成交量下滑，主要城市居住用地价格涨幅回落，部分城市房价开始出现同比下降，不少信息显示楼市正在发生积极变化。笔者认为，目前楼市调控正步入“敏感期”，有一定效果，但基础仍显薄弱，各地应加强既有政策的落实和执行力度。
温家宝总理近日在国务院常务会议上指出，当前市场仍处于相持阶段，普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距，特别是有的城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变，有的地方落实中央调控政策的措施也不够有力，总的调控效果还有待巩固和加强。
的确，目前楼市博弈氛围依旧浓厚，一边是部分房地产开发商抱着调控松动幻想死扛不降价，另一边是消费者认为房价仍高。以北京春季房展会为例，开发商咬牙不降价，只是象征性地给点小礼物作为营销噱头；而消费者并不买账，购房意愿极低。与以往明显不同的是，房展组委会仅公布了“登记人数”和“看房人数”，绝口不提“成交量”。
这或许可以从以下一组数据中找到答案。“链家地产”在此次展会上的调研统计显示，仅13%的受访消费者打算近三个月内购房，87%的受访消费者把购房计划推迟到三个月以后，其中半年以后购房的受访消费者占65%。
事实上，在一系列调控举措下，天平正向有利于购房者一方倾斜“存货大增、现金流巨减、负债激增、融资渠道急剧缩窄”是部分房地产开发商的现状。
这也可以从一组数据中看出端倪。截至4月18日，94家房地产上市公司公布2010年年报，其经营性现金流量净额为-760.3亿元，同比大减1249亿元。Wind数据显示，可统计的91家上市房企2010年末的存货总量达8055亿元，同比增长40.5%。
更为重要的是，今年以来央行已四次上调存款准备金率，去年曾六次上调，大型金融机构存款准备金率达到20.5%的历史高位。据测算，每上调存款准备金率0.5个百分点，约可冻结商业银行资金3500亿元。在连续上调后，开发商从银行贷款愈加困难，资金压力加大，这在中小房企表现得更为明显。
成交下滑、资金趋紧，无疑将加大开发商的降价压力。但应该看到，新盘打折促销的仍属少数，大规模降价尚未出现，有些开发商仍幻想调控会放松，会像以往一样扛过去。
笔者认为，在目前这一“敏感期”内，必须打破房地产开发商和相关利益群体的幻想，进一步加强地方政府对既有政策的落实和执行力度，而这是楼市调控效果能否巩固和扩大的关键。
历史经验告诉我们，楼市调控可谓“逆水行舟，不进则退”。自2003年以来，楼市调控政策持续不断，但多数没有实现预期效果，几乎每轮调控过后都会出现新一轮房价报复性上涨，陷入“屡调屡涨”的怪圈。造成这种局面的原因是多方面的，但可以肯定的是，政策落实不到位、执行不力是关键。
欣慰的是，无论是国务院督察组正在对部分地区房地产市场进行监督检查，还是国务院常务会议传达出的信息，均显示楼市调控政策不会半途而废，力度将不断加强。可以预见，今年将是楼市调控的“攻坚年”，如果打不破僵局，不排除新调控政策出台的可能性。 |
