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新国八条实施4个月楼市调查：记者暗访发现楼盘降价犹抱琵琶半遮面
专题撰文/记者李婧、赖伟行、张忠安、何颖思、王亮
“我们只是提供优惠，而不是降价”，“特价房还有加推”……以限购、限贷为特征的“新国八条”实施至今已4个月，调控成效渐现。记者暗访广州楼市发现，不少楼盘都有一些优惠，犹抱琵琶半遮面地开始“降价”。
下半年广州楼市何去何从？省统计局发布的报告显示，今年前5个月开发企业资金吃紧。记者还深入金融界了解到，有的贷款利率上涨了五成，其他融资渠道成本也高企。有统计显示，近来开发商资金来源中近四成来自销售回款和利润累积构成的企业自筹资金。
对于这种掏“家底”维持开发投资的状况，证券业分析师呈悲观态度，看淡后市，至少认为中小房企将率先降价。广州开发商则认为向来稳健的广州楼市后市仍以盘整为主，房价只会是微降。经济学者认为，广州楼价降幅或在10%以内，而这种降幅将刺激需求，对房地产和经济发展反而有好处。
市场篇
一手
大楼盘不提降价但有“实折”
小开发商屡推“特价房”促销
记者走访广州楼市发现，与前一阶段相比，不少楼盘的价格虽然有所松动，但是实质性下降依旧不太明显，特别是在今年供应量还不如去年同期的中心区。
上周双休日，记者来到位于海珠区核心地段的东银广场，看到销售中心内一台客都没有。“现在我们还有最后二三十套的楼王单位，均价大概24000元/平方米，如果真的要买，还可以有一个特别的九八折优惠。”销售人员一再强调，“楼盘只是在提供优惠，而不是降价”。
中心区楼盘略有优惠，番禺、花都、增城等近郊又如何呢？记者发现，在近期供货量大增的番禺，开发商想出了很多新的优惠点子来吸引买家。招商金山谷之前在售一批毛坯单位发售均价大概在14000元~15000元/平方米，而“现在新推出的一批单位均价大概13500元/平方米，还带精装修。”销售人员表示，由于价格比较实惠，楼盘开盘1个月来已经卖出了大半。
而在目前广州一手楼成交主力的花都、增城，记者以买家身份暗访发现尽管楼盘绝口不提降价，但细探之下有“实折”，特别是增城在限价的背景下，有楼盘一口气在周末推出30套“特价房”。
相比大开发商羞答答的讳言降价，一些小开发商楼盘似乎更急于推货。位于花都的豪利花园，一周前推出的“城中荟”优惠很大，均价8000多元直减20000元，再打97折，大约相当于打95折，低价似乎吸引不少看楼客，销售大厅有四五台客都在咨询。
而在实行限价的增城，金泽豪庭在周末两天一口气推出30套“特价房”，价格在8000元/平方米左右，比非特价房的单价便宜近1000元。销售陈小姐说，周六推出20套优惠价马上就卖光了。
供应：下半年新推项目大开发商供应占1/3
记者了解到，今年广州楼市上半年供应缩减，尤以中心区为甚。但据搜房网数据监控中心最新统计，截至6月28日，广州全市十区二县市预计将于今年下半年开盘/推货的项目达143个，其中增城、番禺、花都估计都将成为供应主力。中心六区估计也会有53个项目开盘，新货主要集中在天河、海珠和白云区。记者统计发现，在即将计划推货的项目中，有接近50个为越秀地产、万科、雅居乐、保利等大型知名品牌开发商的项目，占比近1/3。
二手
成交惨淡中介“举牌”揽客
业主放盘价开始松动
“朝晖苑80方 153万”、“耀星华庭109平方 265万”……在二手交易集中的市区，地产中介“举牌”重新多了起来。在天河北路上，记者就看到六七名中介经纪在“举牌”，记者稍微驻足，一位经纪就凑上前来问要不要买房。在海珠区，记者同样见到了举牌中介。
“现在举牌的多了、密了，以前举牌半小时可能就捞到一个客，但现在可能要站半天才有一个客。”满堂红天河北分店店长高先生说，现在买卖不景气，为了争抢街客，一些中介惟有“重操”举牌。
高先生说，现在开始有业主愿意让价，“比如180万元的交易，如果一次性付款，可以便宜2万元，因为现在业主也知道银行放款难。”业主放盘量也稍比年初增多，“一些业主怕高位回落，就想卖了套现”。
资金篇
针对不合监管层规范的开发商
广州部分银行已停止开发贷款
记者采访了解到，针对部分不合监管层规范的房地产开发商，广州部分银行已停止了开发贷款。此外，房地产开发贷款利率也“水涨船高”，提高到基准利率五成以上。而且近期，银监会《银行资本充足率新规（征求意见稿）》提高了房地产与地方融资平台开发贷款风险权重，引发业内对开发贷款风险忧虑，这必将导致该银行在房地产相关业务贷款增速“刹车”。
记者了解到，从今年第二季度开始广州地区房地产开发贷款放款已明显减速，银行明确只针对优质房地产客户进行贷款。
记者走访多家银行还发现，目前开发贷款的利率也出现不同程度的上浮。一家国有银行公司业务经理对记者明确表示，开发贷款利率水涨船高。“我们不愁贷款出路，很多公司在抢开发贷，因此利率上浮五成也是很正常的。”该业务经理表示。“目前的宏观调控对中小企业的影响是比较大的，而且银根收紧，有的银行批了钱后，还要分三次放贷”，恒大集团董事局主席许家印在接受记者采访时表示。
受到银监会对开发贷款的监管要求与银行信贷投放计划限制，银行业内预计下半年开发贷款利率也将攀升，中小型开发商也只能“望贷兴叹”。“说实在的，开发贷款是块肥肉，利润很高， 哪家银行也不愿意放弃，我们只能压缩给中小企业的小额贷款，腾出额度给开发贷款。” 广州一家城商银行业务经理胡星对记者表示。
开发商手中暂时还有“米”
自筹资金难支撑投资扩张
目前，我国房地产行业的融资途径，过去主要为三个途径，分别为信贷、信托以及资本市场。在银行收缩贷款之后，今年6月以来，各地房企早已开始通过各种渠道融资，减少对银行融资的依赖。截至28日，雅居乐等11家房企在半个月左右的时间里，通过银行借贷、发行票据以及信托等各种方式找钱，发债规模已达到424.4亿元。
但多家上市房企股权融资泡汤，借壳上市门槛大幅提高。因此，借道信托、海外发债等途径也成为了诸多上市房企的选择。而市场融资成本高昂，会“吃掉”业绩增长。
开发商资金来源几乎是全面收缩，因此增加房价下行的压力。但根据数据推算，目前房企的资金是紧而不断，而且库存并没有恶化到2008年的程度。因此，房价可降，但短期不会降太多。
根据同花顺统计数据，今年一季度，117家上市开发商的经营活动产生现金流净额为负362.09亿元，而去年同期为负408.08亿元。同时，这117家2011年一季度末持有的现金达到2073.51亿元，而去年同期持有的现金额为1949.02亿元。如万科去年一季度末的现金量仅为 179.18亿元，但今年一季度末就攀升到371.89亿元；保利地产也从138.72亿元增长到今年同期的155.73亿元；恒大地产截至6月20日，现金也超过230亿元。这也意味着，即使开发商面临重重调控，但手中暂时还是有钱的。因此，大房企降价的欲望并不很强。
“现在我们的项目都卖得不错，而且手中也不是很缺钱，可能会变通一点价格，但要是大规模降，我估计不太现实。”广东某大型开发商负责人告诉记者。
而目前开发商这种自筹资金占比较大的情况令业界担忧。数据显示，自国家出台针对楼市的宏观调控以来，开发商自有资金快速增长，今年前5个月，房企的自筹资金超万亿元。
后市分析
证券业 看淡房产后市认为中小房企将率先降价
开发商 认为后市盘整为主
经济学家 认为降幅10%以内对地产业发展有好处
开发商：
尚无小开发商抱团自救 外围区域有下探压力
对于后市走向，广州的大开发商们还较为乐观。许家印近日在公开场合表示，中国房地产市场调控效果已经出现，房价基本稳定，部分房价增长较快的地区，房价可能不会再涨了，但二、三线市场不排除房价还会继续上涨。富力集团副总裁朱荣斌近日也表示，广州住宅房价在国内一线城市中较低，而且一向较稳，加上供货有限，即便调整也在10%以内。
广州的一些中小开发商也不悲观。“一线品牌开发商由于不少上市，需要向股东负责，其实业绩的压力比中小开发商压力更大。”家和企业集团副总裁张建勋表示，中小开发商并不像外界想象中孱弱，特别是年销售额在10亿~50亿元的中等开发商更容易发挥小快灵的特点，其实目前的状况比大开发商更从容。不过，对于一些在某个城市只有一个项目的开发商来说，资金的压力同样很大，需要迅速回笼。“小开发商已经开始整合各自的资源，抱团自救，这种情况在武汉、长沙等非一线城市已经出现，但在广州没有发现这种情况。”张建勋坦言，下半年广州楼市的供应量估计将放大两成，在需求不增加的情况，外围区域确实有下探的压力。
“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。我们一个楼盘在卖别墅，18000元每平方米入市，比周边有的洋房价格还低，去货就非常理想。”张建勋说。
汉国置业（中国）副总经理洪小文则认为，当前开发商降价其实并不能解决问题，毕竟需求已被抑制，在限购令下，最受影响的还是成交量。开发商目前大部分都没有资金问题，挺上一两年，限购令的作用将逐步打折扣，他对未来的房价走势依然抱有信心。“每天都有人踏入18岁，也有人获得新的购房资格，一段时间累积下来，这部分需求同样会爆发。”
专家学者：
10月前广州房价难有实质下降
曾任职欧洲央行的瑞穗证券大中华区首席经济学家沈建光分析，美国刚刚结束了二次量化宽松政策，经济形势持续低迷，这种情况短期内难以改变。而在国内，未来估计货币政策将持续收紧。目前，房地产企业最好的结果就是价格适当下降10%左右，刚性需求就有望被重新激发出来，这样对房地产行业和整体经济都是有好处的。
“广州楼市整体仍将比较稳定，下跌可能性不大。”暨南大学教授胡刚表示，与一线城市相比，广州整体楼价仍不算太高，同时火车南站、奥体中心等大型板块仍属于价格洼地，这些都支撑广州房价长远往上走。在大开发商资金普遍并不紧张的情况下，预计10月前广州房价都难有实质性下降，而明年初可能会有所调整，调整幅度也不会超过10%。
证券业：
悲观看后市
中小房企或先降价
广发证券房地产分析师沈爱卿在接受本报记者采访时表示，目前开发商多种融资渠道都不是很顺畅，资金相对紧张，将会刺激房价走低，而且中小房企率先降价的几率比较大。但由于中小开发商的产品比较单一、数量较少，“他们降价销售能否起到连锁反应还需要进一步观察。”沈爱卿表示。
不过，万联证券房地产分析师黄鹏则显得悲观，他告诉记者，即使一小部分开发商降价，不仅会影响周边楼盘的价格，而且还会从某种程度上改变市场的购买预期。因此，在他看来，大面积降价的可能性越来越大。首先，如果现金供应很紧张了，降价求存几率较大；其次，下半年都是开发商推盘旺季，这么多供货，市场购买不旺，不降价估计就不是很好卖；最后，目前政策可能释放出新的信号，“发改委这次突然对10多家开发商因一房一价执行不力而罚款。而且一些过去很守规矩的开发商都在榜单上，这是不是意味着高层希望以此警示开发商房价要松点，或者是要求开发商积极参与保障房建设呢？”
（广州日报） |
