至少30%~50%的实际购房需求被抑制，为北京楼市带来了什么？也许很多人会说是房价调整。但如今房价实质性调整未现，庞大的被抑制购房需求却在寻求各种突破路径，补办社保、延期网签、找人“背房”甚至更改网签时间等规避“限购令”手段正频频现身。
此前，北京市住建委官网上发布了一条处罚消息：经查实，北京地产中介公司鑫尊地产天慧园店业务人员及店长私自向没有5年纳税证明的购房人进行不实承诺和虚假宣传，误导消费者，扰乱房地产市场秩序。北京市住建委已对鑫尊地产作出相应处罚。
这一表态并未阻止部分购房者铤而走险的尝试。在楼市严格的限购环境下，代办社保证明、延期网签等俨然已形成了一条完整的产业链，并与中介机构有着千丝万缕的联系。为了应对成交量萎缩的局面，中介机构“帮助”购房者规避限购的灰色链条已悄然浮出水面。
被限制的需求
“在新政之后，保守估计北京市场因为限购令而无法购房的实际需求在30%至50%，这其中既包括大量的非京籍购房者，也包括一部分改善型需求。”亚豪机构市场总监郭毅表示，从今年2月“京十五条”执行至今的一些市场反馈显示，因受到限购令限制而无法购房的客户群比例相当惊人。一些受限的购房者甚至已经被挤出北京，与北京相邻的河北燕郊、固安、涿州、香河、廊坊等环首都区域，也分享到了这股挤出效应的利好。
在北京工作生活四年多的小马已经结婚一年多，却仍然不得不同妻子与人合租生活。最让他无奈的是，在今年2月自己和妻子本来已经选定了朝阳区的一套二手房，就因为公司筹办年会耽搁了一周，自己变成了北京限购新政下的被限一族。
链家地产市场研究部的一份非京籍二手房市场客户群调查显示，2008年非京籍外地人在京二手房市场客户群中占比为26%，2009年升至38%，2010年受到首轮限购政策影响这一比例降至34%，而在今年2月北京新版限购令出台，非京籍人士购房时的1年或以上纳税或社保证明的要求，提高至5年或以上纳税或社保证明，这使得非京籍二手房客户比例大跌，截至2011年3月已降至8.2%。
规避手段层出不穷
自今年2月北京市发布“京十五条”房地产调控细则出台后，在北京新购房程序至少需提交材料、初步核查、认购核验、网上签约、情况核对、产权登记等六个步骤，购房者的购房资格中间要经过多次核查。
其中非京籍购房者，在提交家庭成员身份证明、婚姻证明、有效暂住证之外，还要提交在北京市的缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查。
当这些信息由房地产开发企业、房屋中介经纪机构等初步核查后，会在北京市房地产交易系统中填报，此后的五个工作日内，住房和城乡建设部门将会同相关部门对购房家庭资格进行核验，通过核验后方可办理网上签约手续。
办理网签后，购房者到房屋登记部门办理房屋产权登记手续时，购房资格证明材料和购房家庭已拥有住房状况也会再次被政府部门核对，如发现提供虚假材料、隐瞒住房状况的，则会不予办理产权登记。
尽管新政出台后在北京新购房需要多次核查购房资格，但记者在调查中得知，规避限购的可能性路径已非常清晰。
知情人士透露，目前被限购的主要人群是无法开具连续5年在北京缴纳社保和纳税证明的非京籍外地购房者，无法通过购房资格核查又急需买房，主要通过中间人做5年社保及纳税证明的“代办业务”，保证通过审核办网签、过户。
而针对只差数月就可满五年社保和纳税证明的外地购房者，则可以在中间人的协商之下不办网签和过户，改为签订房产权属归属协议、做协议公证，承诺在符合购房资格后补办过户手续。
一位中介人士告诉记者，除了需要补办社保纳税证明的外地购房者，针对名下已有房产、想再购房的三套房买家和想买二套房、又想按一套房按揭的北京本地购房者，他们则主要通过将网签日期改到新政出台前，或者将新购房产挂在一个有购房资格的北京本地人名下的方法来规避限制。
“但最近查得越来越严，更改网签日期已经很难操作了。”该人士说。
利益链隐现
而在这些层出不穷的规避手段背后，一条灰色的利益链条已然浮出水面。
在北京朝阳路一带的链家地产、21世纪不动产、我爱我家、中天置业等四五家二手中介公司里，记者以既无五年社保证明、又开不出五年北京纳税证明的购房者身份看房时，中介公司的工作人员都无一例外地表示“先看房再说”。
虽然面对记者询问“是否可以代办证明”时，这些业务人员不会正面回答，但均未明确否定。
事实上，在楼市严格的限购环境下，代办社保证明等俨然已经形成了一条完整的产业链，并与中介机构有着千丝万缕的联系。
小熊(化名)从2008年开始涉足中介行业，从事二手房买卖工作，但从去年开始，小熊发觉自己的业务越来越难做，其所在的公司也不断缩减门店。从今年年初开始，他跟随原来门店主管一起转行，成为了一名从事代办规避限购证明的中间人。
“客户主要都是中介介绍的。一般情况下，购房者看好房、价格也跟中介谈好以后，熟识的中介业务员就会把客户电话转给我们，我们开始操作补办证明等手续，待客户顺利网签后，再由我们出面收钱，然后向中介返佣。”小熊说，比如补缴社保证明，如果你直接找我，可能三四万元就能办下来，但通过中介介绍，就要高出一倍。因为他们每介绍一个客户，都要拿一半的介绍费。
对此，一位通过发布手机短信招揽客户的林某也表示，“你通过中介公司办证明，最后他们还是找我们”。
而据在北京中介行业混迹多年、现任某连锁中介高级经理的某业内人士透露，随着利益链的逐步形成，各种规避限购的手段和证明也已明码实价。
“如补办社保证明，一般行内有两种价位，低的大概是1万~3万元，高的则需5万~7万元。这两种的操作办法也存在本质区别。”该人士说。
据了解，1万~3万元补办的社保，通常买家见不到社保证明，也查不到“补缴”的社保记录。
该人士表示，这个价位的社保证明最终能否通过政府部门的审查要看运气，其主要在两个环节存在风险：一是在完成网签到办过户之间的二次审查中，可能存在被查出来无法办过户的风险；二是存在被中介公司或者中间人骗的可能，因为如果买家定金、首付和中介费都已缴纳，在政府部门审核时却没有通过，定金和中介费可能一分也拿不回来，同时还要赔偿卖方违约金。
高价位的补办社保则要5万~7万元，通常收取这个价位的中介或者中间人都有固定联系的参保单位，可以给买房者办一张新的社保卡，并补缴五年社保，这些记录在社保网上都能够查询到。
这一手段看似毫无漏洞，但该人士说，因为从补办社保证明到在网上查询到个人社保信息之间有一两个月的时间差，而通常代办的费用会在办完网签之后就交清，所以发生过有人在交了钱后并未在社保系统里查到自己的补缴记录的情况，这也只能是吃“哑巴亏”。
而对于连续5年纳税证明的补缴，该人士表示，最通常的变通方式就是补出所差年份的兼职纳税证明。
“只要买房人不是国家公务员，这种方式是最简单的。”该人士说，一般中介和中间人都有固定的专门用来办各种证明的皮包公司，如果买房人纳税中断一年以内，或者需要补缴一年的，只需要通过这些公司，拿着财务公章、买家身份证原件或者代理权委托书，就可以到地税部门通过正常途径补缴并开具完税证明，所需费用一般是补缴一年1万~2万元。
“但因为现在监管越来越严，一般大型的中介公司在培训时，都会跟下面工作人员交代，不能轻易承诺说可以办各类证明，即使承诺，整个过程也只能是口头约定。”他说。(中国房地产报) |
