从4月1日起，住房和城乡建设部、国家发改委、人力资源和社会保障部联合出台的《房地产经纪管理办法》(以下简称《办法》)实施。为什么要针对房地产经纪行业出台专门的《办法》，《办法》提出了哪些针对性的管理措施，房地产经纪行业又当如何进一步规范。带着上述问题，记者近日采访了住房和城乡建设部房地产市场监管司相关负责人。
1.从业人员过百万行业亟待法律规范
房地产经纪行业，也就是人们通常所说的房产中介，已成为房地产业和现代服务业的重要组成部分。近年来，我国房地产经纪行业快速发展。据不完全统计，目前全国房地产经纪机构逾5万家，从业人员超过100万人。房地产经纪机构在搞活二手房市场以及降低交易成本、提高效率等方面都发挥了积极作用。
令人忧心的是，房地产经纪在快速发展的同时，也出现了很多新问题。住房和城乡建设部有关负责人认为，当前的房地产经纪缺乏专门的法律规范。这位负责人说：“1994年出台的我国城市房地产管理法只有原则性规定，1996年出台的《城市房地产中介服务管理规定》也只对房地产经纪活动做了比较笼统的规定。”
另一方面，房地产经纪行为不规范。整体而言，中介行业的社会形象并不好。由于房地产经纪行业门槛低、人员流动性大、市场秩序不规范，一些经纪机构存在发布虚假信息、协助当事人签订阴阳合同、吃差价、挪用交易资金等不规范行为。同时，由于房地产经纪管理涉及多个部门，各部门之间缺乏有效衔接，法律依据不充分，导致对房地产经纪的监管也不到位。
为解决上述问题，从2002年起，原建设部启动了房地产经纪立法的前期研究工作，并起草了相关草案。2009年以来，部分热点城市的房价和房租上涨较快。其中，不乏经纪机构的推波助澜。这引起了社会各界的密切关注和政府有关部门的高度重视，推动了《办法》的出台。
2.法制监管针对性强严禁挪用客户资金
住房和城乡建设部有关负责人介绍，目前社会上对房地产经纪机构行为不规范的反映比较多。对此，《办法》作了以下针对性的要求——
明确房地产经纪机构的信息公示和告知义务。《办法》从充分保障交易当事人的知情权、减少相关纠纷发生的角度考虑，规定房地产经纪机构应当在其经营场所醒目位置公示营业执照、备案证明、交易资金监管方式等内容。《办法》同时要求，房地产经纪机构在签订服务合同时，应当向委托人说明合同的相关内容，并告知委托人市场参考价格、房屋交易的一般程序及可能存在的风险、房屋交易涉及的税费等有关事项。
规范房地产经纪活动中的合同行为。《办法》要求房地产经纪合同应当采用书面形式，防范房地产经纪机构以合同欺诈的方式侵害交易当事人的利益。针对实践中一些房地产经纪机构存在的搭车消费、强制消费等损害当事人利益的行为，《办法》要求房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当根据当事人自愿另行签订合同。
对房地产经纪服务实行明码标价制度。当前，不少购房者有过房地产经纪乱收费的经历。对此，《办法》对房地产经纪收费作了较为详细的规定，重申现行价格法中有关明码标价的制度，房地产经纪机构要公示相关价格内容。《办法》还明确要求房地产经纪机构不得收取未予标明的费用，不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈，不得混合标价、捆绑标价等。
实行交易资金监管制度。为避免前几年出现的一些房地产经纪机构及房地产经纪人员挪用客户资金的问题，《办法》规定房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。这项规定是对近几年国家规范性文件要求和各地经验的总结，有利于保证交易资金安全，维护交易当事人特别是买受人的合法权益。
细化和明确房地产经纪机构和人员“不能干什么”。《办法》总结了实践中常见的房地产经纪违法违规行为，对其提出了明确的禁止性要求，如规定房地产经纪机构和房地产经纪人员不得捏造、散布涨价信息，不得赚取差价，不得协助签订“阴阳合同”，不得侵占、挪用交易资金，不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务等事项。这样的规定，使主管部门对违法违规行为的监管更有针对性。
3.部门规章力度有限期待高阶法律出台
据住房和城乡建设部有关负责人介绍，下一步还将继续加强房地产经纪机构和人员管理。
住房和城乡建设部将指导各地加强对房地产经纪机构的备案管理，将机构备案管理与人员职业资格制度落实结合起来。同时将发布《房地产经纪人协理考试大纲》，全面推行房地产经纪人从业资格考试，完善房地产经纪人员职业资格制度。
此外，还将大力推进房地产经纪网上管理和服务平台建设，推广一些城市网上管理和服务系统建设的成功经验，推动各地市县房地产经纪机构备案信息公示与信用档案、登记信息查询、网上签约、房屋登记的联动管理，做到房地产经纪管理与房地产交易管理有机衔接。
同时，将加大对违法违规行为的查处力度。通过现场巡检、投诉受理、合同抽查等方式，加大对不规范行为的查处，根据情节由相关部门对违规机构和人员进行相应处理，并积极发挥行业组织作用，加强行业自律。
“《办法》作为部门规章，在房地产经纪机构、人员资格准入和法律责任方面的规范力度仍然有限。要真正规范房地产经纪行为，还有待于更高层次的立法。”住房和城乡建设部这位负责人表示。 |
