房，按相关规定建成后须将该保障性住房无条件移交政府相关部门。
采访中，上述两位银行业人士均表示，银行在挑选保障房项目以决定是否进行信贷支持时，首要的考量点是，开发商的现金流是否能充分覆盖保障房信贷。“在这种'打包’形式中，普通商品房建成后肯定可以盈利，因此主要看现金流是否能覆盖保障房。万一不能完全覆盖，则要看普通商品房未来的盈利能否覆盖保障房的信贷风险。”
另一位国有大行广东省分行信贷部负责人对本报记者表示：“今年从总行到分行，对保障房建设的态度非常明朗，每次开会都说要全力支持。但保障房建设的信贷支持并不那么简单，与政策的联动非常重要。”银行信贷是否投放保障房项目，需要看与之配套的政策及当地政府程序的完备性，尤其是政府层面的配套资金、土地、手续、权益等操作层面的完备程度。
采访中，有银行业人士称，目前各行对保障房建设的态度不一，一些银行看到了其中的市场机会，由于目前开发贷受到较为严格的政策限制，一些商业银行不得不收缩开发贷，造成开发贷市场份额下滑，但为了维护大而优质的房地产客户，借这种“打包”形式转而支持含保障房的开发贷，以保证市场份额，或许是商业银行一条并不违背政策的曲线之路。(第一财经日报) |
