万亿存货压顶 上市房企降价动力大增

 http://www.lgmi.com    发表日期:2011-5-5 11:31:57  兰格钢铁
    上市房企存货压力露出冰山一角。5月3日,万科公布了前4月销售数据,其中4月销售环比3月出现下滑,万科称,3月以来楼市成交显著放缓,房企存货压力上升,此为调控显效所致。而与万科类似,绝大部分上市房企4月销售均环比下跌。从北京、上海等上市房企布局的热点城市来看,可售房源也出现持续攀升状况。

    在楼市调控进一步收紧政策下,开发商迫于存货、市场和资金压力而降价促销,目前看来成为顺理成章的选择。

    前4月存货近万亿

    从2月到4月,上市房企的销售和去化状况渐趋恶化,成交逐月下滑,存货不断攀升。

    根据Wind资讯数据,截至2011年一季度,两市136家地产上市公司的存货金额高达9865.14亿元,与2010年同期的7041.46亿元相比,增长幅度超过了40%;环比2010年报显示的合计数据,也增长了9.07%。

    其中,招商、金地、万科、保利2011年一季度的存货数据分别为407.79亿元、522.45亿元、1508.52亿元、1270.61亿元,同比均大幅增长,四家公司合计金额占136家房地产上市公司总存货的37.6%。

    与存货上升相对应的是,上市房企销售显著放缓。Wind数据显示,剔除ST公司后,2011年一季度113家房企共实现营业总收入546.46亿元,较去年同期的574.39亿元下滑4.86%。

    4月的去化情况也不容乐观。5月3日,万科公告显示,4月份万科实现销售面积67.8万平方米,销售金额79亿元。与前3个月相比,4月份万科销售增幅有所收窄。对此,万科董秘谭华杰表示,调控对于市场的影响十分明显。“成交速度普遍放缓,随着新增供应的不断上市,行业的存货压力将进一步上升,万科会继续坚持快速销售的策略。”谭华杰说。

    业内人士表示,4月销售进一步放缓加上新增供应,预计上述136家房企的存货继续攀升在万亿左右。

    据谭华杰介绍,虽然万科前4月存货约达到1500亿,但截至1季度末,万科各类存货中,现房占比仅3.10%,环比2010年底的4%又有下降,显示万科去化率跑赢大市。

    供给压力成共识

    房企存货大增之下,楼市供应继续增加,而需求不断萎缩。

    “相比之前两轮调控,第三轮调控直接抑制了过半需求。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟说。

    在4月28日安信证券内部由安信证券分析师徐胜利、万科证券事务代表梁洁以及其他中介机构人士参与的讨论会上,供给压力成为共识。

    安信证券调查80余家样本公司显示,2011年一季度,样本公司销售回笼资金同比增速明显低于2010年同期,15家大公司今年一季度同比增速为38.8,而去年一季度同比增速为83.1;50家小公司一季度同比增速仅8.3,而去年一季度同比增速达86.2。

    德邦证券分析师黄玉梅表示,从4月下旬开始,楼市供应量已经开始明显回升,去化率下降,价格整体水平保持稳定。目前政策的效力还在观察中。

    进入2011年第18周,德邦证券调查的样本城市整体成交同比下降19.68%,与第17周相比,样本城市整体可售量环比增加2.98%,可售面积已经达到2010年四季度以来的最大量。其中深圳、上海、南京的可售量增加幅度最大。黄玉梅认为,市场供应将在2季度末和3季度达到高峰。随着供应逐渐增大,价格将面临小幅调整。

    万亿存货压顶上市房企降价动力大增

    另一方面,楼市需求进一步受到抑制。张大伟对记者表示,叠加的加息、取消贷款利率优惠政策等,使得炒房者利用资金压力大涨,投机投资需求已被逐出市场。在持续的限购、限贷政策下,一季度,个人按揭贷款出现明显的下降。

    降价成必然选择?

    东方证券分析师杨国华微观调研显示,5-6月开发商推盘将增多,而初次推盘大多会采取“低价开盘,以价换量”的策略。杨国华认为,未来市场将呈现“量升价跌”的局面。

    这几乎是近期分析师们的共识。申银万国报告显示,目前地产股的估值仍然处于较低,一线公司动态PB为2倍,处于2008年历史最低水平,市场整体RNAV折价幅度为15%,隐含房价下跌10%-15%的负面预期。

    10%-15%,跌幅是否到此为止?申银万国分析师殷资认为,房地产行业2011-2012年业绩增长幅度预计在25%-30%左右,不存在房价大幅度下跌的压力。

    市场方面,五一期间深圳中海推出千套房源促销,虽然最终价格仅比市价低10%左右,但仍然受到市场热捧;在广州,5月1日开盘的碧桂园清泉城也降价10%以上。

    上述两个项目均位于广深远郊区,尚未带动主城区和核心区域房价下调。不过,有深圳业内人士认为,后期将有开发商继续跟风中海降价。

    张大伟认为,从2010年已经出现部分企业的亏损现象,而房价最先降价很可能出现在这部分楼盘中。市场的均价往往由中小公司的行动来决定。他预计二季度将开始区域性的价格下调。
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