5月12日，上海城投控股发布公告透露，该公司与中国平安携手推出7年期“平安-城投控股保障房项目债权投资计划”，募集不超过30亿元的资金用于支持上海保障性住房建设。
据悉，该计划是我国保险资金投资保障性住房领域的首个签约项目，在我国保障性住房建设融资创新领域迈出重要一步。
投资保障房
根据上海城投与中国平安的约定，这笔7年期债务金额的50%按照固定利率6.4532%计息；另外50%按照人民银行公布的同期贷款基准利率下浮5.1%。
根据初步测算，与同期银行贷款利率相比，该计划将为上海城投保障性住房建设项目节约财务成本约7000万元。
上海城投表示，这笔资金将用做公司保障性住房项目开发。
上海城投未透露这笔资金将用做哪些具体项目，但根据了解，作为上海保障房建设“排头兵”角色的上海城投，目前在沪投资建设的保障性住房主要是松江新凯家园、青浦诸光路这两个项目。
这两个项目中，新凯家园项目位于泗泾镇古楼村，靠近规划中的轨道交通9号线车站，项目有A、B、C、D四块土地组成，上海城投已分别在2009年8月4日、2010年2月5日获得该项目的A、B地块，2011年4月25日取得C、D地块。据共计，该项目四地块总面积约为89万平方米。
最新情况为新凯家园目前在建是第三期，预计2011年10月竣工，该盘前期二手房的均价约12000元/平方米左右。
另一个诸光路项目，上海城投于2010年3月15日决定投资开发。该项目位于上海市青浦区徐泾镇东部。
2009年8月，上海市规划和国土资源局公布了15个大型社区规划选址方案，包括以保障性住房为主的6大基地和以中低价普通商品房为主的9个大型居住社区，其中包括青浦区诸光路站大型居住社区。
青浦诸光路站大型居住社区内规划有1号、2号、3号、4号共四块经济适用房基地。该经济适用房基地位于上海市青浦区徐泾镇东部，规划的轨道交通20号线诸光路站周边，北至天山西路，南至蟠中路，西至诸光路，东至规划一路。
资料显示，基地内经济适用房地块用地面积20.34公顷，综合容积率控制在2.1左右，拟建地上总建筑面积42.81万平方米，其中经济适用住房建筑面积约为40.1万平方米，社区级商业及公共服务设施建筑面积约为2.71万平方米。项目计划按1号基地、2号基地、3号4号基地的顺序分三期，每年新开工一期进行滚动开发建设。
其中，1号、2号基地位于崧泽大道和规划轨交20号线以北，现状为净地；3号、4号基地位于崧泽大道以南、诸光路以东，目前动拆迁工作尚未完成。因此，上海城投还没有正式获得项目土地。
利润率之辩
此次，上海城投与中国平安债权投资计划是国内保险资金投资保障性住房领域的首个签约项目，在此之前，险资只能进入商业地产。
今年3月6日，全国人大代表、保监会主席吴定富在接受采访时表示，上海将承担保险交易所试点的任务，并将试点险资支持保障性住房建设。
自去年9月《保险资金投资不动产暂行办法》出台为保险资金投资不动产扫清制度障碍后，近期保险资金跃跃欲试，保险巨头们更是频频布局保障房的投资建设。
今年3月，中国太平洋保险宣布，近期负责其保险资金运作的太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”正式通过了保监会的备案。
“两会”期间，中国人寿表示，投资保障房建设项目已经启动，与北京、重庆签订了协议，和云南也互有意向，广东、浙江等地则在接洽之中。
可以说，自去年《保险资金投资不动产暂行办法》出台后，具有公益性、长期性、稳定性等特点的保障房成了保险资金投资不动产的重要出口。
然而，在保险资金投资保障房的同时，今年关于保障房的利润之争更是众说纷纭，除了部分国企表示保障房利润可高达20%，多数公司普遍反映保障房利润很低，并没有参建的动力。
但就上海城投来说，据此前3月25日其发布的2010年年度报告显示，2010年上海城投在上海保障房建设中，新开工面积有74万平方米，竣工面积35万平方米，在建工程总量为118.7万平方米，均超额完成年度指标，保障性住房共完成销售面积59.47万平方米，合同金额46.729亿元，回笼资金25.1亿元，实现营业收入20.95亿元，净利润4.98亿元，取得历史最好成绩。
中原地产研究咨询部总监宋会雍在接受观点地产新媒体采访时也表示，保障房不能简单地认为没利润或利润很低，主要是因为并不清楚国企在保障房项目的拿地成本，如果保障房的拿地成本为零，那么以上海保障房6000-8000元/平方米的售价来计算，其利润也是相当可观的。
事实上，据公开资料查询获知，松江新凯家园ABCD四地块是只有一块显示有出让金额，其与两幅土地为划拨用地。
对此，国安证券分析师李兢也表示，虽然不清楚平安投资保障房的具体利润分成方式，但该笔债权所涉金额的利息比贷款还低，而平安的主要收入应该也是来自项目分成。
对于险资投资保障房的利弊，他表示，好处就是投资保障房收益稳定，无风险，且资金回笼快，而缺点就是投资回报率可能比较低的问题了。(观点地产网) |
