房地产调控已进行多轮，但在房价“越调越高”的怪圈中，调控越来越偏离了其本应有的意义，那就是通过调控楼市，区分商品房市场和公共住房产品市场，改变宏观经济结构和产业结构，调节社会资金流向，这一作用，至今并未实现。
在此过程中，房价的涨跌被视为调控是否有效的指标。为了稳定房价，限购、限价等行政手段的使用，令业内外争议不息。在这背后，制度性改革如土地制度、税收制度等却被忽略了。
GDP与CPI的梦魇
从1998年中国内地开始进行住房商品化改革之日起，房地产业就被打上了拉动内需和经济增长的标签。此后的10余年间，房地产业对于GDP和国家、地方财政收入的贡献持续增长。
数据显示，1998年至2008年的十年间，中国房地产投资每年以超过20%的速度大幅增长，其对GDP的直接贡献率达到30%以上。2004年，学者易宪容(专栏)发出“谨防房地产业要挟中国经济”的警告，指出中国宏观经济体系过度依赖房地产投资发展，并非一件长久的事。
彼时，国内土地市场招拍挂制度刚刚实施，地方政府找到了增加财政收入的新路径，金融体系个人按揭贷款业务如火如荼，即使是接下来的2005-2007年内，政府进行了多轮针对楼市的调控，企图抑制过热的房地产投资增速，也没有多少人会认为房地产会出事。
然而，受2008-2009年国际金融危机的影响，中国超发货币相当一部分流入房地产市场，楼市狂欢带来的负面效应开始显现。暴力拆迁、高房价、过度吸纳社会资金、引发金融体系风险等问题集中出现，房地产业从经济到社会层面，受到越来越大质疑。
2009年开始，国内通胀水平一路走高，房地产与CPI的关联被高度关注和放大。中国社科院研究员张平(专栏)专门研究了CPI与房地产调控之间的关系，他预测，2011年CPI在5%以上，全年负利率，楼市调控将继续。
在7月2日举行的博鳌·21世纪房地产论坛上，与会多位专家、学者也认为，CPI高企，楼市调控不可能放松。“2011年我们认为这个行业需要继续调整。”北京师范大学教授钟伟(专栏)说，因为今年的经济增长是温和增长，通胀比较高，流动性日益紧张。
钟伟还认为，保障房建设会导致资金缺口持续上升，限贷、限购等因素持续；地方政府、商业银行、开发商等将陆续陷入财务困境。
政策市之弊
行政化调控在2010年开始的限购政策中表现得最为明显。“房地产市场正在变成一个政策市场，正在变得越来越跟中国经济没有关系，渐行渐远。”赵晓说，他和一些开发商交流，发现他们现在更关注的不是市场预测，而是接近决策核心层的人对房地产市场的政策发布。
万科总裁郁亮也对本报记者表示，政策对于房地产业的影响不可预测，企业因此不能做长期的战略规划和部署，只能走一步看一步。
“这一轮调控，是调房价，调结构，还是调通胀？”华远地产董事长任志强(微博专栏)认为，目前的限购、限价等行政调控手段，都指向一个单一的目标就是抑制房价，而宏观调控本应调节总供给和总需求的关系。
另一方面，中国居民对房地产的需求仍然庞大。高盛投行部董事总经理
哈继铭(专栏)认为，中国现时社会保障方面的公共支出非常薄弱，所以老百姓在配置资产时会更多地把资产配置到可以抗通胀的资产类别里，其中很重要的内容就是房地产。
数据显示，目前中国的高净值人群，也就是说资产在千万以上，可以随意投资的人群达到了59万人，可投资的资产规模达到了18万亿元。这些人群选择投资品种，首要考虑依然为房地产。
财经评论人士叶檀、开发商任志强等人士均认为，目前的限购等政策是治标不治本，一旦取消，则房价或将报复性上涨。
基于以上因素，赵晓认为，即使充满争议，目前的限购令也不大可能取消，甚至还有制度化和长期化的趋势。
国务院参事、中科院可持续发展战略研究组组长牛文元表示，房地产加深了政府和市场的矛盾，放大了供给和需求的断裂，模糊了公共产品和商品的界限，这不是三年、五年，甚至不是二十年、三十年就可以解决的。现在的问题是，过分调控市场，市场失灵；不调控则政府失灵，需要在政府失灵和市场失灵之间找到一个平衡点，这是非常困难的，因此调控必将长期进行。
制度从未被撼动
在众多人士口诛笔伐“政策市”之时，全国工商联房地产商会会长聂梅生将触角深入到土地制度和税收制度上来。
中国社科院2010年《国家竞争力蓝皮书——中国国家竞争力报告》指出，中国近20年的经济增长并非靠产业结构升级换代来获得，而是靠消耗资源和扩大投资，尤其是房地产业膨胀发展。这样的产业结构缺乏竞争力，必须立刻转变经济增长方式，提升结构竞争力。
宏观调控实际上担当了转变经济增长方式的重任，其中，楼市调控正在启动一些过去从未被撼动的制度性变革。“过去、现在和相当长的未来，房地产依然会是热点。”聂梅生说，调控也会以不同的方式继续，房产新政必将继续刷新。
在她看来，这种刷新将是体制性的改革。首先，土地出让金的征收方式、额度和用途已经到了改革的结点，到了重新审视现有土地出让制度的时候了。
其次，钟伟指出，房地产的根本问题就是体制问题，2014年，中国可能改革分税制。
经济学家许小年(微博专栏)则多次呼吁，解决房地产的根本问题，就要开放土地一级市场，增加土地供应，平抑地价和房价，彻底改变土地和房屋越来越稀缺的预期；此外，为了平衡地方预算，有必要进行财税体制改革。从最近国家发改委、财政部等部门透露出的信息来看，改革土地出让金的收支管理已是势在必行。 |
