随着限购范围扩大和“一房一价”政策的执行，楼市调控已进入密集期，而开发商的销售也放慢了步调。
自上周万科率先公布4月份销售金额下降之后，昨日(5月10日)，保利和金地也公告了4月各自的销售情况。数据显示，保利、金地的销售增速相比3月份均出现下降。分析人士称，调控力度趋严，从二季度开始房地产市场已陷入紧张和胶着的状态。
房企销售业绩增速放缓
楼市调控政策已持续一年，仍未见松动迹象，但调控成效已显现在开发商的销售业绩当中。
公告显示，今年前4月，金地集团累计实现签约面积39.5万平方米，同比增长16.9%，累计签约金额54.8亿元，同比增长41.9%。尽管如此，单从4月销售业绩看，金地仅实现签约面积12.7万平方米，签约金额17.7亿元，同比分别下降16.9%和3.2%。
显然，从二季度开始，受限购政策影响，房企销售增速开始出现下降的苗头。与金地类似，保利地产4月份实现签约面积49.55万平方米，同比下降0.28%；实现签约金额66.84亿元，同比增长63.41%。而3月份，保利地产实现签约面积60.36万平方米、签约金额66.13亿元。
与此同时，万科4月份实现销售面积67.8万平方米，销售金额79亿元，分别比2010年同期增长7.1%和1.3%。但相比3月份，同比增速却大大下滑。数据显示，今年3月份万科实现销售面积83.5万平方米，销售金额93.3亿元，分别比2010年同期增长64.5%和47.8%。
除上述龙头房企销售增速放缓，龙湖地产公布的4月销售业绩也显示出减速迹象。对此有分析称，二季度众房企销售下滑已成既定事实。
楼市博弈趋于胶着
“这一轮调控使有效需求被抑制，市场成交量上不去，开发商进入艰难时期。”世联地产首席分析师王海斌认为，限购限贷使得市场需求被严重挤压，而从“五一”开始执行的“一房一价”政策也加剧了市场的观望情绪，这对开发商的销售会产生影响。
目前，各地陆续出台的房价控制目标和一房一价政策进一步加剧了市场的博弈紧张度。4月中旬，国务院房价控制督查组巡视16省市后，中海地产在深圳率先打出降价促销旗号，瞬间引爆了刚性需求。
“一房一价政策施行后，大量项目拿不到预售证，价格也无法上调，开发商资金链受压，只好采取打折促销手段。”王海斌分析称，低价入市、提高周转率已成为房企无奈之下应对调控之策。
目前，在房地产市场天平的两端，一边是市场观望情绪加剧、楼市成交量下滑；另一边是房企资金紧张，但开发商仍在对抗政策，寻求突破。碧桂园一名销售人士称：“现在销售不好，但我们不打算降价。”
王海斌表示，“开发商不会轻易降价，这会有损楼盘形象。”他预计，开发商会加速推盘，以回笼资金或以积极融资的方式应对调控。
事实上，出于一季度销售业绩不理想的考虑，金地在4月销售月报中已透露出加速推盘的迹象。金地称，5~6月计划新推或加推盘计划的项目已经达到17个，比3月份增加了4个。
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陈淮：住房短缺推进城市化还需二三十年
“目前中国处在住房绝对短缺的时期，积极推进城市化还需要20~30年的时间。”在昨日(5月10)日举行的中国房地产战略发展(江西)高峰论坛上，住建部政策研究中心主任陈淮表示，目前城市家庭数与房屋数量的比例是1：0.8，只有达到1：1.2的比例，才能满足全体城市居民居住的需求，因此未来城市化过程中房地产的路还很长。
陈淮表示，要推进城市化，无论是在一线还是二三线城市，都必须切实保障居民住房，政府就要面临四个问题的解决。
第一是保障房的建设。我国的住房制度是要解决所有人的住房问题，要让所有人都有房住。陈淮表示，要实现这个目标，就必须加强保障房的建设，我国计划用3到5年的时间，实现从目前大多数人有房住到所有人有房住。
第二是农民工进城问题。农民工进城总数2.4亿人，城市要容纳这部分人，但是土地又留在了农村，居住用地留在了农村，就造成了农民出租屋及城中村问题。陈淮表示，把农民工的住房问题解决了，城市化之路就完成了一半。
第三是老百姓住房改善的问题。陈淮说，去年中国的住房建筑面积为140亿平方米，平均户均面积只有60平方米，这样的面积只能勉强让居民有房住，如果要让居民感觉住得舒心，户均面积至少需要90～120平方米，那么还需加盖50%的住房。
第四是城市结构调整和城市拆迁改造的问题。要实现城市化，城市结构的调整和棚户区的改造就势在必行。
陈淮强调，未来城市化必定是以大城市为依托，二三线城市和中小城镇为重点，住房数量和面积的双重短缺，将为二三线城市的发展带来机遇。
保障房盈利难房企“借力”高端住宅、商业地产
一直以来深耕保障房建设的北京住总集团有限责任公司(以下简称北京住总)，将目光转向了中高档商品房住宅。“对开发企业来说，在盈利道路暂不明朗之时，唯有寻找多渠道的资金来源来补给保障房建设所需。”业内人士表示。
昨日(5月10日)，北京住总董事长张贵林在接受《每日经济新闻》采访时透露，集团内部正在进行产业结构转型升级，房地产、建筑施工、商贸及生产性服务业综合营业额的比例已由此前的3：5：2转变为4：4：2。不断加大投入的房地产业结构将发生调整。此前，北京住总对保障房的开发占到整个房地产开发业务七成以上，在随后的开发建设中，保障性住房和普通商品房的开发建设将“平分秋色”。此外，北京住总开始向中高档商品房项目发力。
被视为“首都保障房建设大户”的北京住总目前已开发多个保障房项目。“施工成本、拆迁成本、劳动力成本逐年上涨，对保障性住房来说，唯一能避免亏损的途径是加快开发周期。”张贵林表示。
此前还希望借资本市场融集资金的张贵林坦言，目前想要上市很难。张贵林表示，为提高盈利能力，只能从企业的产业结构和产品结构上作出调整。“商品房开发将占整个房地产开发业务总量的50%，这部分将为高品位的商品住宅。”
针对原本占据近七成的保障房建设份额被削减，张贵林表示，占比虽由7:3调整至5:5，并不代表保障房建设的总量缩减。显然，北京住总在未舍弃“保障房大户”这顶帽子的同时，将希望寄托于拥有市场竞争力及盈利价值高的中高档商品房。
当然，另辟蹊径保证保障房建设的并非住总一家，头疼难觅保障房盈利模式的远洋地产也表示将通过发展商业地产，为集团提供可靠、持续的收入及现金流。
亚豪机构副总任启鑫认为，目前资金仍是制约保障房建设的最大瓶颈，“楼市调控频出，特别是以'国八条’为代表的调控对市场成交造成严重打压，影响到开发商的投资热情，不仅土地交易量下降，而且溢价率明显降低，造成土地净收益的减少，用于保障性住房的资金投入将等幅缩减，资金来源的不稳定将制约保障房的开发建设。” |
