保障房融资中地方政府究竟能发挥多大的作用？就在人们对保障房资金来源存疑的时候，6月1日晚央行公布的《2010中国区域金融运行报告》使得这种担忧更为强烈。报告显示，其2008年以来对全国各地区政府融资平台贷款情况的专项调查结果：截至2010年年末，平台贷款在人民币各项贷款中占比不超过30%。
尽管央行没有披露地方政府平台贷款的具体数量，但按照2010年末人民币贷款余额为47.92万亿元来算，截至2010年末，政府融资平台贷款不到14.376万亿元。这一上限远远超出此前各界认为的8万亿到10万亿的区间。背负如此巨额债务，3600万套保障房的建设任务又重任在肩，地方土地财政情何以堪？土地财政、地方债务及保障房的“三角结”，又当如何解？
传统财政不可承受之重
根据央行报告显示，截至2010年年末，全国共有地方政府融资平台1万余家，较2008年年末增长25%以上。其中，县级(含县级市)平台约占70%。同时，平台贷款在人民币各项贷款中占比不超过30%。这意味着，按照2010年末人民币贷款余额为47.92万亿元来算，截至2010年末，政府融资平台贷款不到14.376万亿元。
14.4万亿的上限!这远远超出外界此前对地方债务规模的预计。有机构年初曾根据地方政府直接和间接的地方融资平台贷款、地方政府债券、城投债券测算，2010年末余额约9.1万亿；地方债0.4万亿；城投债券约0.5万亿，三项合计达到10万亿。而今，14.4万亿的规模还仅仅是平台贷款，并未包括地方债和城投债在内。
“地方债务压力之大远比人们想象的严重。”一位不愿具名的广东地方财政官员在接受南都记者采访时颇为感慨，并表示不便再多谈。实际上，即便以10万亿计，这些高额地方债务正陆续进入还款期，中金公司房地产行业分析师白宏炜以此测算，未来每年地方政府需要承担的还款负担超过1万亿。
在此背景下，保障房建设将进一步加大地方资金压力。“建设3600万套保障性住房总计需要投资约5万亿，传统模式下地方政府需要负担其中的2.7万亿，剩余2.3万亿由开发商负担。其中，未来3年地方政府每年须投资6000亿到7000亿元。”白宏炜认为，在10万亿地方债务的基础上再增加2.7万亿的保障房投资，对地方政府来说将难堪重负。
10%土地收益必投保障房
“实际上，一直有地方政府通过地方城投公司以城市建设或改造棚户区的名义，贷款搞旧城改造，而旧城改造一般是纳入保障房建设范畴，在用这块做贷款或信托融资。”知名房地产评论人陈真诚向南都记者表示，央行报告披露地方政府融资平台贷款清理规范工作正有序推进，最受影响者将是地方政府旧城改造项目，保障房建设亦将难以避免。
14.4万亿的地方债务使得人们对保障房建设能否完成的质疑正在加剧。有意思的是，昨日消息传出，中央两部委近日对地方政府再度强调土地出让净收益10%要用于建保障房。
据多家媒体报道，财政部、住房和城乡建设部近日印发了《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》，明确要求各地应当按照当年实际缴入国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入，扣除相关规定项目后，严格按照不低于10%的比例安排资金，统筹用于保障性安居工程建设。
这无异于给市场吃下一颗定心丸，但关键还在于能否执行到位。
财政部公布的数据显示，2010年国有土地使用权出让收入29109.94亿元，当年安排支出为26975.79亿元，包括征地补偿拆迁补偿等成本性支出13395.6亿元、廉租住房保障支出463.62亿元、用于城市建设的支出7531.67亿元等。依此计算，2010年全国廉租住房保障支出仅占当年土地出让总收入的1.59%。而在当年土地出让收入各项开支中，廉租住房保障支出也仅仅占到1.7%。
“三角结”该如何解？
巨额债务承压之下，地方财政又严重依赖土地出让，知名地产商任志强(微博专栏)最新博文就炮轰保障房建设是不讲科学道理的“大跃进”。难道这个地方债务、土地财政、保障房建设的“三角结”无解吗？
中金研报认为，每年6000亿到7000亿元意味着地方政府必须每年从土地出让金中拿出45%到60%用于保障房，远高于目前10%的中央政策要求以及实际水平，考虑到土地出让金在其他方面的用途，将其主要投资于保障房并不现实。
“地方政府要完成任务，必须想方设法让开发商等其他投资主体负担传统模式下政府需要投入的部分。”白宏炜认为，3600万套保障房的建设任务可以完成，但在地方债务压力已经不容乐观的前提下，可以通过“地方政府+金融机构”或“地方政府+开发商”模式完成，灵活破解资金难题。
另一方面，开发商主动参与到保障房建设的积极性正在提高。信贷和销售的紧张导致开发商面临较大的资金压力，部分企业可能面临破产压力；地方政府需要开发商参与保障性住房建设，具有资金和品牌实力的开发商借此可以获得更多的土地资源，加快周转提高市场份额。 |
