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财政部、发改委、住建部于7月29日联合发布《关于报送2011年城镇保障性安居工程投资需求与资金筹措情况的通知》，要求各地有关部门在8月 10日前报送2011年城镇保障性安居工程投资需求与资金筹措情况。 一度备受质疑的保障房开工速度今年下半年以来急速增长。特别是针对保障房的企业债发行于6月21日放行，一众房企跃跃欲试，参与保障房建设的央企再度扩容，至20余家。众房企融资渠道，融资规模各有看点。
南都记者 陈琳琳
上半年保障房贷款新增908亿元
财政部、发改委、住建部上周末发布的通知要求各地在8月10日前上报2011年新开工城镇保障性安居工程投资需求与资金筹措情况，包括新开工套数、工程总投资、政府投资需求和今年资金筹措情况。
为确保今年开建任务顺利完成，保障房资金渠道和筹措问题已引起了政府高度重视，对保障房筹资紧锣密鼓的支持手段可能还将继续。
记者查阅相关统计数据发现，保障房融资，尤其是近月以来数据呈现较大幅度增长，上半年保障房开发贷款累计 新 增908亿 元 ，比 年 初 增 长54.8%。在住建部、财政部对保障房资金和项目融资的积极支持下，上半年64家房企总融资超过1484亿元。
一度备受质疑的保障房开工速度今年下半年以来急速增长，数据显示，今年5月份保障房开工率还仅有34%，但是6月一个月开工率就超过50%。特别是针对保障房的企业债发行于6月21日放行，一众房企跃跃欲试，参与保障房建设的央企再度扩容，至20余家。
全国政协委员、世茂集团董事长许荣茂日前在一份提案中提出建设保障房弹性应用制度，拓宽保障房来源渠道。许荣茂表示，考虑到廉租房、经适房的民生保障作用、财政负担、运作效率等因素，房源应该由政府或者由政府委托第三方机构主导供应，并考虑适当引入市场机制。
许荣茂建议，“可以通过兴建大型安置区及收购旧房、房租补贴等多种方式结合，加快民生保障工程的推进速度和效率。同时尝试开拓金融、保险、税费等渠道保障经适房及廉租房的建设，吸引民间资本，降低保障房建设运营的各种成本。”
房企参建热情升温
记者查阅有关公告发现，自6月底保障房用途的企业债放行后，融资行为动作较大的包括北京住总集团、北京首开集团和北京金隅集团的保障房专项企业债、保利地产总额不超过40亿元的中期票据等。
在目前房地产调控持续的情况下，保障房的正向效应开始引起关注，因为参与保障房，尤其是经适房的企业可获得税收、拿地与融资方面的相关优惠。例如，首开股份30亿中期票据的发行虽然在原则上专款专用于保障房项目，但由于保障房建设周期通常不超过2年，而中票通常为3-5年，事实上开发商仍获得了一定的资金配置空间。
融资放行的政策推动保障房悄然变身“香饽饽”，参与企业不断增加。兴业地产总经理江泽光接受南都记者采访时就表示，兴业有意积极参与保障房有关业务，并向房管局提交了申请，不过并未获批。
万科企业股份有限公司7月28日发布公告称，全国社会保障基金理事会委托江苏省国际信托有限责任公司向南保公司发放人民币30亿元借款，其中 3.2亿元用于万科旗下的南京江宁上坊保障房项目。保利地产高层日前也向南都记者明确表示公司40亿中期票据将主要用于保障房建设。
万科董事长秘书谭华杰接受南都记者采访时介绍，保障房的资金解决根据参与方式的不同而不同。目前常见的方式有以下几类：代建模式，这种模式下企业不投入资金，不经手财务，主要提供劳务和技术，扮演类似项目经理的角色，并收取少量项目管理费，以弥补其工资及办公费用支出；开发模式，企业先垫资、融资进行开发，开发完毕后由政府回购，或在其监督下销售给购房人。此外，一些地方在出让商品房用地的时候，有配建保障房的要求，这种模式下企业会自行解决资金。
“保障房的利润受到限制，一般不超过3%。万科在不损害股东利益的情况下参与保障性住宅的开发，虽然利润空间受到限制，但主要是基于社会责任的考虑。”谭华杰对南都记者表示。
企业缘何对保障房参建的热情看涨，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉南都记者，这需要看企业参建的保障房类型。“经适房、限价房、棚区改建房等保障工程可以进行产权交易，能够较回笼资金，因此风险相对较小。在企业利润偏低的时候，可能有房企原意涉足，而公租房风险则大很多。”
“国内A股上市房企的融资目前已基本停止，除了赴香港、海外融资，保障房融资基本是唯一的窗口。”合富辉煌市场研究中心副总经理、首席分析师龙斌接受南都记者采访时表示。不过他也认为，对保障房建设较为积极的保利、万科等大型房企资金运转情况良好，因此融资建设保障房不完全是从填补资金层面考虑，更应该是响应政府号召。
地方中期负担加重
根据住建部统计口径，2011年建设1000万套保障房约需资金1.3-万亿1.4万亿，其中政府出资规模约3500亿-4500亿，其中中央政府财政投入1030亿，地方政府土地出让金净收益投入1000亿-1500亿，地方政府发债及其他途径1500亿-2000亿。这样，还需筹集的社会资金约9000亿元。有关行业报告分析认为，初期建设所需的信贷资金可能达4000亿-7000亿元。
杨红旭告诉南都记者，今年建设保障房的资金仍然是较为紧张的“地方债、平台债基本受到冷遇，企业债相对庞大的资金缺口也并不乐观。各地的资金都要落实到项目实处。中央预算已经定局，保障房建设今年看来还是要靠地方财政。”
业内人士预计，保障房贷款收益率明显低于中小企业贷款收益率水平1%-2%，放贷保障房或将致银行损失70亿-140亿规模的收入。地方政府因保障房建设将新增债务负担约20%。“在土地出让收益放缓的情况下，2011年起地方政府偿债压力预计将增大。”中信证券分析师分析称。
“除了政府的财政投入，商业银行尽管给其他的贷款有限制，但对保障房贷款网开一面。地方融资平台融资如发债等，尽管有各种限制，但也专门为保障房留足空间，上市公司参建保障房，再融资也可以优先。”中银国际控股有限公司董事兼首席经济学家曹远征对保障房资金可采纳或正在采纳的多种渠道做出详解，并指出社会保障资金也被建议投入保障房建设，例如住房公积金。
“20余家央行投入到保障房建设，同时保险资金等其他方面也都进入。资金在各个方面来源筹措，因此保障房建设速度在提高。”曹远征告诉南都记者，如果认为这样的资金还能继续保证的话，一千万套保障房建设开工没有问题，而且由此还可以保证钢材、水泥被正常消化掉，推动经济维持较高速度的增长。 |
