5月，央企方兴地产在湖南长沙的梅溪湖国际新城项目首次通过挂牌出售两幅地块，其中一幅商住用地以底价成交，另一幅纯商业地块遭流拍。
分析人士指出，地块出让结果不乐观增加了该项目的风险，或使方兴地产面临更大的资金压力。
资料显示，梅溪湖国际新城是方兴地产在长沙的首个项目，由其独资参与一级开发，总投资600多亿元，仅2011年的投资就将达100多亿元。
梅溪湖的风险
5月24日，长沙市国土资源局挂牌出让岳麓区梅溪湖片区B-06地块及岳麓区梅溪湖片区A-28、32地块。这两幅土地正是梅溪湖国际新城项目首次推出的地块。
岳麓区梅溪湖片区B-06地块出让面积为49302.58平方米，容积率≤3.0，建筑密度≤35%，用途为商业金融业，起始价为21613万元。
A-28、32地块出让面积为97493.74平方米，为商业住宅用地，容积率≤3.0，建筑密度≤24%，起始价为43873万元。
两幅地块的交地标准均为，宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯；宗地红线内场地自然平整且完成拆迁安置补偿。
拍卖结果显示，A-28、32地块以底价成交，B-06地块流拍。据国都证券香港研究部经理朱振明分析，A-28、32地块以现时成交价1500元/平方米计算，贴近方兴支付补偿居民及兴建基础建设等一级开发所需的成本，估计这个项目几乎没有利润。
朱振明表示，梅溪湖国际新城是一级开发的项目，方兴要负责征地、房屋的赔偿，而且要做一些基础项目的工作，今年需要投入的资金逾100多亿元。此次拍地是梅溪湖国际新城第一次进行土地出让，一底价成交一流拍的结果增加不明朗因素，导致项目的风险上升。
事实上，此种一级开发模式本身就具有风险。据世邦魏理仕分析，由于是与政府合作，该项目将会实现稳定的土地出让收益，投资收益有保障。但是这种模式地方政府垄断性强，开发商获得增值收益分成比例具有不稳定性。而且，政策的调整也可能直接影响到一级开发土地储备规模的确定。
朱振明也表示，方兴比较少通过土地市场交易拿地，多数是通过与政府合作，梅溪湖国际新城就是如此。虽然通过这种模式可以拿到一些比较好的地块，但也存在一部分的权益被分出来，不能独资拥有的缺陷。
除开发模式存在风险外，梅溪湖国际新城还有其他风险。据标准普尔信用分析师陆枫分析，由于长沙对方兴而言是新市场，且方兴在大规模土地开发和住宅地产项目上的经验有限，因此梅溪湖国际新城项目有较高的执行风险。
资金的压力
今年1月26日，方兴地产宣布与长沙大河西先导区管理委员会等相关各方签署协议，确认该公司透过全资附属公司中标，成为梅溪湖国际服务和科技创新城开发招募项目的投资人。
世邦魏理仕在为梅溪湖国际新城制作的策划方案中指出，一级开发占用资金量非常大，而前期规划审批立项时间长也将会使资金占用时间比较早。
据梅溪湖国际新城的招募公告统计，该项目的前期工程建设预计需投入128亿元。
作为投资人的方兴需成立项目公司来负责筹集并承担该项目开发范围内的征地拆迁、补偿安置的所需全部资金，合计85.2亿元。该项目开发范围内的基础设施和公用设施等建设工程所需资金也需要项目公司自行筹集。
其中，长沙大河西先导区管理委员会下属的国有企业梅溪湖实业有限公司在此项目上，已组织实施和拟组织实施的共计41项前期建设工程所需的27.3亿元，该笔资金亦需要方兴在协议生效起2年内付清。
此外，除上述工程外，该项目预计仍需15.6亿元的前期工程建设资金。
朱振明指出，截止去年年底，方兴拥有现金及现金等值物为112亿元。而梅溪湖国际新城项目开发量大，此外方兴还在上海、青岛等地新增多个项目，加上最近房地产市场也不太好，方兴的资金压力比较大。
标准普尔信用分析师陆枫也表示，方兴地产由于近来的土地储备收购和商业地产投资，未来两到三年存在大规模资本投资需求。其收购的长沙项目的开发可能会需要较大规模的债务融资。
而这次土地出让的结果或将进一步增加方兴的资金压力。朱振明表示，梅溪湖国际新城首次卖地成绩不理想，今年还会继续推地。其今年的目标是卖900亩，而现在只卖了142亩，仅卖了六分之一，还有很多供地没出来。
朱振明称，如果这个项目将来的卖地成绩不好的话，一些地可能到明后年才能卖出，资金的周转及回笼可能会减慢，利息方面的支出会增大，方兴将面临更大的资金压力。
600亿造城计划
资料显示，梅溪湖国际新城位于长沙大河西先导区核心梅溪湖，东起二环，西接三环，北起龙王港，南至岳麓山支脉桃花岭，环抱3000亩梅溪湖，集山、水、洲、城于一体。
项目总占地约11452亩，总建面约945万平米，其中住宅面积约710万平米，商业商务面积约240万平米，涵括高档住宅、超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多业态。
据介绍，梅溪湖国际新城项目总投资为600多亿元，今年的投资就将达100多亿元。方兴地产金茂投资(长沙)有限公司执行总经理张超称：“毫不夸大的描述是，这里将成为万城之城。”
至于为何选择这个项目，张超表示，方兴地产主要是在国内做高端住宅的，长沙获批两型社会，应该说是与方兴地产的开发宗旨高度契合的。特别是这几年，中部在快速崛起，而长沙更是成为其中的龙头。再加上对于房地产市场来说，长沙还是价值洼地，对于方兴来说也是一个很好的发展机会。
根据世邦魏理仕在前述策划方案的数据，目前长沙商业市场有80万平方米的存量，河西仅占4万平方米；长沙整体商业空置率为5%，河西商业物业空置率为0%。河东河西商业地产发展的极不平衡，将给河西地区带来巨大的发展潜力。
而除了商业之外，梅溪湖国际新城项目所在的区域也是长沙住宅市场的第二圈层--新兴发展区，该区是地王云集、大盘集中之地。
此外，根据长沙市政府创建梅溪湖国际新城“长沙未来城市中心”及“国际服务区、科技创新城”的要求，梅溪湖国际新城将被建设为：中国国家级绿色低碳示范新城，华中地区两型社会的新城典范，湖南省和长株潭最具国际化水平、科技创新、以人为本、生态宜居、可持续发展的活力新城。
由于市场前景看好，方兴地产也有参与二级开发的计划。据接近方兴的人士透露，梅溪湖国际新城出让的土地中，方兴拟通过土地市场购回一半土地做二级开发，另外一半则卖给其他开发商。
目前，梅溪湖国际新城正在施工的项目有金星大道南段梅溪湖路、东方红路、高新路(麓谷大道)及区域电网等40多项基础设施建设。
整个梅溪湖国际新城项目的建设工程全部完成及工程竣工验收备案手续日期预计为2016年6月；该项目范围内土地招标、拍卖或挂牌出让的最后完成日期预计在2017年6月。(观点地产网) |
