“你拥有你的产权且不需要亲自经营，坐等收钱，可谓省心省力”，这是目前售后包租类产权式商铺为小投资人展现的图景。在银根缩紧、传统融资渠道受到限制的背景下，企业开始寻找新的资金支持。然而，“售后包租”、“售后返租”此类国家明令禁止的销售模式背后，埋下的是对于投资人的巨大风险。
“步子是应该迈得更大，还是应该迈得更稳。”这是从事商业地产的开发企业应该慎重的选择。
虽在去年高调迎来大笔资金，但在外界看来，一直在上市闸门之外的红星美凯龙发展总与“资金”难逃干系。
在加盟费风波和收购吉盛伟邦“流产”事件一周年之际，近来红星集团下属家具流通业公司上海红星美凯龙企业管理有限公司(下称“红星美凯龙”)的商铺项目再次热闹起来。这次自然也与“资金”回笼方式紧密相关。
4月初，本报记者调查发现，在“限购”之下各路楼市投资资金急寻出路之际，包括浙江、山东等地在内的部分红星美凯龙项目纷纷打出诱人的投资回报牌。
位于山东潍坊的“红星美凯龙凯利Mall”的“产权式商铺”就是其一。据其销售人员介绍，“红星凯龙凯利Mall”为红星美凯龙和潍坊凯利置业有限公司(下称“凯利置业”)的合资项目。
在其销售宣传单上，投资回报数字极为耀眼。“10年回本，30年纯利”、“20年无忧品牌托管，10年100%高额回报，降低投资风险，有效规避通货膨胀。更重要的是，商铺租金返还还是以'总房款’为基数，而不是以'合同款’为基数，是真正意义上的100%回报!”
然而，这一“售后返租”的模式却很可能只是个“美丽的馅饼”。北京某不愿具名的律师告诉记者，这一“产权商铺，售后托管”很有可能涉嫌国家明令禁止的“售后包租”行为。
在上市筹备已久未果之时，资金链一直备受质疑的红星美凯龙冒险采用此手法回笼资金不免让人疑窦丛生，而合作方的潍坊凯利置业有限公司在这其中处于何种位置也不免让人心中起疑。
公然宣传“售后返租”
据这一项目的销售团队——林京伟业国际房地产经纪(北京)有限公司(下称“林京伟业”)销售人员介绍，这一名为红星美凯龙凯利Mall的建设规模达24万平方米，共分为三期建设，分别为红星美凯龙的自营店、凯利MALL和拥有70年产权的综合服务区和高层住宅。这其中，第一期的建筑面积6.2万平方米，为自持部分，由开发商自持物业，用于红星美凯龙旗舰店的经营。
而广泛向个人投资者销售的则为第二期凯利MALL，由家具建材独立经营区、灯具家电综合馆，以及商务公寓、办公写字楼组成，建筑面积12.6万平方米，拥有40年产权。
具体到返租模式，上述销售人员介绍，投资二期商铺首先能“买房就返租金”。“以大套商铺的总房款20万元为例，购房时即返3年24%的租金，即4.8万元。直接从房贷款中扣除3年租金4.8万元，于是购房合同款才为15.2万元。”
在第一个10年，业主每年分两次可获取8%~11%的租金，第十年就能累计返还100%的总房款。在销售后的第二个10年，业主可采取“弹性的处理方法”。
“是选择出售商铺，还是继续和商业管理公司签署协议都可以。”上述销售人员介绍，“要是继续签订，后10年按照实际租金收益分成，业主享受租金的90%，商业经营管理公司仅收取租金的10%作为管理费用。”
对此，上述不愿具名的律师对本报表示，这一销售商铺所谓的“产权商铺，售后托管”的方式虽然明着可以称作“售后返租”，但由于上述销售宣传很有可能涉嫌国家明令禁止的'售后包租’。”
据上述律师介绍，国家对于商品房“售后包租”销售行为明令禁止可谓三令五申。最早的2001年原建设部第88号令《商品房销售管理办法》就规定，开发商如有“采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房”行为的，“处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款”。2006年在《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中更是规定，“对未取得预售许可证发布预售广告的，承诺售后包租、返本销售的”，要“予以严肃处理”，且不再区分销售的是不是“未竣工商品房”。
而且，《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《司法解释》)已于2011年1月4日起施行。《司法解释》称，“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判10年有期徒刑。
但值得注意的是，上述律师指出，仅仅依据宣传并不能确认红星美凯龙的“售后包租”行为。上述律师为记者解读，“不以房产销售为主要目的”这一点很难判断，因为“他们可以有很多理由称自己就是在卖房产。”
然而，“跳出来看，虽然难以对其所使用的'售后返租’究竟是商业模式创新还是非法集资做出判断。但是，毫无疑问的是，购房人在其中还是承担了一定风险，而这种粗劣的手法也可能让被销售项目走上风口浪尖。”上述律师对记者分析道。
简单联姻？
事实上，上述“售后返租”模式的出现并不是红星美凯龙第一次与“售后包租”有干系。
据记者了解，早在2010年上半年，红星美凯龙的一个宜昌项目情况与上述项目如出一辙。红星美凯龙与湖北华祥集团合作建设宜昌市的红星美凯龙项目，除了红星美凯龙自营店外，其另外一栋华祥商业中心也曾陷入“售后包租”风波。
为此，2010年5月，红星美凯龙还在其网站上发出“重要声明”：“公司及下属公司在全国范围内均没有任何产权式商铺销售或商铺使用权出让，更不会对这些商铺投资者作出任何承诺和保证”、“我公司没有授权任何单位或个人在其产权式商铺销售或商铺使用权出让中使用红星美凯龙品牌、名称等内容。”
而具体到潍坊这一项目，上述“售后返租”的“产权式商铺”销售行为可谓非常明显。那么，这一次，红星美凯龙与当地开发商的合作是否与上一次有所不同？
据上述销售人员提供给记者的公开资料显示，凯利置业有限公司成立于2006年，注册资本1.078亿元人民币。2008年底，凯利置业开始与上海红星美凯龙品牌管理有限公司联合，开发上述项目。而具体到项目股权，“股权配置上红星美凯龙占有50%的股份，凯利置业占有50%的股份。”凯利置业某中层对本报记者表示。
而且，红星美凯龙与凯利置业的关系远非“联姻”那么简单。在记者调查中，凯利置业的部分员工以及销售团队人员甚至表示，凯利置业的董事长潘敖齐也是红星美凯龙的四大股东之一。
“潘董的确是红星美凯龙的董事之一。”上述凯利置业中层表示，“在红星美凯龙这个大家族中，车建新是'族长’，主要负责华南和华东红星美凯龙的项目建设，而西南和西北两个地区由另外两位股东负责。潘董主要负责华北地区红星美凯龙的建设。”
截止记者发稿，记者尚未从红星美凯龙一方确认上述说法是否确切。
“婚姻”背后
因此，在这场至今尚未清晰的“婚姻”之中，联姻双方选择“售后返租”这一回笼资金的方式自然就颇有微妙含义。
对于红星美凯龙而言，这一资金回笼方式自然能拓展其资金回笼渠道。
虽然，早在去年红星美凯龙第二次超大规模引入多家风投之时，红星美凯龙曾对扩张中的资金回笼模式回应媒体，红星美凯龙“自建、合资、租赁、委托管理”相结合的运营方式将在一定程度上规避房价波动带来的风险，但是，在楼市调控阴影下，其既有的资金回笼渠道正有所改变。
首先，2009年到2010年度，红星美凯龙还曾因为向租户收取高达200万元结盟费和80万元推广费，受到全行业抵制。彼时，红星美凯龙向加盟商收取巨额加盟费用曾引起很多供应商不满，一些供应商甚至拒绝供货，以示抗议。因此，在楼市调控风声渐紧的当下，与楼市紧密相连的家具行业商家与红星美凯龙之间的关系紧张程度可想而知。
其次，在银根缩紧的前提下，红星美凯龙的传统融资渠道，如银行贷款定然也会受到限制。
第三，在其他领域的融资，可能规模不足以支撑它的扩张步伐。“2009年开始，红星美凯龙就开始通过各种途径寻找新资金，除了寻找新的投资者外，还通过信托公司、担保机构等多个渠道寻找资金支持。”一位关注过红星美凯龙PE的业内人士对本报记者表示，“但是规模往往不大。”
而对于凯利置业而言，借助红星美凯龙这一全国性品牌，其“傍大款”的好处自然也显而易见。
据销售人员对本报记者介绍，凯利MALL的商铺最低售价为每平方米7000元，而这仅是一些最高楼层“边边角角的商铺”，位置好的商铺售价则在每平方米15000元左右。而据记者了解，这一价格算是当地较高的商铺售价。
“凯利置业需要红星美凯龙这样的品牌来提升租金，而红星美凯龙也需要凯利置业这样的开发商来回笼资金，各自承担着各自的职能，各自有各自的打算。”凯利置业一位不愿具名的人士一语点破该联姻的核心所在。
记者观察
“包租返租”阴影为何久挥不去？
投资楼市的资金似乎有理由拥有超出想象力的抗压能力。无论调控如何加压，它们总是对拥有土地资产等抵押物的楼市投资产品恋恋不舍。
而在目前住宅产品由于“史上最严厉”调控陷入困顿之时，在可选择的投资产品严重匮乏的大背景下，商业地产正在展现其难得的“不限购”优越性。
然而，在越来越多的商铺投资产品中，商家已然清楚，如何能一枝独秀并非易事。
因此我们看到，虽然早有明令禁止，但一旦遭遇楼市投资资金不知所措时，“售后返租”甚至“售后包租”等“返租”销售的“产权式商铺”必然如阴影一般屡屡再现。
无论身披何种外衣，商家推出此类商铺都逃脱不了如下模式：发展商将大商场分割成若干个小产权商铺，并将其全部或部分以物业公司或商场经营管理公司的名义，承诺投资者——买方在一定年限内给予每年固定或保底加抽成的回报。一般发展商所承诺的回报年限为5年，最长的可达10年。
这种产权式商铺在将所有权与经营权分离的同时向小投资人展现的是这样的图景：你拥有你的产权，而不需要亲自经营，可谓“省心省力”。
而对于开发商，打上这一旗号的好处在于，一旦商铺在经营权被分割出来之后，投资人的门槛纷纷降低，因此，其可投资资金总额度也就会增大。这对于整个运作过程都是资金密集型的商业地产而言，无异于暖暖春光。
然而，这一模式依然逃脱不了商业地产发展的最基本规律。那就是，凡是商业项目，必然要历经一定培育期，也就是俗称的“养商期”。这一模式的使用等于让未来才可能出现的成熟租金回报在项目启动阶段就必须向投资人兑现。这其中，在商业地产经营尚未成熟以及国内消费水平未有实质性突破的当下，其风险必然难以逃离。
而且，这种商铺模式还需要面临另一个问题是：将商铺卖散后，开发商一般不会再花精力管理后期的运营。此时，各投资者就只有各自为战，通过中介等途径对商铺招租，最终后果将导致商场缺乏主题和统一的品牌形象，投资者想要获得高回报就相当渺茫了。
其他风险更是暗藏很多。比如，在建工程无法按期竣工时，经营管理者与购房者的租赁协议无法实施。
因而，一旦项目启动期的回报不如预期，操刀商业项目的公司必然遭遇挑战。他们要想继续做下去往往有两种选择：要么是硬着头皮做下去，而这很有可能陷入连环套效应；要么就是走人了事。
因此，对于开发商而言，若要从根本上减少对于这类模式的选择，则要从开始就对商业地产的定位及资金安排情况有个最基本的认识。他们应该认识到，商业地产的培育并非一日之功，需要发挥团队人才之力，同时商业地产的融资模式也有待创新。虽然由于国内金融市场环境原因，相关融资工具太少，可在规模与效应之间，从事商业地产的开发企业应该有自己的选择，他们应该结合自身情况仔细考量：步子是应该迈得更大，还是应该迈得更稳。
■中国房地产报记者向军刘关北京报道 |
