公租房贷款政策两难 银行建议单独配额

 http://www.lgmi.com    发表日期:2011-4-19 13:42:17  兰格钢铁
    公租房贷款政策歧路徘徊。

    本报记者近日获悉,接近监管部门的人士透露,自2010年6月住建部等七部门发布“加快发展公租房的指导意见”后,银监会就启动了公租房贷款政策的研讨,但时至今日,具体政策仍未出台。

    症结在于,按照公租房目前的租金收益水平,仅能支付贷款利息,本金须靠公租房销售回款和财政投入偿还。在项目本身的现金流不足以支付贷款本息的情况下,地方财政为公租房贷款提供了直接或间接的担保。若要靠公租房的租金收益覆盖贷款本息,几乎唯一的办法是拉长贷款期限,租金水平盯住CPI逐步上升,使得现金流“越变越粗”。

    但这和银监会清理地方融资平台的思路几乎背道而驰。针对平台贷,银监会此前要求将其逐步整改为公司贷。对包括平台贷在内的中长期贷款,银监会要求实行分期偿还,做到半年一次还本付息。

    业内人士告诉记者,监管部门由此面临两难选择:是拉长贷款期限靠租金收益来还贷,还是时机合适时出售公租房偿还贷款。

    在保障房建设的硬任务之下,多家银行向监管机构建议,央行单独对公租房贷款进行统计,单独匹配贷款额度,在计算风险资产时打折计算,少占用资本。

    争议未定,今年建设1000万套保障房的安居工程仍在加速进行。国务院副总理李克强日前在《求是》杂志就资金问题给出的思路是:发挥保障性安居工程专用融资平台作用,吸引金融机构贷款,调动企业投入建设的积极性。

    信用贷款背后的政府影子

    最早开始大规模建设公租房的重庆市,获得的公租房贷款均为信用贷款。这并非是银行情愿发放信用贷款,而是因为公租房的土地由政府划拨,土地不能抵押给银行;其次,地上附着物抵押也存在法律上的瑕疵。

    一个原本可行的办法是,由政府安排其它资产,或由当地的国有企业(多为地方融资平台)提供担保,但历经2010年全年对平台贷的“解包还原”,“地方政府能拿出来的资产都基本抵给银行了,且融资平台本身的负债率也极高,不具备担保能力。”某国有大行重庆分行人士说。

    各家银行的贷款表面上都是信用贷款,但这并不意味着背后没有政府的担保承诺。本报记者获悉,重庆市财政局专门发文规定,若公租房自身的现金流不足以偿还银行贷款本息,则财政将安排其它资金填补缺口。

    银行没有将财政的承诺作为担保要件,以避免接受地方政府“违规担保承诺”之嫌。此前国务院要求,坚决制止地方政府违规担保承诺行为。

    根据财政部等部门的解释,违规担保承诺行为中包括:承诺在融资平台公司偿债出现困难时,给予流动性支持,提供临时性偿债资金;承诺当融资平台公司不能偿付债务时,承担部分偿债责任;承诺将融资平台公司的偿债资金安排纳入政府预算等。

    公租房贷款歧路:出租还是出售?

    但实际上,正是地方财政的“兜底”承诺,银行才敢于发放没有抵押担保的贷款。因为公租房目前的租金收益仅能支付利息,本金如何偿还目前还没有成熟的模式。

    重庆市市长黄奇帆在2011年“两会”期间接受记者采访时表示,重庆市3年建设4000万平方米,需要1000亿元资金,政府投入300亿元,向金融机构融资700亿元。目前,重庆市公租房的月租金水平为每平方米10元,4000万平方米公租房假定出租率100%,月租金收入为4亿元,年租金收入为48亿元。而700亿元融资,年息约为6%,每年须支付利息42亿元,加上6亿元的维修费用,48亿元租金收入就分文未剩。

    黄奇帆称,本金偿还靠两块,配建的商业用房销售,回收资金300亿元,另有部分租户5年后将购买公租房,以此回收资金400亿元。

    然而,商业用房和公租房能否按预期实现销售尚难预料,因而,前述测算具有较大的不确定性。银行愿意发放公租房贷款,与重庆市政府提供的隐形担保息息相关。

    “问题就在于,监管机构的公租房贷款政策是默认这种担保,还是予以禁止。”在一位国有大行研究部人士看来,政策制定进退两难。

    如果默认,则等于坐视地方财政担保,和监管机构之前强调的财政风险与金融风险隔离的理念相冲突。事实上允许了一种新的平台贷款出现。

    如果予以禁止,则银行表面上发放信用贷款,“但谁都知道期间隐含了财政担保。”一位股份制银行公司部人士认为。

    而如果是用公租房作为抵押,则一方面由于土地是划拨土地而存在瑕疵,另一方面抵押功能也难以真正实现。“假如还不了款,难道银行能把公租房收了,把租户赶走?”前述国有大行研究部人士认为,即便银行能把公租房收了,也难以处置变现。

    贷款期限能有多长?

    在前述重庆市公租房的租金收益测算模型中,假定租金水平一直是固定的,租金收益仅能支付每年的贷款利息,贷款本金的偿还需靠公租房销售或政府投入。

    前述大行研究部人士则认为这种测算方式有其不合理之处,“因为CPI在涨,公租房的租金水平也应该上涨。”若租金水平是上涨的,则拉长贷款期限(比如30年),租金收益不仅能偿还每年的贷款利息,还能逐步累加,最终能够偿还贷款本金。

    “相当于说,租金收入的现金流越变越粗,而贷款利息支出的现金流是恒定的,那么一部分现金流就会留存下来,越积越多,最终就能偿还贷款本金。”该人士比喻说。

    而建行向北京市发放的公租房贷款,期限即长达35年。“重庆的做法是公租房租售并举,因而现金流回收较快,北京的公租房则只是出租,按照测算,需要35年才能覆盖全部贷款本息。”接近建行的人士称。

    是否鼓励银行发放长达三四十年的贷款?对这一问题的回答直接决定银监会公租房贷款政策的制订。按监管层此前的思路,对长期贷款极其审慎。

    “道理很简单,三四十年,到时候情况是怎么样,不确定性较大。”前述大行研究部人士认为。

    公租房贷款政策的两难在于:如果要完全靠租金收益偿还贷款本息,即银监会强调的项目自身的现金流全覆盖,则贷款期限必须非常长,相应地,超长期贷款的风险不易管理。如果不鼓励银行发放超长期贷款,则公租房的租金收益又不能覆盖贷款本息,必然需要靠销售部分公租房或财政资金支付,才能偿还贷款。

    而靠销售公租房,能销售多少面积,销售价格是多少,都面临较大的不确定性。财政资金支付更依赖于地方政府的偿债能力,在地方政府早已债台高筑的情况下,风险不容忽视。

    “现在要支持银行发放公租房贷款,必须进行一些政策创新,而这可能和监管机构清理整顿地方融资平台的思路有所冲突,需要进行一些平衡。”前述接近银监会的人士认为,银行只有在保证资金安全的前提下发放贷款才是可持续的,否则公租房贷款可能沦为又一种平台贷。

    目前部分银行人士认为,由于公租房贷款期限超长,利率往往需要在基准利率基础上下浮,在信贷额度极其紧张,银行对其它领域的贷款议价能力较高的背景下,发放公租房贷款,有点“浪费信贷额度”。

    据此,部分银行业人士呼吁,对公租房贷款单独匹配额度。但监管层能否采纳这一建议尚难预料。
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