美国房屋净值缩水至38% 房价跌回2002年水平

 http://www.lgmi.com    发表日期:2011-6-24 9:29:39  兰格钢铁
加拿大皇家银行风险管理资深顾问 陈思进



  美联储6月9日公布了一个报告,数据显示美国房价今年第一季已跌回至2002年的水平。

  更令人震惊的是,美联储的报告提到:美国房价下跌已使屋主拥有的房屋净值(home equity,房屋价值减掉贷款余额后的数值)大幅缩水,已降至接近二战以来的最低点。

  平均而言,目前美国屋主只拥有房屋价值的38%,相比十年前的61%大大地缩水了!

  在美国,房屋净值对整个经济循环来说相当重要。

  因为一般美国民众不习惯储蓄,也不可能储蓄(1/3的薪资押在了房子上,其余用来交税和日常开销),人们衡量自己有多富有,主要是以房屋净值为依据。

  如果屋主拥有房屋净值,就可以大胆地消费了。

  然而前些日子,一则对美国几千个房主的调查报告显示,有近一半的房主表示,他们的房屋价值比他们买入的时候还要低,其中有2/3的房主说,他们的财务状况比房市泡沫破灭之前还要差,因此房价跌跌不休就不仅是账面上的损失了。

  还有许多房主对当时买房感到懊悔,有将近1/4的人认为,如果允许他们从头开始,他们决不会购买现在的房子;而另有1/3的人表示,后悔买房子是因为“付了学费才知道”,购房不是一种好投资,根本就不像专家所吹嘘的那般好。

  目前美国工作机会匮乏,“婴儿潮”一代退休遥遥无期,在物价飞涨的年代(如:油价飙升),人们惟有选择减少消费,以保持一定的偿还债务的现金,迫不得已选择简朴的生活。

  反观金融风暴之前,持续多年的通胀是由银行不断扩大的贷款业务“创造”的。

  在那期间,借款人和贷款人都信心百倍,因而推动了借贷额持续升高,人为地刺激了经济增长,造成了房市、股市繁荣的虚幻景象。

  而金融危机发生之时,银行放贷的意愿发生了根本性变化,因此货币供应也随之发生变化。

  现在不少人关心的是美国房价究竟何时才能触底回升?特别好些中国人,想去美国“抄底”。

  根据美国楼价指数标普/Case-Shiller 3月份的报告,美国房价按月下跌0.2%,虽然在市场的预期之内,但房价指数位于138.16,低于2009年4月金融危机期间的低位。

  在这些黯淡的数字公布之际,房屋贷款利率正降至今年新低,30年贷款固定利率已低于4.5%。

  即使利率再诱人,高达9%的失业率(实际失业率更超过17%),以致难以立刻实施收紧货币之政策,再加上当前石油价格可能继续上涨,使消费者精打细算着每一分钱,疲软的房市因此而无法振兴。

  标普指数委员会主席直言道:“……美国大部分地区房价已陷入双底衰退,房价持续下滑未有舒缓迹象”。可见美国房价将继续下跌,跌回1998年的价位几乎没有悬念。

  也就是说,如果现在急于抄底美国房市的话,就好似在接一把下行的利剑,望急于赴美抄底房市的中国投资者,务必慎重,慎重,再慎重!

(重庆时报)

文章编辑:【兰格钢铁网】www.lgmi.com
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