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松江天价楼盘一夜降价3万元每平方米
在单价24万元、总价过亿的松江天价别墅曝光后，记者今日上午最新获悉，一夜之间天价楼盘已经“离奇”降价，网上房地产的登记价格一夜之间骤降3万元，从24.64万元/元变为21.64万元/平方米。
虽然有业内人士指出，此举有可能与开发商“高开低走”的定价策略，但是却不难发现，在目前的楼市调控政策下，很多房企为了能够规避调控，争相在豪宅市场拓展，甚至一些原本较高容积的地块普通住宅项目都被规划了不少比例的类别墅产品。
上午最新
松江房地局回应价格“朝令夕改”
该项目是在今年3月17日从松江房地局领取现房销售备案证明，均价14.68万元/平方米，最高价则为23.8万元/平方米，审批严格按照市房管局一房一价的要求。而对100号别墅价格的“朝令夕改”，市场监管科也在第一时间与开发商取得联系，对方解释是因交易中心录入电脑时的失误造成，现在已经改正，是否属实还待与交易中心进行确认。
[天价盘]
单价降3万元
在上海，豪宅领域的标杆一向是以汤臣一品、中粮海景壹号等为首的滨江豪宅群和以佘山为核心的独栋别墅群，而老牌豪宅汤臣一品网上报价的最高也只有21.4万元/平方米。但是这一豪宅的天际线在6月被打破。6月11日，位于松江泗泾板块的佘山月湖山庄推出了55套独栋别墅，主力面积297-503平方米，其中有一套436.94平方米的房源报价高达24.64万元/平方米，按此计算总价为1.075亿元。
值得注意的是，该佘山项目昨日曝光后，记者今日上午最新获悉，该楼盘上午突降3万元/平方米。对比昨日媒体报道中提供的截图和网上房地产上午的最新显示，255弄100号的报价已经从 24.6万元/平方米降至21.46万/平方米，项目最高价目前为141号的23.8万/平方米。
记者就此情况询问项目售楼处，电话接待人员表示毫不知情，而售楼人员均不在现场。他还表示，该项目以总价销售，总价在3000万-9000万元不等，具体参考网上房地产。
记者从网上房地产查询发现，该项目大多单价在10万元-19万元/平方米左右，单价在20万元以上的只有7套。据公开资料显示，该项目位于佘山脚下，是沪上的老牌独栋别墅项目，每栋别墅占地1500平方米-5500平方米，绿化率达到90%。而该项目的上一批房源还要追溯到2004年，网上房地产显示，在2004年-2005年间该项目一期推出的19栋独栋别墅，实际成交均价仅为1.738万元/平方米。也就是说，6年的时间，该项目二期的价格上涨了 10倍左右。记者注意到，该项目目前售出1套，预订3套，而其中三套的均价都未突破10万元/平方米。
楼盘或“有价无市”
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，24万元/平方米以上的单价与其项目价值是否符合尚需经过市场验证，并不是随便定一个离谱的价格，市场都能接受；只要没有成交，那这个24万元/平方米以上的单价也只是空谈。在他看来，目前该项目以24万元/平方米以上的单价面世，可能主要还在于其采取“高开低走”的定价策略所造成的，因为一房一价的因素，导致开发商在定价上常常一步到位，与此同时，价格浮动幅度-20%，也为该项目未来的实际成交价带来变数。
而分析师杨晨青也在接受采访时表示，像这样的顶级豪宅，实际上并不是单纯的住宅产品，已经上升到了一种稀缺资源，所以在定价上与市场并没有太大关系。何况，由于其针对的购买群体与普通购房者并没有交集，所以对市场也不会产生多少影响。
“但是这对于开发商而言，会传递出一种信号，在调控年下，豪宅市场并不会受到多大的冲击，价格仍旧可以越来越高，使得开发商们纷纷开建豪宅项目，最终导致普通商品房竣工数量减少，加剧供求关系。 ”德佑地产研究主任陆骑麟担忧道。
[避调控]
开发商“高低配”争建豪宅
业内人士的担忧实际上不无道理。近期，一些地王项目纷纷公布相关规划和进行建筑，大多开发商都规划了不少比例的高端豪宅产品。甚至是一些原本应该为普通商品住宅的项目，都被人为的进行调整，加入豪宅产品。
去年12月李嘉诚旗下长和系公司以16.2亿元总价，楼板价21000元/平方米夺得青浦赵巷特色居住区17号地块近日公布了一些项目规划。记者从公布的报告中发现，该赵巷项目计划建造多栋3－4层的住宅楼，居住户数规划为300户。按照此规划，李嘉诚很有可能在此地块上打造出高端洋房产品。而随着别墅用地的禁批，李嘉诚旗下的这一赵巷低密度“洋房地块”，也毫无疑问地正往双拼、叠加、大平层以及花园洋房等“类别墅”“类别墅”产品路线上发展。
实际上，该地块虽然容积率为1-1.02，但是已经明确了不能做独栋别墅产品。这使得开发商不得不进行产品调整。地块项目公司相关人士在接受记者采访时，对于具体打造什么产品及开发进程三缄其口，一再表示如果信息披露可以关注相关公告，但是有媒体曾爆出，赵巷17号地块产品的最终形态，很可能参考或接近老牌住宅鼎邦丽池的样式，在别墅的外型之下，隐藏的是大面积公寓的户型，其1楼或2楼为大平层，2楼或3楼为复式，房型以3卧2厅2卫为主，主卧和卫生间的面积较大，还有两个大阳台，另外还附有车库和储藏室。
无独有偶，中海地产日前向媒体确认，2009年以70亿元天价拍下的中国总价地王——上海长风6B、7C地块，也规划了类别墅项目。记者查询长风6B、7C的土地出让信息，地块容积率高达2.2。按业内普遍观点，上述容积率的产品只能建8-11层的小高层和11-16楼的中高层，因此在2009年中海地产以高达2.2万元/平方米楼面价拍得该地块时，很多人认为这个地块“面粉贵过面包”。
但是，在上海市建设和交通委员会公布的长风6B、7C建设项目信息却显示，该项目并未按照常规思路开发，在设定了22层的超高层公寓房和公共配套设施之外，中海特别规划了44000平方米将建成两层楼的双拼或联排别墅，占项目总规划建设面积的1/10。
“这种做法实际上就是房地产商‘高低搭配’处理容积率的惯用手法。”业内人士表示。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍就向记者表示，一些开发商，即使容积率高达2或3，一样能开发类别墅，关键是房子如何排列。
差别竞争提高利润率
来自同策咨询机构提供的2004年以来上海容积率0.5以下地块资料显示，上海过去5年中，容积率0.4以下的低密度的住宅不到91.5万平方米。而 21世纪不动产统计的数据显示，上海过去5年已销售的独栋别墅超过1万套，按每套300平方米计算，至少有300万平方米。对此，业内人士猜测，上述土地供应和市场成交数据悬殊差距的原因，是市场中销售的独栋别墅中大部分可能通过处理容积率的办法，在普通商品住宅项目中开发独栋或类别墅产品，将普通住宅变成 “豪宅”出售。
记者从上海市建设和交通委员会网站提供的建设项目信息查询中，也证实了这一猜测。该网站申报2010年1月至12 月份所有申请的新开工别墅项目信息，发现只有3个项目。而在普通商品住宅项目中，发现80多个项目中有37个项目明确会建5层以内的低层高端产品，其中大部分又以3层的别墅、类别墅产品为主。
“高地价是开发商蜂拥建豪宅的最重要原因。 ”杨红旭向记者表示，楼板价居高不下，普通住宅回报率远不及高端住宅，开发商为追求利润只能争相开发豪宅。常规别墅项目往往具备景观优势且密度较低，但受土地出让条件限制，更多开发商动脑经在容积率偏高的土地上建“人造豪宅”，大平层等形式也越来越常见。另外，杨红旭表示，近两年来，土地市场上活跃者是多是一些具备足够开发能力和财力的优质企业，品牌优势也往往决定了项目的定位。
陈晟则表示，保障房入市也间接增加了高端项目的供应量。 “现在不少大平层项目都在偏远地段，定价非常高，其实是有意与周边保障房错位。 ”他向记者解释道，如果在保障房项目周边建与之同质的中地段住宅，客源必然会分流，而且价格上也无法与保障房竞争，不如在产品类型定位上完全与保障房区分开，认准高端市场的购买力。
知名房地产专家蔡为民也提出了相同的看法。 “星河湾模式、金地模式都是如此，产品属性的区别一目了然。以星河湾为例，周边房价不过1万多，虽然地段优势不佳，但通过小区景观、装修、物业、品牌等加分，这个项目也卖到了5万元以上。”
[限购令下]
供需比严重失衡
然而开发商豪宅大跃进，将会造成供需比严重失衡。但是开发商们却在豪宅这条路上义无反顾地前行。仅新江湾板块，据上截止6月21日统计，就有在（待）售项目有12个，此外还有1个地块尚未开发。在（待）售的12个楼盘中，纯别墅项目2个，纯公寓项目5个，别墅公寓混合项目5个。
分析师雷琪还向记者指出，整体来看新江湾城板块在（待）售的12个项目，可以发现一个共同点，这些项目都以大户型房源主打，主力户型面积在120-300平方米；除了面积上走大平层路线外，板块新盘还走上了精装豪宅之路，这12个项目中70%是精装或全装交付。与此同时，从报价来看，目前新江湾城板块在售项目7个，在售公寓报价在 35000-50000元/平方米之间，其中最“便宜”的是祥生御江湾和公馆1088，这两个楼盘在售180平左右的毛坯3房，均价在35000元/平方米；最贵的则是上周新开盘的九龙仓玺园，在售137-334平米的2-4房，均价50000元/平方米。板块内在售别墅多为联排和叠加房源，总价多在1200-2000万元之间，其中江湾尊堡有全区唯一的独栋房源，售价达5000万元/套。余下的5个待售盘，2个精装公寓——华润新江湾九里和保辉香景园即将于7月上市，将分别推出250-300平的大平层和 120-160平的大户型，预售价分别在55000元/平方米和45000元/平方米；而余下的1个公寓和2个别墅项目预计也将于今年上市，2011年新江湾城板块的豪宅供应可谓相当殷实。
供应增大了，但是在调控背景下，需求并不活跃。甚至是以往一直上沪上豪宅主力的温州炒房客们，也开始逐步撤离上海豪宅市场。
高端住宅需求被驱逐
温州人一直是上海中高端市场最主要的购房群体。信义不动产分析师朱平平就向记者介绍称，即使是在2008年楼市经历宏观调控和金融危机的双重打击之下，温州人依然是上海豪宅市场的主要购买群体，大概占到当时市场总量的20%-30%。但是，现在就连温州客对上海豪宅市场的贡献也在悄悄下降。陆骑麟就笑称，目前能接触到的温州购房者非常少，能有10%就算不错。曾经在上海多次组织温州炒房团的炒房团负责人雷朝军也坦言，目前温州人远离上海豪宅市场固然有限购令的因素，另外也是不看好上海房价的走势，认为目前的上海房价不会太坚挺。
对此，陆骑麟向记者表示，相比沪上中低端市场严重供不应求的情况，高端市场呈现的却是供略过于求的景象。 “调控之下，成交量是‘两头大中间小’，顶端客户的影响并非最大，而且在通货膨胀的大背景之下，房产依然是资产配置的主要选择。豪宅市场仍有购买力，但现在的购买力也无法支撑起供应量。而且，一些偏远地段的豪宅也不符合理想的居住条件，并不是改善自住的选择。这就造成了供需比的严重失衡。 ”
据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2月初至5月底预售最低报价在5万元/平方米以上的豪宅累计推出21批次、15个项目，共计917套、23.8万平方米。而该段时期内单价在5万元/平方米以上的豪宅累计成交套数则为352套、成交面积约为9.1万平方米，成交均价约为7.5万元/平方米。而记者根据上海网上房地产的信息，对这些楼盘的可售量进行统计，不计算车库、商铺等公共配套，这些项目可销售房源面积超过115万平方米，按目前的销售进度，至少要25个月才能全部销售完。
但是，这个恐怕并不能够使开发商们“悬崖勒马”。陈晟就向记者表示，目前高端市场已经钝化，成交不活跃，阶段销售压力很大。但从长期预期看，开发商看好豪宅市场依旧多过普通住宅。 “上海不缺乏高端购买力，而且高端需求并不影响应保护的刚需人群需求，高端市场的限购可能会适当放开，我预计限购今年内不会松，但不排除开发商豪赌限购争建豪宅。 ”
蔡为民则对此业表示，目前高端市场需求是被人为驱逐，但过去调控往往持久力不够，开发商可能是心存侥幸。国内房地产形势很大程度上受到国际金融形势的影响，未来的变化还很难说，而短期内调控政策还不会放松。 “今年限购令肯定不会退出，明年也很难说。 ”
[人造豪宅]
或存泡沫隐忧
开发商想要通过人为的方法把原先并非定位豪宅的地块变成豪宅，显然并不容易。
宋会雍告诉记者，此前上海在没有景观资源和地段优势的板块人造豪宅，市场接受的程度并不高。以五六月份上海推出的一系列近郊大平层公寓为例，虽然售价超过4万元/平方米，但是销售情况却非常不理想，远不及周边的普通住宅产品。在他看来“人造豪宅”销售不佳，一方面是因为产品并不稀缺，另一方面，还因为上海豪宅市场整体疲软。
对于开发商来说，资金链趋紧是当前普遍现象，相对保守经营成为常态，“一些房企在现在这个敏感时期开建豪宅，可说是大手笔。 ”蔡为民表示。他同时指出，相比汤臣一品那样的“天生豪宅”，人造豪宅更多要依靠后天打造，是否每一个项目都物有所值值得商榷，而且，在数量过分饱和甚至供过于求的情况下，便存在泡沫隐忧，甚至有价格崩盘的可能。 “这便有一个选择的过程，大浪退去，具备足够优势的产品才会留下，虽不会全盘皆没，但有相当一部分会被淘汰，而具体淘汰多少，需要看市场的需求有多大。 ”
事实上，除了暗存泡沫隐忧，豪宅扎堆亦有其他风险。陆骑麟告诉记者，从过去的150平米左右一步到位，到现在300平米以上住宅的纷纷涌现，大面积趋势进行下去很可能加剧楼市的两极分化，影响区域布局，造成中低端市场越发供不应求。另外，豪宅还可能推动同板块房价的集体上涨。 “闵行星河湾项目开盘后，周边房价都出现了一波上涨，比如招商雍华府便在短期内单价从1.5万元/平方米涨到了2万元/平方米。”陆骑麟坦言，对于普通购房者和调控形势来说，这种争相建豪宅的情况十分不利。 |
