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上海证券报报道 权威消息称，北京市政府拟推广单位组织在符合条件的情况下用自有使用权的土地建设公租房，以解决企业职工住房问题。如果这一政策得到落实，北京将成为继山西、浙江等省之后又一个加快推进单位自建保障房的区域。
北京欲推广单位自建公租房
近日，中央派往全国的多个房地产市场督察组已经结束工作，据一位参与北京市调研活动的业内人士透露，此次工作汇报会上传出消息，北京拟大力推广单位自建公租房，相关细则有望近期推出。
其实，单位自建公租房的做法已经在很多地方悄然试点。北京经济开发区一位使用单位公租房的业主表示，目前2000多元/月的价格相比市场租金便宜30%左右。而和市场上的房子相比，单位公租房的户型更大，小区更干净整洁。因为是和单位直接签订租房合约，其租期相对稳定，不会有随时可能被房东赶走的后顾之忧。
正是因为看到了单位自建公租房市场有诸多好处，各地方政府开始积极研究大力推广的可行性。据了解，为了鼓励单位自建公租房，北京经济开发区相关主管部门将给企业一定的建房补贴。但这一费用远低于政府自建保障房的成本，起到了资源互补的效果。
据知情人士透露，北京对单位自建公租房的态度已经达成共识。今年年初，北京市建委新闻发言人秦海翔曾表示，“十二五”期间，北京将新建、收购各类保障性住房100万套，各类保障房将占到所有住房的60%，公租房占公开配租配售保障性住房的60%。 为完成公租房建设任务，北京开始考虑鼓励机关及企事业单位、高校、科研院所等社会单位利用自有国有土地建设公共租赁房，鼓励产业园区建设公共租赁住房向园区内企业职工出租。
一份名为《亦庄开发区路东区E14地块路东区产业配套公租房项目环境影响报告书》披露，该公租房项目由北京经济技术投资开发总公司投资，用地由开发区管委会出租给开发总公司，建设蓝领员工公寓、白领员工公寓以及相配套的生活服务设施。项目计划到2012年解决约2万人的住宿需求。
以此为范本，更大规模的单位自建公租房项目将成为未来北京保障性住房的重要内容之一。
山西、浙江等地陆续推广
就在北京积极酝酿单位自建房的时候，其他地区的单位自建房也开始雨后春笋般涌现。近日，浙江省出台《关于加快推进保障性安居工程建设坚定不移做好房地产市场调控工作的若干意见》，再次明确了今年浙江确保新开工保障性安居工程住房18万套等主要任务。同时明确提出“鼓励外来务工人员较多的开发区、产业园区集中建设公共租赁房，鼓励住房困难职工较多的单位，在符合城乡规划的前提下，经当地政府批准，利用自用土地建设公共租赁住房”。
4月20日，山西传出允许单位自建保障房的消息。不过，与北京、浙江等地不同，山西的模式开始向出售突破。此举被媒体解读为“保障性住房建设土地政策的重大调整”。据了解，山西省的新政策规定，在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下，允许各企事业单位利用存量土地，在依法变更为住宅用地后，建设保障性住房，解决本单位符合保障性住房条件职工的困难。
这其中细微的差别是土地性质是否变化，从而涉及房产是否可售的问题。据了解，北京、江浙等地因为只涉及租房，因此可以不变更土地性质。但如果涉及出售，原有的工业用地性质就要通过市场化途径变更为住宅用地。
单位自建房将成趋势
中国房地产研究协会专家李战军认为，在国内，有资格建设公租房的企业基本都是大型国有企业、事业单位、高等院校和科研机构等，中小企业基本没有能力为职工提供这样的待遇。这也决定了单位自建公租房只能在北京这样的大型企事业单位聚集地进行尝试，而不能成为全国各地通用的方式。
而这些大型企事业单位的土地多是通过政府无偿划拨取得，因为不是有偿转让所得，也就不能建设可销售的住房。除非像山西那样，将土地性质进行合法变更。
他提醒说，推广单位自建公租房时，要考虑到有可能因各单位财力不同引起新的社会不公。
受紧缩性宏观调控政策影响，房地产市场正悄然分化，越来越多楼市内的资金开始想方设法要在国家保障房建设的大潮中分得一杯羹。
近日，首个专门用于公租房建设的基金正式成立，其背后是近十家房企的资金支持。上海建银精瑞资产管理有限公司表示，旗下建银精瑞公租房建设投资基金年内即将成立，该基金拟设投资期限为七年，计划首期募集资金规模约为100亿元，预期投资回报率为5%—12%。计划今年上半年完成基金的审批和注册，7、8月份募集资金到位，年底之前启动相应的投资项目。在这一基金的首批发起人中，不乏众多大型房企，如碧桂园集团、路劲地产、复地集团、四川新希望集团和华远地产等。
为什么这么多房企看好公租房市场？建银精瑞董事长李晓东表示，保障房作为管理层的重大决策之一，未来两、三年投资力度逐步加大，对资金的需求也大。而从投资方角度来看，大量游资在房地产调控下面临去向问题，通过金融创新使两种需求结合起来，并通过恰当的投资条件设置和风险控制，公租房基金一定能够获得合理的投资回报。
另据消息人士称，目前该基金已经获得国家发改委批准，其未来的投资方向也已经初步确定。北京、上海、杭州、广州和深圳等5个城市由于房价基准较高，租金持续攀升，对公租房的需求很大。该基金最有可能在这些城市中选择投资项目。
对于基金退出方式，专家表示，可能有资产变现和资本市场退出两种。前者主要是政府回购和市场出售，后者可以通过REITS方式或者直接上市。
根据新近公布的上海2011年住房供地计划，上海今年全年的保障房供地占比高达70%，其中首次明确公共租赁住房的用地指标为100公顷。
除政府新增供地外，更多公租房建设可能依赖现有房源和土地资源，比如集体建设用地。公租房将以其略低于市场租金的价格入市，并放宽申请人标准，以便将所谓的夹心层纳入保障体系。
据了解，上海市开始对夹心层的住房问题低调调研工作。据上海某研究机构透露，由上海市决策咨询委员会牵头的夹心层住房课题组正处于遴选参与机构的阶段。从几次研讨会的精神来看，上海拟出台政策，对夹心层住房问题给予保障性支持，平抑住房价格，防止人才流失。
根据上海市规划和国土资源管理局最新公布的2011年上海住房供地计划，上海今年计划供地1200公顷，其中商业、住宅类型用地仅占比30%，达到360公顷。而保障房性质的住宅用地占供地量的70%，其中经济适用房200公顷、动迁安置房400公顷、公共租赁房100公顷、中小套型商品房140公顷。据了解，这是上海首次在年度供地计划中明确“公共租赁”住房用地指标。
至于上海的公租房怎么建，和北京、浙江等提出单位自建不同，上海目前主要考虑的做法是依靠集体用地。今年年初，上海公布《贯彻〈本市发展公共租赁住房的实施意见〉的若干规定》，称运营机构可根据农村集体建设用地流转和投资建设有关规定，受让或租赁农村集体建设用地；建设机构也可以与农村集体经济组织合作，投资建设和经营管理公租房。据了解，上海的这一方案正在细化落实中。
据有关专家介绍，上海之所以没有大力推广单位自建房，是因为和北京相比，上海有条件自建公租房的企事业单位不多，“顶多是宝钢、金山石化这样的大企业。而北京的政府机关、科研院校等有更多资源可以自建房。”
相对于单位自建房，上海集体用地资源就相当丰富。专家介绍，在城市扩容过程中，上海外环区域存留大量仍属集体用地性质的土地，这将为下一轮保障性住房的开发提供有力支持。
随着楼市调控的日渐深入，作为重要调控手段之一的保障房建设受到热捧，各地方政府都制订了庞大的保障房建设计划，众多龙头房企也表现踊跃。然而目前保障房建设还称不上一帆风顺。根据多家券商研究机构近期对多个省市的保障房建设进行的调研，记者发现，目前各地保障房建设存在最主要的三个瓶颈亟待突破，而这也直接关系到保障房建设的落实和整个调控效果的深化。
瓶颈之一：资金来源
根据中央计划，我国今年将建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房，并计划整个“十二五 ”期间建设3600万套保障性住房，使保障性住房的覆盖率达到20%。
4月中旬，瑞银证券前往中部和东部具有代表性的省市进行保障房建设实施情况的调研。而保障房的建设资金问题是调研过程中瑞银证券关注的焦点之一。
“经适房和配套商品房是保障房中开发商最愿意参与的，因为建成后政府大多全部回购，开发商资金可以很快抽离。而租赁性保障房的建设资金最成问题。”一位参与上海保障房建设的政府部门工作人员向记者介绍。瑞银证券的调研结果也证实了这一点。在其调研的城市中，由于公租房的租金收益率过低，政府在公租房建设的实际支出的比例较低，最终资金来源仍是城市开发公司从银行得到的贷款。
据记者了解，上海徐汇区首个公租房项目将于今年10月动工，而建设资金至今尚未到位，还在与银行商谈贷款事宜。一位内部人士向记者透露，银行要求区政府说明贷款的还款来源，否则就不能提供贷款。而公租房项目短期内无法回笼租金，更无法获利，因此区政府正考虑能否将公租房项目的商业部分从10%的配比提升到20%，并考虑出售，以此获得银行贷款。
由此，资金来源仍是保障房的主要瓶颈。从瑞银调研情况来看，建立新的融资平台可能成为地方政府解决资金问题的主要方式，预计会诞生一批作为保障房建设融资平台的城投公司。
瓶颈之二：产权归属
公租房建设资金的瓶颈其实与产权归属有关，产权问题也已经成为制约保障房建设落实的另一大瓶颈。
记者了解到，目前除了重庆明确公租房产权可有条件的出售外，其余各地均规定公租房只租不售，产权归政府所有。莫尼塔投资发展有限公司近期前往重庆对公租房开发模式进行了专项调研，调研人员发现，重庆专门成立了几家公租房平台公司，通过住房出租、商业租售、住房流转等手段解决信贷偿还的难题，其核心创新在于允许公租房在恰当条件下在特定市场中出售。
“从我们跟开发企业的沟通中发现，企业是否愿意参与公租房的建设，很大程度上取决于公租房产权的归属问题，也就是可不可以出售。”一位参与上海公租房建设的人士告诉记者，有房企表示，只要政府明确公租房可售的年限，哪怕是10年、15年后才能卖，房企都愿意参与。
不过，在瑞银证券的调查中发现，由于出售条件的种种限制和公租房产权的残缺，重庆模式5年后的销售情况有很大不确定性，保障对象是否愿意购买公租房目前尚不确定。不过，重庆模式仍是目前解决公租房资金来源的创新性尝试，未来各地仍有公租房产权政策变化和调整的可能性。
瓶颈之三：退出机制
除了公租房之外，即便是政府承诺回购的经适房和配套商品房，如今也遇到了资金退出的问题。在中国指数研究院近期举行的一次保障房建设座谈会上，上海绿地集团一位参与保障房建设的企业人士向记者透露，目前上海青浦区就出现了原本政府承诺100%回购的保障房，现在可能不回购了，而是提供给企业一份有资格购买此类保障房的销售对象名单，由房企自行销售。企业最担心的是，政府不回购保障房的做法在全市范围内普及。
从机构调研了解到的情况来看，保障性住房建设具有政治上的保证，地方政府完成保障性住房建设任务的态度很明确，但是不同的地区有不同的模式。“开发商和代建企业在保障房建设上投入的资金如何退出，是决定企业参建保障房的重要因素。”有机构分析师告诉记者，而企业的参与程度将直接影响保障房建设在各地的最终落实。
据了解，25日媒体报道海口市“拟废限购令”的情况并不属实，海口将继续执行限购和限价等房地产调控政策。
海口市住房和城乡建设局市场管理处处长戴开权说，海口市将继续严格执行国家有关房地产调控政策，限购政策仍将延续，不会停止。“新建住房价格涨幅要低于全市城镇居民人均可支配收入增长水平”的海口市2011年度新建住房价格控制目标也暂时不会调整。
戴开权说，海口市在考虑将国际旅游岛战略和限购政策结合起来，对住房进行分类，实行差别化管理。海口市有关部门在研究对房地产产品进行分类管理，调整产品结构，把产权式酒店、酒店式公寓、度假村等经营性旅游地产从普通商品住房中分离开，作为旅游地产来管理和销售，不纳入限购的范围。
上海银监局提供的数据显示，随着市场对于年初颁布的系列房地产市场调控政策的逐步消化，3月份上海房产交易量出现反弹，当月上海市新建商品住宅累计成交3680套，环比2月份大幅提高125%。受此影响，银行房贷受理量有所增加，3月份个人住房贷款增加52.71亿元，环比多增13.62亿元。
与此同时，上海房地产贷款增速依然呈放缓态势。3月末，上海主要银行房地产贷款余额4872.04亿元，当月增加48.18亿元，环比少增22.27亿元；同比增长17.27%，增速同比下降14.8个百分点，房地产贷款在政策调控和规模控制的双重影响下，增速自去年6月份以来持续减缓。
记者从郑州市房地产管理局了解到，郑州市加大市级财政对保障性住房的投入力度，将土地出让金净收益出资比例由10%提高到15%，使今年的保障性安居工程建设努力超过6万套。
据了解，今年河南省政府下达给郑州市的保障性安居工程建设任务是54429套，占全省目标任务的12.9%，其中新建经济适用房21750套，新增公共租赁房24000套，新增廉租房3829套，棚户区改造4850套。
据了解，目前廉租房已经开工4个项目1193套；经济适用房已经开工6504套，已经竣工3个项目4356套；公共租赁房已经开工5个项目4590套；棚户区改造已经完成拆迁569户。 |
