市场冰封期扫描6大热点板块新盘销售现状———
从去年4月17日国务院提出“国十条”治理高房价开始，几经加强的楼市调控，如今已经满岁。在买卖双方胶着观望的博弈中，成交量成了最大的“受害者”。据北京市房地产交易管理网显示，从去年4月17日至今年4月17日，一年来北京楼市的成交量已经明显下滑，这期间北京期房住宅成交量共计84892套，环比上一年度下调了40.5%，而二手房住宅签约套数为179721套，环比下调36.6%。楼市总住宅签约量为264614套，相比之前一年下调了39.5%，跌幅近4成。
尽管如此，进入4月份以后，北京的期房住宅成交量开始出现环比上升的势头。数据显示：4月北京楼市商品房期房住宅签约套数共计4897套，环比上月同期上涨21.9%。在楼市交易冰封的背景下，购房需求在哪买房？买什么价位的房子？就成了业界关注的热点。《广厦时代》特此进行了调查，或许对准备近期置业的您有所帮助。
朝阳、丰台撑起核心区供应低价开盘刺激成交
朝阳板块：
供需全市最热东南部均价下调
朝阳区一向是北京楼市供应与成交的主力，虽然最近两年因为房价的攀高，使得远郊新城区出现了“抢班夺权”的趋势，但区域内汇集的多个高端住宅以及成熟便利的设施配套，使得朝阳区受关注度不减，依旧成为不少人安家置业的首选。
根据北京市房地产交易管理网统计，从3月份以来，朝阳区共计有6个项目取证入市，是同期入市项目最多的区域。6个新项目的定位也各不相同：既有远洋一方、原叶美苑(北京城建·筑年华)这样的普通住宅，也不乏远洋万和城、金茂府这样的奢华豪宅。
受此影响，朝阳区的成交价格出现了两个走势。一方面，位于朝阳区东南部管庄附近的远洋一方主动改变销售策略，低开促销，近300套房源接近售罄。同时也影响了整个朝阳区南部的成交价格。包括中海风情苑在内，成交均价维持在25000元/平方米以下，成交量突破8成，成为近期少有的热销项目。统计数据显示，受项目低开影响，朝阳区南部的价格环比2月份下降了9.5%。
另一方面，朝阳区的豪宅项目也颇受高端人士青睐。3月份以后，共有两个高端项目入市，分别是远洋万和城和曾经的地王项目金茂府。远洋地产的负责人表示，半个月里，万和城已基本售罄，成交均价为4.9万元/平方米，买家受限贷的影响较少，半数以上为一次性付款。而另一个高端项目金茂府由于刚刚取得预售证，销售业绩并不明显，不过广渠路上4.5万元/平方米的精装修价格，也一直被业内认为是低开的表现。
丰台板块：
价格多在3万元以上销售率均不足五成
除了朝阳，丰台是近期唯一有新期房项目入市的核心区。统计显示，3月以后，丰台区共有5个项目领取了6个预售证。其中最受关注的就是两次取证的中海九浩苑，它的前身便是去年初高达59.7亿元的丰台花乡地王,楼面地价超过1.8万元/平方米。
与以往地王必造高价盘不同，此次中海地产推出的产品销售均价为3.2万-3.8万元/平方米，并附送价值5000元/平方米的精装修。而周围二手房价格目前约为23687元/平方米，如此看来，中海九浩苑的开盘策略很可能是以牺牲价格来降低囤货。
即便如此，在当前的政策环境下，随着需求恶化，房企面临很大压力，出售存货变得异常困难。统计数据显示，除了青秀雅苑的成交均价为2.6万元/平方米以外，丰台区其他入市新盘成交价格普遍在3万元以上。但成交情况则出现了反转，价格最低的青秀雅苑成交77套，签约率最高，约为48%。或许是由于动辄3万以上的单价，导致区域内所有新盘的销售率均不足5成。
房山、大兴成焦点通州供需陷瓶颈
房山板块：均价17000元/平方米
刚需支撑新盘热销
去年调控期间，长阳半岛家园连续多期日光宣告房山区域的崛起。城铁的开通，奥特莱斯的建设，都预示着区域交通和生活配套的极大改善。即便第三轮调控的风头正劲，房山新盘依旧供不应求，与其他区域形成了鲜明的对比。
据北京市房地产交易管理网统计，3、4月份房山共有4个新项目。最先入市的首创的芭蕾雨悦都339套房源，已签约303套，销售率近9成。万科紫云家园也延续了长阳半岛的热销势头，118套新房，签约110套。而近期入市的馨然家园则是北京第一个限房价、竞地价的限价商品房项目。近1000套房源在近日集中签约，均价约1万元左右，进一步拉高了区域的成交量。
价格方面，房山板块的新盘相比去年售价均有所提高，但和其他新城区相比仍处于较低的水品。目前该区域新盘售价普遍在17000元/平方米。户型供应也以刚性需求和改善性需求的中小户型为主。因此，即便“京十五条”后，市场需求大幅萎缩，对房山楼市的成交影响依旧有限。
大兴板块：房价走势稳定
亦庄成为新焦点
去年底，大兴地铁开通后，攀升的房价也逐渐稳定。不过在北京楼市成交量暴跌的大背景下，大兴楼市同样“寒意”浓浓。市场观望、购房资格审查使成交周期明显拉长，成交数据始终维持在低位。目前大兴期房新盘的价格普遍维持在20000元/平方米左右。3月份后，大兴共有4个项目入市。除了香海园(顺驰领海)销售率接近7成外，其他项目的销售普遍停滞。
去年的热点区域大兴黄村，今年可供销售的项目并不多，且多为老项目后期。不过，亦庄经济开发区由于位于北京城市总体规划的东部发展带上，再加上中信地王助推的原因，颇受购房人关注。据不完全统计，亦庄区域内即将推出的新盘有远洋·天著、中信新城、UP生活、易居国际、润峰领尚、君安国汇等，产品类型也覆盖了别墅、高层公寓、普通住宅等，加上在售的金色漫香林、合生世界村、林肯公园等老盘，亦庄楼市的供应量有望再创新高。中原地产市场分析部认为，由于亦庄高新产业的带动，当地的购房需求潜力较大，区域成交量将保持不断上升的趋势。价格也超过大兴，成为今年新的热点置业区域。
通州板块：待开项目纷纷延期供需两端持续低迷
去年初，通州楼市大涨以来，“通州板块=泡沫”几乎成了买房人的共识，也成了政策重点整治的区域。尤其导致通州的成交量始终低位徘徊，市场的供应和需求跌入谷底。
3月份以来，通州楼市延续着之前的供需低迷，仅有远洋东方和华业东方玫瑰两个期房项目取证入市，远洋东方最新一期目前仅售出18套，与远洋其他项目的热销大相径庭。市场的冷淡也使得那些屡次传闻将开盘的项目纷纷延期，华业东方玫瑰早在去年末就相传将要入市，但却一直按兵不动，直到4月末才最终面市。据相关人士表示，开盘日期的一拖再拖，主要是由于公司高层担心市场整体低迷，开盘后难有起色。
作为北京新城规划的重要部分，通州楼市固然潜力巨大，但房价涨幅已率先透支潜力，让买房人望房兴叹。目前，虽然不断有通州项目传出打折促销，变相降价的消息，但成交量却并未提升，开发商的促销手段无法获得市场的认可。接下来开发商是否会改变销售策略，重新聚拢购房人将成通州楼市走向的关键。
大北京概念下香河楼市风头劲
如今统计北京的购房需求，已不能仅仅局限于北京城内。在轻轨、高速的支撑下，大北京的概念开始被多数购房人接受。受北京的限购及高房价的影响，外溢的北京购买力纷纷发力北京周边。香河也取代燕郊成为北京周边最热的区域。
除了肉饼和家具，香河的房地产成了北京人关注香河的另一途径。近两年里，离北京40余公里的河北香河聚集了万科、万通、富力、首创、京汉等多家品牌房企。香河楼市的发展也进入了“快车道”。万科营销总监肖劲表示，五矿万科在香河开发的欢庆城项目，自3月13日开盘以来，一期A区的300套联排别墅已基本售罄，均价约为1万元/平方米。目前市场反应上看，在北京楼市中，被挤出的购房需求首选在环首都区域置业，而在这个区域内，京东方向离北京较近的香河优势是最明显的。同样，以北京客户为主的香河京汉君庭目前均价6300元/平方米。并正在积极蓄客，准备投放新一期产品。
据了解，受调控影响，北京购房人在香河买房基本全款支付。目前香河的均价在6000元/平米左右，别墅单价在1万元。即便全款支付，压力也相对较小。业内人士预计，随着环首都经济圈的利好，区域居住环境不断提升，香河房价仍可能继续上涨。(北京青年报) |
