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楼市库存或达峰值 地方官员称房价没涨即是跌
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http://www.lgmi.com 发表日期：2011-5-26 10:33:38
兰格钢铁 |
大量商品房滞销，北京通州区域正面临着过去不曾想象的尴尬。
据北京房地产交易管理网显示，截至5月24日，通州商品房库存已经超过两万套。数据显示，通州最近1年来商品房预售项目合计为30个，提供的房源套数合计为10695套，签约套数仅为3090套，签约率不到3成。其中有10个项目的签约率不足1成。
而此前的2009年至2010年间，通州区曾是北京房价飙升最快区域，从均价8000多元/平方米到25000元/平方米，通州房价用一年多时间涨了3倍。曾几何时，通州新城规划被开发商热捧为“超越浦东、接近迪拜”。而如今，“涨价明星”有可能成为降价带头羊。据本报记者了解，通州区部分楼盘已难以承受重压，有降价打算。
与此同时，包括期房和现房在内的北京全市商品房库存，也悄然爬上了10万套关口。这是继今年1月18日后，4个月来首次突破10万套。
不仅仅是北京，采访中本报了解到，全国各个城市库存量均在爬升。尽管还没有到达2008年的峰值，但业内资深人士认为，按照目前增长趋势，一线城市库存量今年完全有可能实现甚至超越历史高峰。
采访中常年跟踪房产市场的长城证券分析师刘昆等人预言，楼市去库存时代已经到来。
无可回避的库存压力
令SOHO中国董事长潘石屹记忆犹新的是，2010年上半年，他曾接到建委相关人士的电话。那时北京市可售住宅存量不足5万套，其中能销售的只有3万套，而按照往常非调控年份，北京每年要消化16-17万套的住宅，这意味着当时的库存3个月就能消化完。
所以，电话另一端，建委负责人非常着急，希望能找到迅速增加供应的办法。后来人们可看到，调控不能说不严厉的2010年，北京房价仍旧大幅上涨。
对于当前北京10万套的库存量，潘石屹认为，约相当于7至8个月的消化量，不会对市场产生实质影响。
一个数据是，2008年，北京市商品房库存曾一度超过14万套。但他并没有否认库存量正在持续增加的趋势。
库存量的增加，给市场带来了巨大压力。
库存或达峰值地方官称房价没涨即是跌
“在政策高强度、存货高企和景气下行的背景下，地产行业已开始进入去库存时代。”刘判断。
中金公司也提出了相似观点。
中金不久前披露的专门报告认为，4月份以来各城市库存去化月数，已接近或超过2010年全年高点，隐含着楼盘销售去化率并不如人意，同时开发投资数据还维持高位增长，意味着开发商资金面在持续恶化，开发商延迟推盘等举措只会拉长行业调整时间，很难博弈到市场反转。
在此局面下，全面性的降价潮是否会来临？
三季度降价可期
在这场旷日持久的房价调控博弈中，地方政府执行力度被认为是决定房价涨跌的关键因素。
但现实是，部分地方政府的抵触心态相当明显，甚至私下对中央政府满腹牢骚。
一位不愿意透露姓名的地方政府发言人在接受记者采访时抑制不住愤怒，他指出，把房价下跌作为调控的目标是片面的，“衡量房价高低的另一个维度是收入，为什么短期内不让收入大幅上升？”他说。
他认为，在CPI上涨的背景下，房价没涨就已是下降。持这种观点的人在开发商中不在少数。
该新闻发言人称，调控本身就是中央和地方的博弈，而博弈需要时间。他认为，现在还不到评估调控效果谈论结论的时候，评估效果至少要等到三季度。
他坦言，民众不要指望房价会发生快速下降。从他们监测的目前入市项目看，这些项目受区域以及去年高价拿地影响，地方政府能把房价控制在不涨的态势，就说明调控已经见效了。
北京四季房展研究院副院长郑向东认为，就目前整体市场而言，价格明显受到供给的结构性因素影响。虽然个别楼盘已开始降价，但在整体统计数据上看不到明显下调，入市的高端楼盘较多，郊区楼盘相对较少，平均价格比较平稳。
不过，据SOHO中国董事长潘石屹分析，如果成交量持续下滑到一定程度，总会有开发商因为资金问题撑不住，他预计年底就会出效果。
“目前之所以一直没有降价，主要与开发商的心态有关。开发商总是觉得限购政策是短期政策，不是长期政策。目前没降价，说明开发商资金上仍然扛得住，在融资收紧的背景下，资金主要依赖销售，撑不住的时候就会降价促销。”
潘石屹称，目前住宅成交恶化情况非常严重。“我们有15套房子放到网上去竞拍，其中有3套是住宅项目，最后住宅的成交价仅达到预期的75%，而其余的商铺写字楼都是最高限价成交，最快的5秒就秒杀了。”
不管开发商实际处境到底如何，一些专家开始呼吁其降价的决心。
北京科技大学教授赵晓就明确表示，当前住宅市场正处于价格的下行通道，理性的开发商面对中央政府强硬的调控决心，加快销售才是首选。但他同时坦言，受预售款监管、按揭放贷速度延缓等政策影响，加快销售又得不到钱，开发商也面临着困局。
超预期政策出台？
巨大的库存压力下，关于限购政策是否会在年底退出，坊间有很多猜测。
颇具代表性的是清华大学金融系主任、央行货币政策委员会委员李稻葵的观点。他认为，年底会有某种政策上的变化。李稻葵说，今年对房地产市场来说是革命性的一年，限购政策会让大部分城市的房价平稳下来，甚至略有下降，到年底前调控的目标就有可能实现。
“到时包括济南在内的许多城市可能会逐步退出限购政策，或者采用更加灵活、更加精确、误伤比较小的政策替代限购政策。”
赵晓则持相反的观点，他认为当前房地产走势仍以横盘振荡为主线，以微降为趋势。而这与中央调控目标仍有距离，不排除调控加码的可能性。赵晓认为，调控加码有两个方向，一者出台新的政策，二者从严执行现有政策。
郑向东也对限购政策的持续性表示乐观。他预测，限购政策在北京这样的城市至少会持续两年。
地方政府的心态又如何？前述地方政府新闻发言人称，“对于未来是否会出台调控措施的问题，应该去问中央。这轮调控一直都是地方政府在配合中央政府，地方政府不会主动去出台调控措施。”
5月24日住房和城乡建设部住房改革与发展司司长倪虹公开表示，针对部分城市房价过快上涨的现象，国务院出台的一系列加强房地产市场调控的政策措施，已取得初步成效，但成果尚需巩固。
倪虹表示，搞好房地产市场调控，是一项长期任务。下一步调控的方向与目标是“三基本、两协调、一严控”。
倪指出，要实现这样的目标，需要从增加供给、加大保障性住房建设力度，调节需求、完善差别化税收信贷政策，加强监管、规范房地产市场秩序等方面共同给力。
对于什么是影响中国房价平稳的因素，倪虹认为，第一是供求；第二是商品的本质属性也会影响到供需关系，进而影响商品价格。
鉴于住房具有消费品和投资品的双重属性，倪直言，当投资性住房需求达到一定比例的时候，正常的住房供需关系被扭曲了，进而价格也可能被扭曲了。
“要想让房价保持平稳，达到一个合理的水平，就要抑制投机投资性需求，鼓励和引导自住型和改善型住房需求。”倪指出。
显然，巨量的库存，还要结合商品房投资需求看待；如果当调控政策稳妥地卡住了投资需求，消费需求自然顺畅浮出，库存因而得以顺畅释放。
(本文来源：21世纪经济报道作者：王营荆宝洁) |
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