地王消失 一线城市土地出让金全线下探

 http://www.lgmi.com    发表日期:2011-4-29 10:27:41  兰格钢铁
    去年2.7万亿的全国土地出让金总额,今年或难以重现。

    随着房地产调控的深入,对北京、上海、杭州等楼市一线城市而言,来自土地的税收显著下降,底价成交、流拍取代了昔日风光的“地王”。

    4月27日,上海虹桥商务区核心区一期9号地块在拍卖成交,最终被三湘股份、聚湘投资联合以5.25亿摘得,折合楼面价11251元/平方米,溢价率仅13%。

    “按目前大虹桥在上海长期规划中的热度,这个价格不高。”中国房地产信息集团分析师薛建雄告诉本报,在房地产调控冲击下,上海现在基本不敢推住宅用地的拍卖,所以虹桥这样的优质商业地块都受到这样冲击。

    据中房信统计,今年1-4月,上海市成交的235幅土地中,土地总价款为375亿,比去年同期下降32%。

    浙商“拥戴”的房地产龙头城市杭州的情况也和上海近似。4月25日,杭州良渚板块三宗低密度住宅用地被三盛颐景园拍得,杭州4月的土地交易市场由此落下帷幕。今年1-4月,杭州市共推出了75宗土地,成交总额为207.71亿元,同比下降约29%。

    北京,限购令对楼市的影响持续发酵,根据“链家地产”市场研究部统计,1-4月,北京共成交了60宗土地,土地出让金规模仅为223亿,成交金额同比下降55%。

    长三角“流行”底价成交

    浙江大学房地产研究中心主任贾生华表示,以此趋势,下半年土地市场不一定会回暖,而地方政府的土地财政将逐渐被收紧。

    在民资活跃的浙江温州,土地市场已经让地方政府十分头疼。

    今年1月底,温州共推出了10宗地块,受到政策利空的影响,10宗土地全部流拍,这一现象在土地供给一直紧张的温州实属罕见。

    随后的2月、3月,温州土地市场持续出现无人报价或报名单位不足而导致的流拍。

    贾生华表示,浙江很多地产商都认为,目前的调控,并不是短期的现象,而是长期的调控,中央显示出强硬的信心与决心,这个时候对于地产商而言,也只能观望。

    “现在浙江一带,跟全国一样,基本上不大敢推动住宅用地的入市,住宅地产受到的冲击太大了。”杭州地产大户广宇集团一位主管告诉本报。

    4月25日下午,杭州4月最后一场土地拍卖是杭州余杭区今年第二次住宅用地的出让,三宗宅地位于良渚,经过3个小时拍卖,被杭州三盛颐景园房地产有限公司以总价5.85亿包揽,楼面价均在7000-9000/平方米左右。

    截至4月底,杭州出让的住宅用地一共28宗,成交总额123.31亿元,单住宅土地出让收入一块,不及杭州去年同期的三分之二。同时,商业用地的成交面积逼近了住宅用地,为近年少有现象。

    江苏省会南京,今年前4个月土地成交行情也基本为底价成交。

    4月27日,南京国土局出让4宗地块,总出让面积达16万平米,总成交额为15.17亿元,而其中3宗地块为底价成交。1-3月,南京共挂牌出让土地12幅,其中有多达8幅地块以底价成交。

    京沪宅地楼面价跳水

    提及2010年的地市,房地产市场圈内人士无不历历在目。

    2010年,全国土地市场经历了一场盛宴,2.7万亿的全国总价款,比2009年增加了70.4%。2010年北京、上海、大连3个城市的土地出让金大幅度超过千亿元,其中北京土地出让金甚至超过了1628亿。而时间回溯到2009年,则只有杭州、上海两城市土地出让金略高于千亿元。

    2010年的北京,土地市场在调控之下仍“地王”辈出,而随着更严厉的调控政策陆续出台,北京的土地市场终现冷却。

    4月20日,北京有3块住宅用地入市招标,投标结果不尽如人意:顺义的2个地块流标,密云地块的报价仅超过底价。而此前,大望京2号地块的成交,楼面价也远低于该区域此前的成交纪录。

    4月26日,北京丰台长辛店新区、成寿寺及通州几幅土地均成交,溢价率最高22%,最低仅为8%。

    至此,今年1-4月,北京成交的10块居住用地平均楼面价仅约为4384元/平方米,比2010年7337元/平方米的平均楼面价低约40%。

    上海市土地市场,也难以恢复2010年的强势,2010年全年,上海在土地市场上超过1500亿的土地收入,让这一年上海政府的财政大盘十分充裕。

    而2011年,形势逆转,单从今年3月的行情看,其推出的25宗经营性土地中,除了4幅地块以超过40%的溢价率成交外,其他地块基本上都以低溢价率成交,其中有10幅动迁安置房土地全部以底价成交,甚至还出现了451元/平方米的“白菜价”。

    “4月一过,今年土地市场就走完了三分之一的路程,目前地方政府还未受到实质性的影响。但是,如果下半年按照这个趋势下去,形势将不容乐观,土地出让金是地方政府第二个钱袋子,调控执行下去,地方政府的落实力度可能出现动摇。”中房信分析师薛建雄表示。
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