今年1000万套保障房建设任务1.3万亿的资金需求，或许将在债券市场得到突破。
财政部和住建部日前联合发出通知，要求地方各级财政部门要将2011年地方政府债券资金优先用于保障性安居工程。而更为重要的是，据媒体报道，发改委与有关部门正在抓紧研究保障性安居工程融资机制，拟支持地方通过发行企业债券等方式筹措资金，专项用于保障性安居工程建设。这一消息在日前召开的部分省份保障性安居工程工作会议上，也得到了证实。业内人士分析，利用好企业债券，将可大大弥补保障房建设资金的短板。
千万套保障房11月底前要全部开工
1.3万亿元建设资金来源求解
一个细微的变化也许正可以说明今年保障房建设任务的推进之难。
在今年初明确1000万套保障房建设任务时，住建部明确要求各地保障性安居工程务必在今年10月30日前全面开工。不过近日，住建部要求的时限要求悄然发生了变化，“今年计划建设的1000万套保障性住房项目，最迟要在11月底前全部开工”。
时限延后一个月的背后，是截至5月底，全国各类保障性安居工程房屋共计开工340万套，仅占年度计划的34%。要赶在11月底前全部开工，难度显然很大。
业内人士分析，保障房建设项目进展较慢的最大因素仍在于资金短缺。据估算，2011年要完成的1000万套保障性安居工程年度投资在1.3万亿元左右，比去年7500亿元的资金总规模增长了70%以上，相当于2010年全社会固定资产投资总额的1/20。
拓展融资渠道，利用金融市场，显然是解决保障房建设资金需求的必由之路。
债券市场受到重视
企业债较地方政府债更可行
目前来看，在今年货币政策由宽松转为稳健、贷款额度较为紧张的背景下，追求利润最大化的银行是否愿意大量发放风险高、利率下浮的保障房投资贷款存在很大的疑问；而保险资金因投资规模限制和回报率要求，可能积极性不高；另一个渠道信托，由于其融资成本较高和风险较大，可行的空间也相对有限。因此，融资成本较低、期限相对较长的债券资金日益受到重视。
目前，能够给保障房提供债券资金的主要有两个渠道，一是中央代地方发行的债券；二是地方平台公司发行的企业债。
地方政府债券方面，据粗略统计，截至5月25日，已经有陕西、广西、山西等7个省市明确公布了中央代发地方政府债券中用于保障房的数量，总共约为126.23亿元。
以陕西为例，陕西省获得的额度是68亿元，陕西省财政厅决定拟分配省级30.23亿元，全部用于保障性安居工程建设。在地市级获得的债券资金中，以西安为例，其将3.52亿元用在保障房领域，占获得的债券资金39%。倘若陕西其他各地市也按此比例分配资金，那么地市级用于保障房的债券资金总量为14.73亿元。而此前陕西省方面测算其在保障房方面的资金需求在750亿元左右，那么债券资金占比为6%，不足保障房建设资金需求的一成。
中国银行间市场交易商协会信息研究部申世军表示，对于地方政府债券来说，一是其规模相对有限，2011年全部安排仅为2000亿元，当前地方政府高企的债务也不能支持未来其规模大幅增加；二是其应用的民生领域非常多，分配到保障房建设中的规模不可能有显著的增加。因此，地方债券资金不可能成为资金渠道的主导。
在这样的情况下，利用好企业债券，对于破解保障房建设资金短板来说，显得尤为重要。而考虑到当前地方政府债务已经高企，出于防范风险的考虑，在利用债券市场支持保障房建设方面，企业债券是更为可行的选择。
6月14日，有媒体报道称，发改委与有关部门正在抓紧研究保障性安居工程融资机制，拟支持地方通过发行企业债券等方式筹措资金，专项用于保障性安居工程建设。
企业债融资成本较低
债市承载量有望满足保障房需求
实际上，一些地方已经先行一步。
日前，北京市丰台区首次发行20亿元企业债券。本期债券募集的20亿元资金，将用于丰台区长辛店老镇西区经济适用住房(长馨园)及商业金融用地土地一级开发项目、丽泽金融商务区定向安置房(C9地块)项目和补充营运资金。
业内人士介绍，由于整个丽泽金融商务区土地一级开发需要投入数百亿元的资金，在国家加大对房地产业调控力度和政府融资平台建设控制的大背景下，企业债券的成功发行，将破解融资难题，进一步加快金融商务区定向安置房建设。
在陕西，也成立了陕西保障性住房建设工程公司，由延长石油集团出资30亿元，省财政出资10亿元，再通过市场融资，共计筹措100亿—120亿元来支持配套资金困难的市县建设廉租住房和公租房。“陕西成立公司的做法，有利于提高工作效率。”住建部一位专家分析，公司化运作能使保障房建设项目更快落地。
申世军分析，从市场规模和承载量来看，企业债券市场完全有能力满足保障房建设需求。在2010年，包括短融、中票、企业债等在内的各类企业债券发行规模达到1.72万亿元。未来企业债券发行规模仍将快速发展，完全有能力满足保障房建设的资金缺口。
此外，相较于信托产品动辄9%—10%的融资成本，企业债券成本普遍都比较低，利率从5.24%-7.75%不等。这也是发行企业债券用于保障房建设的极大优势，并大大提高了地方政府的积极性。
募集资金的用途要严格限制
须严防挪作商品房开发
不过目前来看，发行企业债券用于保障房仍存在一些问题。
今年以来，共有11乐国资债、11赣城债、11路桥公投债等8只企业债券的募集资金投向涉及到保障房领域，总共仅为58.72亿元。而在这些企业债投向的保障房项目类型中，主要是以棚户区改造、统建还房等类型为主，这一类项目要么和商业地产捆绑，要么背后有着一级土地开发整理内容，很少项目涉及到公租房或者廉租房项目。
此外，从机构投资者的角度来看，保障房整个链条的很多环节管理细则依然不是很完善，未来的风险还很难预料。很多项目都只是笼统地介绍项目的基本情况，对于盈利状况，如何保证每年的利息偿还，并不是特别清楚。他们希望债券项目的信息披露应该更加透明。
申世军还强调，对于参与保障房建设的房地产企业，对其利用债务资本市场进行融资给予支持，但是对于募集资金的用途要严格限制，只能用于保障房建设，不可挪作商品房开发，这一点极为关键。对于地方政府专门针对保障房建设而设立的融资平台，在严格风险防范的前提下，对其债务融资给予适当支持；而除了房地产开发企业和承建单位外，还会有一些相关产业的企业参与其中，对这类企业为满足保障房建设需求而进行的债务融资，也要加大支持力度。 |
