广东谁将接到二三线限购令？珠海中山领涨，七八个城市或有份
摘要：中国房地产行业调控棋至中盘，但效果显然没有达到决策层的预期。在这样的背景下，调控加码：日前国务院常务会议明确提出，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。
中国房地产行业调控棋至中盘，但效果显然没有达到决策层的预期。在这样的背景下，调控加码：日前国务院常务会议明确提出，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。据悉，住建部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单。
值得关注的是，在此之前，福建厦门、山东青岛、烟台等沿海省份的主要非省会城市的房地产市场价格、成交走势等重点交易数据，已经被纳入住建部重点监控的视野。浙江温州、金华、江苏无锡等一批非省会城市，也已经在压力之下，陆续出台了严厉的“限购令”，但同属沿海地区的广东至今仅广州、深圳、佛山三城限购。新一轮限购城市名单中，粤18个地级市谁将榜上有名？
广州非限购城市房价蹿升
中国房地产指数研究院的数据显示，4月份北京、天津的房价环比纷纷出现下降，而北京更是四个一线城市中唯一住宅均价环比下降的城市。北京周边的河北情况却截然相反。邯郸以1.95%的涨幅位居房价涨幅榜之首，廊坊的房价涨幅居全国百城第5位，保定、石家庄、秦皇岛也都表现出不同程度的房价上涨。
这被业界人士称之为溢出效应。无独有偶，广深宣布限购后，广深之间的东莞、惠州楼市陡然升温。以惠州为例，据惠州市房产交易中心统计，上半年惠州市惠城区新房成交大幅放量，成交面积和均价均比去年同期有20%以上的增长。前6个月新房的成交额更是达到了102.6亿元，比去年同期的70.5亿元上涨了45%。这一数据，比2009年上半年楼市成交火爆期还高出了23.1亿。而根据中原地产新近发布的东莞上半年房地产市场分析数据显示，今年上半年东莞住宅均价为8360元/m2，环比上涨8.95%，而这一数据已经突破东莞年内8.5%的房价控制目标。
广深佛限购后，水涨船高的不仅仅是珠三角地区，粤东西北地区部分地区涨幅甚至更为惊人。以韶关为例，2005年房价约1670元/m2；2006年首次突破2000元/m2大关；2007年成交量猛增三倍，价位涨至2670元/m2；2008年受金融海啸影响成交量有所下降，房价涨至3000元/m2；2009年韶关楼市成交量在2008年基础上翻了一番，年度均价3200元/m2左右；2010年，成交延续2009火热势头，最高月均价却超过4500元/m2.自广深佛限购之后，韶关房价上涨并未止步，官方数据显示，韶关房价水平已经超过4800元/m2，直逼5000元关口。
这绝非个例。“2010年茂名市区楼盘均价去到4500元左右，然而随着三四个月前广深相继限购，不少外来投资者涌入茂名，助推市区房价上涨到5000多。”一位在广州工作的茂名小伙向南都记者表示，“老家的普通公务员年收入在3万元左右，一年不吃不喝也只能买6平方米。”
而素有“广州的后花园”之称的清远，随着碧桂园、恒大、万科、方圆等大中型开发商陆续进驻，包括碧桂园假日半岛、恒大金碧天下等知名清远大盘拔地而起，吸引了大批广州投资客前来买房。统计资料显示，2007年清远市新建商品房成交均价仅为2303元/m2，但到了2010年，成交均价跃升至4880元/m2，涨幅达到112%。到了今年6月，清远市新建商品房成交均价更攀升至4918.9元/m2，继续保持上涨的势头。清远市住房和城乡建设局官网则显示，7月至今，全市成交楼房均价6230.2元/m2，其中新城均价已至7603.46元/m2.
广东可能被限购城市不会少
而今住建部正在草拟新一轮的限购城市的名单，哪些城市将入围呢？住建部官员表示，国务院要求出台限购政策的标准是“房价上涨较快，房地产市场热度较高”而不是“具体区分城市规模和地位”。这意味着，“遴选”新一轮限购的二三线城市名单，可能将主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。
受限于各地信息公开程度的不同，南都记者并未能完整地获悉广东各地具体的楼市数据。但从整体情况来看，广东省统计局数据显示，广东房地产投资增速持续高涨，1-5月，广东房地产开发完成投资1501.85亿元，同比增长30.9%，增幅比1-4月提高1.8个百分点。这个数据远远高于广东省统计局年初预计的全年房地产开发投资增速在15%的水平。
“像东莞、惠州、中山、珠海等珠三角地区活跃的城市可能被纳入新的限购城市之中。原因很简单，因为这些离广州近容易受大城市的影响，在一线城市限购的情况下，这些城市的房价上涨快。”北京大学经济研究中心研究员韩世同向南都记者表示，如果这些经济活跃城市不进行限购的话，房价上涨会愈演愈烈。
此外，韶关等三个广东城市已经进入了相关部委的重点监测视野。根据国家统计局发布的5月份全国70个大中城市住宅销售价格指数显示，当月房价环比涨幅超过0.5%的二三线城市包括宜昌、韶关，上涨环比为0.6%；环比及同比涨幅较高的有南昌、兰州、西宁、乌鲁木齐、秦皇岛、丹东、吉林、牡丹江等城市。其中，新建商品住宅价格，湛江同比上涨5.4%、惠州同比上涨5.5%、韶关同比上涨6.2%。
但这个三个城市并非广东涨幅最高的城市，在国家统计局监测之外，珠海上半年商品房销售面积89.8万平方米，同比减少12.6万平方米，但上半年商品房住宅销售均价12283元/平方米，相比同期上涨超过四成。而在刚刚过去的6月份，中山城区创下7847元/平方米均价新高，上半年全市一手住宅均价为6020元/平方米，比去年上半年的5129元/平方米上涨了17.4%。
“新的限购政策说是要限购房价上涨过快的二三线城市，我们说的上涨10%为过快，但又没有具体的数据来证明。”广州市社科院研究员彭澎向南都记者表示：“广东可能被限购的城市应该不会少，至少有七八个，像珠海、中山、湛江、清远都可能被限购。”
新限购城市或直接降价
不论业界如何猜测，限购扩大已经是势在必行，甚至广州的增城与从化这两个县级市也有加入到限购行列的可能。“限价之后，这两个城市的房地产市场依旧异常火爆。限价不能真实反映价格的变化，而且并没有能够解决投资性购房对市场的影响。所以，在这种情况下，通过调控手段的变化，限购比限价更好，使之跟广州市场同步化。”韩世同说。
在他看来，限购的扩大对业已限购的广州、深圳、佛山并不会产生很大影响。但对新限购城市的影响可能分为两方面，一是因为限购造成当地房地产市场成交萎靡状况；二是这些城市的开发商们可能在借鉴一线城市经验的情况下，省略观望，直接进入降价促销阶段。“像东莞、中山、珠海这些城市，与其坐等几个月，不如更加积极地调整策略。”
“二三线城市房价的上涨不完全是因为一线城市限购造成的，很大一部分原因是二、三线城市房地产商借助一线城市限购而进行炒作。”韩世同认为，二三线城市被限购之后，其他省内城市个别区域可能出现房价上涨，像梅州等经济落后但发展很快的城市，本身也会有一定的涨幅空间。
有意思的是，对于限购扩大是一步到位还是循序渐进，业界看法不一。在彭澎看来，要限购就应该全国限购，“一刀切”的方法不会影响居住需求，只会影响那些投资炒作的人。否则将造成先在一线城市限购，二三线城市房价上涨，然后二三线城市限购，更小的城市房价上涨。
而中原地产项目部经理黄韬则向南都记者表示，限购扩大的意图就是逼迫开发商降价，对未被限购的小城市影响不大，偏远地区的房价有自身的涨幅。“政策要循序渐进，不能一刀切，一线城市限购影响二三线城市房价，二三线城市限购如果影响到下面的城市，再采取进一步限购，最后仍不行的话，才可能全国限购。” |
