3月京沪穗深房价齐降 房地产商开始压力测试

 http://www.lgmi.com    发表日期:2011-4-13 9:16:00  兰格钢铁
    楼价真的开始跌了吗?

    3月份,北京、深圳新房成交均价跌破2万元/平方米,上海新房价环比跌幅最大达7.6%,广州均价跌破12000元/平方米。

    进入4月上旬,北京住宅成交价格继续3月份的下滑趋势。一些新开盘项目推出9.3折,直减7万、10万。

    同期,深圳一手房成交均价为18518元/平米,环比下跌3.3%。

    上海、广州进入4月后成交均价比3月底略见微升,前者升2%,后者升6%。

    一线城市新房均价普跌,与各地房价控制目标与CPI涨幅看齐的态势,呈鲜明对比。

    但局势依然微妙。

    “业内普遍对北京房价3月份环比下降26.7%这一数据表示怀疑。”一位不愿具名的地产业界人士说,“业内有个传闻,有的城市的政府部门通过不向高端房发放预售证来做低成交价”。

    那么真实的市场态势到底如何?

    本报记者4月12日采访多位国内房地产业内人士、上市公司高管,大部分受访者认为,今年房价下行趋势较为明显,尤其是一线城市房价下跌几成定局,楼市供求关系正在发生转变,地产商们对未来的价格预期也在发生改变,调低价格出货的动力在上升。

    寒冷“小阳春”

    中原地产4月12日发布了根据北京房地产交易管理网数据得出的统计结果,3月份北京市新建商品住房日均成交133套,同比减少50.9%,环比2月减少41.5%,而成交均价为每平方米19679元,环比2月份下降了26.7%,同比下降了10.9%。

    进入4月上旬,北京楼市商品房期房住宅签约套数为1274套,环比上月同期下调8.5%。总签约套数为3538套,环比上月同期下调了33.7%。而成交价格则继续出现逐渐下滑的趋势。

    北京并非孤例。

    数据显示,北上广深四大一线城市3月房价均呈环比小幅下降,其中上海降幅最大,环比下降7.6%。二线城市中,宁波价格下跌29.06%,其余城市未见明显波动。

    “今年上海2、3月份楼市成交量创下了6年来同期最低水平。”中国房地产信息集团分析师薛建雄表示,在楼市最低迷的2月底,上海中海御景熙岸等个别开盘价降低20%上市,获得市场追捧。

    不过,进入4月份后,数据显示,4月4日-4月10日,上海市商品住宅总计成交面积12.3万平米,环比前周回落33%,但成交均价19992元/平方米,环比前周微升2%。

    根据广州家缘房地产交易网统计,3月份广州新房成交均价为11280元/平方米,环比下跌3%。

    进入4月份,最新统计显示,4月4日至4月10日,广州十区两县市新一手住宅成交均价11848元/平方米,环比止跌上涨约6%。

    在深圳,3月“小阳春”并未如期而至。

    深圳中原根据国土委网站统计显示,3月份全市新房成交均价19424元/平方米,环比下跌5.65%。因一些低价楼盘成交量大,拉低全市均价,其中本月成交套数前10名成交均价只有16521元/平方米,环比下跌近14%。

    而进入4月份第一周,据中原地产和世联地产统计数据显示,深圳一手房市场成交量环比下降21%,共成交347套;一手房成交均价为18518元/平米,环比下跌了3.3%。

    长江证券房地产行业分析师苏雪晶认为,至二季度中,各地价格调整应会展开,行业有望真正迎来谷底。

    看跌成“共识”

    一线城市房价普跌之时,从华远集团退休后继续留任上市公司华远地产总裁的任志强(微博专栏)4月10日在媒体见面会上预测,2011年全国房价会有波动,但降幅不会超过15%。

    受访的房地产业内人士多数认同任志强的这一判断。

    “一线城市,随着调控政策的逐步落实,房价会回归至合理水平;重点二线城市刚需比例大,房价会出现一定波动。”金地总裁黄俊灿向本报记者表示。

    “供求关系改变了。”世联地产研究总监王海斌认为,从今年二季度开始,商品房潜在的供应量会放大,很多城市的供应都会在二季度开始扩张。而限购限贷严厉,使得现在的需求比较低迷,会导致供大于求。

    不过,他强调,房价下降仅仅是指全国市场的整体态势而言,不代表每个城市都会降。

    “目前房地产商的价格预期确实是下降了。”与众多地产商有接触的北京亚豪机构总监郭毅表示,比如北京一些近期新开盘项目已从3万元/平方米调低至2.5万元/平方米。

    各种数据也显示地产商面临的降价压力在增长。

    从上市房企2010年报来看,资产负债率普遍走高,多数达到行业70%警戒线;84家公司经营性现金流量净额为-705.9亿元,同比减少1150亿元。

    包括万科、保利、富力等主要地产商近期陆续公布的一季度业绩报告显示,大型地产商2、3月份销售均出现环比下滑,“成交放缓已确立,存货压力上升。”万科总裁郁亮说,行业资金紧张也已经确定。

    张晓玲魏懿

    “基于巨大的压力,他们只能通过降价回笼资金。”郭毅说,现在的市场状况就像是最差的2008年。

    “积极销售策略”

    地产商看跌的同时,大多数城市近期出台的房价调控目标确定的全年房价涨幅都在10%-15%区间,并且与GDP、CPI挂钩,

    中原地产广州项目部总经理黄韬认为,一些地方政府制定的调控目标中存在偷换概念的嫌疑,“如果房价最终下降了,那也可能只是统计上的下降。”比如,有城市今年的统计把限价房的价格数据也纳入到统计范围,而不少地方则把豪宅的价格因素剔除在外。

    有深圳业内人士向记者透露,目前地方政府又出现不给高端项目发放预售证的情况,寄望以此拉低整体房屋成交均价。

    一位不愿具名的地产商人士表示:“根据以往多年的经验,大家都知道这样的调控不具可操作性。每家公司都有自己的市场分析和资金、战略考量,都会根据自己公司在各地的存货去化情况,来分析供求,决定自己的销售策略。”

    “我们判断,不把目前的市场僵局打破,中央政府的调控目标就没有达到,接下来还会有更多政策出台,”华南一家大型国有房企人士认为,而破局的办法就是降价或新盘“低开”。

    这位人士认为,他所在公司在北京、上海的促销和定价策略符合调控趋势,现在务必要“抢市场”,否则到了更低迷的时候,有能力、有资格购买的客户都没有了。

    但郭毅认为,地产商制定价格都是出于理性的判断,不会低于自己的底线销售,事实上就北京来看,迄今为止还只是一些新楼盘低价开盘,大面积的直接降价目前还没有出现。

    显示地产商们眼下复杂心态的一个现象是,多数受访的地产商仍尽力避免直接提及“降价”这一敏感词汇,他们大多小心地选取“积极促销”、“灵活策略”、“价格弹性”、“向有利于购房者的方向转变”这类措辞,来表达对于今年市场的判断和应对。

    “这是业内不成文的软规则了。”一位地产业内观察人士评价说,“2008年万科带头降价,王石(微博专栏)说房价拐点来了,被业内批为'叛徒’。”

    而当年处于风口浪尖的万科,这次的表态也谨慎多了。

    “3月份我们重点监测的14个城市成交量和金额都出现下滑,这一变化在我们预料之内,”万科董秘谭华杰向本报记者表示,万科将继续坚持快速开发,目前并无必要下调全年的计划开工量。

    谭华杰认为,房价和地价间存在联动,住房市场出现调整时,土地市场也会出现调整。万科将继续积极促进销售。“如果土地市场出现了相应的合理调整,万科的积极销售策略将更为坚决。”(21世纪经济报道)
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