“上海等重点城市的高端住宅物业，价格并未下跌，卖家不愿意调价的原因也很明显：地段好，后续供应稀缺。这是由土地资源的供求状况决定的。”4月12日，第一太平戴维斯中国区董事长刘德扬向本报记者表示。
一季度全国主要城市土地供应统计数据显示，宅地的各项指标几乎出现全线下跌，尤其是住宅用地成交面积环比、同比均出现大幅下挫，而国土部最新调研结果再次显示今年全国用地指标远远无法满足实际需求，而一季度在深圳等地已经出现土地持续3个月零交易量的情况，“地荒论”再次开始在小范围内蔓延。
土地交易量价齐跌
“2011年一季度，全国120个主要城市城市土地供应量与成交量大幅缩水，住宅用地成交价明显下跌。”中国房地产指数研究院最新的统计报告显示，一季度住宅土地出现近几年来首次量价齐跌。
比成交量大幅下调更受调控“空军”期待的则是成交价格方面的明显变化：一季度，全国120个城市平均楼面地价1225元/平方米，环比下跌15%，同比下跌14%；其中住宅用地平均楼面地价1609元/平方米，环比下跌11%，同比下跌8%。
在整体统计数据呈现量价齐跌的背后，并非各城市平均化，不同城市之间差异明显。
数据显示，仅3月份，上海、天津、重庆、成都住宅用地供应量过百万平方米，分别为195万平方米、545万平方米、322万平方米、123万平方米；而广州无住宅用地推出。一季度，广州、成都、上海、南京4城市累计供应超过去年同期，其中广州涨幅最大，为694%；半数城市累计供应量过百万平方米，天津、重庆更以累计供应351万平方米、313万平方米，居第一、二位。
一季度，十城市中深圳、成都2城市无住宅用地成交；武汉成交量最大，成交面积达109万平方米，天津紧随其后，成交面积达106万平方米。同期，十重点城市中，仅广州、成都、杭州3城市累积成交量超过去年同期，其中，广州涨幅最大，同比上涨863%。
中指院分析师指出，新政使土地市场交易持续冷清，在没有新的政策信号放出的情况下，各地土地市场冰封的局面或将试探性解冻，一旦政策有再度收紧趋势，土地市场或将在相当一段时期内维持冷清局面。
此外，一季度，住宅用地溢价率一路走低，除了少数地区地块高溢价成交外，多数以底价成交。10重点城市中，杭州是唯一溢价率达到50%的城市；北京和天津分别以44%和21%的溢价率位居二、三名。
本报记者进一步获悉，在量价齐跌的表象数据背后，则是新政导致市场各方态度极端谨慎，优质地块惜于入市，开发商拿地策略则更显审慎，由此导致的低溢价率成交土地层出不穷。
与此同时，个别城市再现“地荒”，无疑成为量价齐跌看似乐观趋势背后的一个危险因素。其中，今年深圳已持续3个月零交易量。3月份，杭州无住宅用地推出，是近一年来首月无地块推出。
土地握在谁的手上？
“看着土地造房子，这是玩转房地产多年的基本思路和游戏规则。”沪上开发商资深人士柴某告诉记者，简单讲就是开发商根据特定地区政府土地供应的情况，来决定项目的开发节奏、销售节奏尤其是销售定价。
一般而言，在一定的周期内，土地供应紧张，决定了周期内房源供应紧张的基本面，房价自然难以轻易下跌，基本呈现上涨态势。过去10年大都是这样的状况。
作为后市走势的重要影响因素中，除了土地供应量之外，土地主力买家——房地产企业的购买消化能力，同样不可忽视。这一因素则主要体现为房企的资金状况。
目前越来越多房企正在积极海外融资，并有望获得较大收获。
据标准普尔最新统计，1月至今，包括恒大地产、仁恒置地、雅居乐、合景泰富、恒盛地产、佳兆业、人和商业、路劲基建、盛高置地、宝龙地产、世茂房地产等10余家大型中资房企启动海外融资，规模超过30亿美元。如中骏置业和华南城控股首次海外发债，筹资规模分别为20亿元人民币和2.5亿美元，合生创展筹资3亿美元。
瑞安房地产1月融资35亿元人民币，这是继去年11月和12月总计融资57.2亿元人民币后，瑞安的又一次海外融资。
标准普尔董事李国宜介绍，去年全年，中资房企海外新发行债券规模近80亿美元，今年则会远远超过这一数字。如无意外，这些海外所融资金将主要投入内地楼市尤其是用于购买土地和地块后续开发。 |
