“目前普通二手住宅的议价空间仅为3%～5%”
部分中介近日感叹，高端市场比以前更容易做了，“只要稍微让些价格，很容易促成交易”。
以高端二手房为主营业务的德佑地产昨日提供的一组数据称，沪上总价1000万元以上的房源该行1月成交了20套，2月基本无成交，3、4月份分别成交了八九套，5月预计将回到近10套的成交水平。
中原地产昨日提供的一份数据也显示，沪上总价800万元以上的二手豪宅，1月尚能成交209套，而此后的2、3、4月，全市二手豪宅总共只成交了221套。中原某工作人员25日预计，“虽然5月的二手豪宅成交数据尚未统计，但肯定将好于2-4月。”
中介机构分析，卖家普遍接受一定幅度议价，是近期沪上二手豪宅成交回暖的主要原因之一。汉宇地产总经理施宏叡25日称，眼下上海二手豪宅的议价空间在5%～8%左右。
“二手豪宅普遍降价”
德佑地产东区区域经理林俊权称，其所在门店近期成交的二手豪宅中，杀价成交的情况占比相当大。林俊权举例称，该公司近期成交的一套财富海景花园房源，原本报价1900万元，但迟迟未能售出，近期卖家将价格降至1720万元后，该套房源即迅速成交。
德佑地产南区区域经理顾非凡也称：“在二手房源较为稀缺的徐汇中心地区，目前也出现了不少杀价现象。”
德佑地产分析师陆骑麟分析，调控至今未见松动，导致一些高端卖家心态发生转变。而且，一些持有豪宅5年以上的业主，目前房价已是买入价的2-3倍，即便价格有所下调，卖家的获利空间依然很大。二手豪宅挂牌量有所上升，而调控尚无松动迹象。
此前发布的一份数据称，今年1-4月，上海单价在5万元以上的豪宅总计推出1091套房源，成交473套。
“市场的主动权会进一步向买方倾斜，杀价的情况也会更加频繁地出现。这也会导致成交价格的下跌。”陆骑麟说。
置换型买家拉高成交量
中高端二手房成交回暖的背后，是置换型消费的增多。
据上海中原银都路分行经理陈震兴介绍，其所在区域内置换型成交的情况从3月开始逐渐增多，近期比前两月更是多了约10%。
陈震兴称，限贷限购等调控政策是置换型消费增多的主要原因。“比如说你是上海人，手上有两套房子，那么就不能再买第三套。”
上海中原彭浦板块区域经理杨剑斌也称，其所在区域5月二手房成交量比4月增加了20%左右，看房者比4月多了30%～40%，其中置换型客户占到三分之一左右，“一般都是一房换两房，以换同区域的物业居多，整个成交周期一般在3个月内。”
置换型消费之外，灰色方式成交的二手房源同样不少。
据某中介工作人员称，其所在公司刚成交一套1000万元左右的房源，买家就是以亲戚的名义购买的。但该购房者拥有房源多达17套，全部是登记在妻子或亲戚朋友名下，“当然私下签署了协议。”
对此，某房企高管称，房地产市场的需求依然庞大，现有的政策过于强调堵需求，但每年仍有大量资金流入楼市，且多为高端市场，“靠堵截需求控制房价，实际作用有限。”
“普通住宅议价空间不大”
有中介人士称，与二手豪宅卖家相比，普通二手住宅卖家的心态仍较淡定。
汉宇地产三林分行昨日发布的一份分析报告提到，位于浦东的南杨小区蔡姓卖家，将一套68.8平方米的小两房房源，以160万元的价格挂牌，而此类房源当前的市场价为155万元左右。虽然近半个月以来，不少对该套房源有意的购房者与其议价，但蔡姓卖家却坚持不让价，该卖家坚信该套房源能以160万元成交。
施宏叡称，目前普通二手住宅的议价空间仅为3%～5%。但议价空间较小，并不意味着此类房源抢手。据施宏叡称，相比二手豪宅，普通住宅的成交更为艰难，因为普通住宅的买家更容易受到资金等因素的限制，“即使议价空间较大，对成交帮助也有限。”
挂牌量攀升
截至昨日发稿，网上房地产显示，上海二手住宅挂牌量为16.2714万套，挂牌面积为1802.88万平方米。
稍早前的2月，上海市二手房的挂牌量曾跌破15万套。此后，沪上二手房挂牌量即一路攀升，4月已逼近16万套。
对此，陆骑麟称，3、4月份沪上二手房成交量分别为1.29万和1.4万套，这个数据接近历史平均水平。以此计算，目前的挂牌量是月度成交的10倍左右，因此可以推断挂牌量处在高位，供应大于需求。
但陆骑麟也强调，由于一套房源可能存在重复挂牌的情况，实际的二手房源量可能没那么大。
施宏叡认为，近期沪上二手房挂牌量增多，主要和成交平稳回暖有关。预计5月沪上二手房成交应该会继续平稳走高。(东方早报) |
