每日经济新闻
每经记者杨羚强发自上海
在上月公布的2011年度(第八届)《中国10大超级豪宅》排行榜上，连续多年没有获得冠军的“国内第一天价豪宅”汤臣一品，再次与冠军无缘。此前，高装修标准一直是汤臣一品卖高价的一大理由，“百度文库”上甚至有专门的汤臣一品装修标准档案，称仅厨具就值100万～120万元。另有媒体报道称汤臣一品的装修成本超过2万元/平方米。
不过，历史财报显示，汤臣一品土地外的建筑、装修等各项成本总计很可能不足2万元/平方米，其实际开发成本和外界报道的装修标准，可能存在相当大的距离。
上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍表示，豪宅的标榜更多是营销上的，真正在建筑用料等方面的投入并不会很多。
毛利率高达85%？
汤臣集团2010年年报显示，在集团去年接近40亿元的营业额中，有48.4%的营业额(18亿港元)来自汤臣一品的确认销售额、物业管理及租金收益，另外有40%来自汤臣湖庭，共计14.86亿港元。
汤臣集团财务部近日回复《每日经济新闻》记者采访时也明确表示，2010年度综合利润表中提及的约9.77亿港元销售成本，主要来自汤臣一品及汤臣湖庭花园两个项目，约占营业额的1/3。
汤臣一品的销售额被确认并列入年报，最早是在2007年年报。2007年年报称，汤臣一品的销售额分别约占该公司销售总额的30%和毛利的38%。汤臣集团2007年年报显示，其经营收益总额是7.85亿港元，毛利是5.29亿港元。按上述比例推算，当年度汤臣一品的确认销售额约为2.355亿港币，毛利约2.01亿港元，即汤臣一品2007年的毛利率大致在85%左右。
中房信集团监测网上房地产的销售数据显示，汤臣一品在2006年的8月、12月和2007年的2月共有三套房源成交，其中的部分销售收入得到确认，并被纳入到汤臣集团2007年的年报中。按照中房信的上述监测数据，当时汤臣一品的每平方米售价分别为11.54万元～14.24万元。按照当时85%的毛利率计算，汤臣一品的开发成本仅1.73万～2.14万元/平方米？
有媒体2009年报道称，汤臣一品的土地，由汤臣集团自上海富都世界有限公司手中获取，当时该幅土地出让金为5820万美元，按照当时汇率以及汤臣一品142000平方米总建筑面积计算，每平方米楼板价约在3000元左右。
豪装楼盘大量入市
汤臣一品网站公布的资料显示，该楼盘使用了德国博得宝、汉斯格维等顶级品牌的装修材料，全部220户均带私家门厅，每户配备2部主人电梯。
“百度文库”进一步给汤臣一品的建筑材料估值：入户门市值20万元，厨具市值100万～120万元，卫生间的设备加起来值50万元。上海有部分媒体报道，汤臣一品的装修标准超过2万元/平方米。但根据汤臣集团的上述财务数据，汤臣一品的装修成本很难超过2万元/平方米。汤臣集团的销售人员则表示，目前的装修标准在1万元/平方米以上。
“提高装修标准是提高住宅品质的一种方法。”中房信分析师薛建雄说，在汤臣一品之后，的确有很多高端住宅项目的开发商通过提高装修标准，提高住宅品质，进而卖出比之前更贵的价格。装修标准一提高，楼盘的身价也能提高，售价也就相应提高，进而可以过滤部分低端客户，客户的观感也不同。
根据搜房网的统计，继汤臣一品之后，去年和前年上海也大量出现了高装修标准的住宅，截至昨日，上海至少有20个高档楼盘的装修标准超过10000元/平方米，达到上市楼盘总量的5%。超高装修标准楼盘的大量入市，显然对汤臣一品的“一哥”地位构成威胁。不过，薛建雄认为，即使如此，汤臣一品的地位暂时不会受到影响。业内人士称，目前行业内的装修标准大多虚抬价格。
宋会雍也表示，豪宅的价格和他们的品质并不成正比。汤臣之所以能卖高价，主要是地理位置和营销上的原因。 |
