曼谷的烂尾楼是1997年金融灾难留下的“遗产” (资料图片)
二次危机？
楼市是经济的晴雨表，当整个经济大环境出现问题时，楼市会率先受到冲击，这一点，在历史上曾有多次佐证。
钟镇涛之所以破产
就是因为亚洲金融危机
1997年6月开始，亚洲多个国家和地区爆发金融危机。当时，作为亚洲主要经济体之一的中国香港，其楼市遭遇重创。
此前的14年间(1984年—1997年)，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至达到每平方米近20万港元的天价。1996年，香港一度出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。
金融危机爆发后，香港楼市一夜“冰冻”。著名的中产阶级居住社区太古城，楼价从最高时的每平方米14万港元下跌到四五万港元，相当于跌回5年前的水平。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。
对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。
这其中，最有名的例子要算歌手钟镇涛了。香港艺人多有投资楼市的习惯，钟镇涛也不例外。1996年，在香港楼市处于顶峰时，钟镇涛与前妻短期借款 1.54亿港元，炒买港湾道会景阁4607室等5处豪宅和其他项目。金融危机爆发后，这些项目大多大幅度贬值。由于部分贷款利率高达24%，钟镇涛所余本息滚至2.5亿港元，最终法院裁定其破产。
2007年爆发的次贷危机
让美国房地产至今缓不过神来
上周，美国加州圣地亚哥一栋房子再次打出降价求售的广告，尽管这已经是它连续第五次下调价格，但仍然无人问津。可见2007年爆发的次贷危机余威尚存。
2007年下半年，次贷危机席卷美国，房地产业从此迈入“熊市”。据标准普尔Case-Shiler住房价格指数显示，截至2010年，全美住房价格3 年多来累计下跌33%，相当于倒退7年，回到了2003年5月的房价水平。其中，2009年1月份比上年同月下跌19%。这是自上世纪30年代大萧条以来最大的跌幅。
这波冲击让美国房价至今没缓过神来，今年3月，美国共有12个都会区的房价跌至将近四年新低，包括纽约、明尼亚波利斯、亚特兰大、芝加哥、底特律、拉斯维加斯、迈阿密、凤凰城等。其中，明尼亚波利斯市情况最糟糕，房价下跌3.7%(较之上年，下同)，其次依序是夏洛特和芝加哥2.4%、底特律2%。
暴跌的房价，让纽约这样的大都会也无法幸免。仅仅在次贷危机发生的第二年，纽约房价就同比下跌了8.6%。在寸土寸金的曼哈顿，房市也下调了5%－6%。当地Dynamax房地产公司负责人陈伟明说，50万到100万美元的豪华公寓下跌最猛，因为这些房产的买家大多是来自华尔街的极高薪一族，他们中的不少人在次贷危机中损失严重。
许多经济学家认为，全美房价年底前至少还会再下跌5%。他们表示，房价止跌需要这样一些迹象的出现：在待售法拍屋存量减少、雇主开始大量地招募员工、银行放宽借贷门槛等。
次贷危机还影响了中国楼市
亚洲金融危机爆发时，中国内地的房地产市场还没有完全商品化，因此受冲击不大。而2007年的美国次贷危机，则在中国内地的楼市掀起了波澜。
首先，不少投行当时纷纷抛售在华的物业。2007年2月，雷曼联手资本策略，斥资4.5亿元人民币，通过拍卖拿下上海虹口福海商厦。后来经过重新装修，该大厦以盛邦国际大厦的推广名义再次对外招租。在雷曼破产后，该商厦迅速转移了股权。此外，多家外资投资基金当时也通过中介寻找买家，准备出售此前在上海购买的物业资产。其中包括花旗银行出售闵行漕河景苑的两幢高层小户型公寓；美林出售名下南京西路开发项目；全球最大的服务式公寓营运商新加坡雅诗阁集团出售一些此前收购的项目；澳大利亚麦格理集团出售其在上海的一些公寓项目等。
其次，次贷危机发生后，全球股市大跌，直接融资困难，开发商减少拿地和投资的现象非常普遍。根据统计，2008年30个大城市的经营性土地流标率高达13%左右，没有流标的地块中七成以上仅以底价成交。
当时，还有一个有趣的现象，由于美国房价大跌，国内出现了不少“去美国楼市抄底”的声音。部分美国房地产公司还在北京、上海等地散发楼书，吸引中国富裕人士去美国置业。而中国投资者购买的地产主要集中在心理上相对熟悉的纽约、加州等热点地区。
楼市后市何去何从
随着美国信用评级的下调，全球股市一片暴跌，一种观点认为，二次危机即将来临，那么，对中国楼市影响又有多大呢？
浙江工商大学金融学院副院长楼迎军说，从目前情况看，以往一直采用的全球治理机制已经不能适应新的全球经济形势。换句话说，一旦真的爆发经济二次危机，中国必将遭受更大的影响。而一旦整个实体经济发生较大的变化，楼市也难独善其身。
快房网首席评论员大老哥则认为，如果整个经济环境真的变差，政府现行的楼市调控政策或将出现局部的调整。他说，一方面仍要保证整体的调控，另一方面，也要出台一些相应的政策，以便让合理的购买需求得到满足，比如对限贷政策的调整。
楼市下半年真的会很难过或打折降价求急售
面对当前调控下的市场，地产开发公司总经理老栾显出有备而来的样子。然而，尽管心理上有所准备，现实却仍然残酷，手里的待售楼盘是开发商唯一可以变现的东西，于是，老栾说“下半年，会很难过，不排除有楼盘以打折降价的方式急售，也不排除部分房产企业项目转手或者股份部分转让的情况发生。 ”
“明年下半年能缓过来就不错了”
回想起2005年-2007年以及2009年的市场，老栾说，“那时候卖房子真的像卖白菜，那么多房子支个摊‘几天’就卖光了。但是，房子是大宗商品，如果像白菜一样地卖，那说明市场是不够理性的。 ”
“但是今年，在调控对需求抑制的情况下，来访客户量及房屋的销售量只相当于头几年的1/5-1/3。”老栾说。老栾认为，这次的限购政策对大连房地产市场今明两年的影响都会很大。“今年下半年，情况肯定比上半年更糟，明年上半年即使调控结束了，市场也还得要缓一缓，明年下半年能缓过来就不错了。 ”
下半年部分地产企业生死悬一线
“因为没有一个人选择收手，所以导致今天，一些开发商的家底全都押在了待售楼盘上。 ”老栾说，“目前绝大多数开发商面临银行的还贷压力、工程款的付款压力，而且开发商们也是有时间成本的，如果手里的房子迟迟不能销售出去，到今年年底很多开发商会命悬一线。所以，不排除下半年部分楼盘会以打折的方式进行销售的可能。 ”
但是，即便恐慌，打折卖房子的做法也是开发商们最不希望出现的。只要有一线可能，他们希望会从外界引入“血液”，而非降价自救。“融资是今年圈里最热门的话题，资金拆借也好，民间借贷也好，众多开发商都在忙于‘找钱’。目前南方温州一带的民间资本月息已经达到6分了，前段时间还是4分、5分呢。 ”老栾说。
据老栾预计，今年下半年不仅会出现打折甩房的情况，也会出现开发商因为资金断流不得不将项目转手，或者被吞并、合并的情况发生；将项目部分转让，最终有新股东入驻的情况或许也会发生。
行业内幕
本地开发商被迫转战三四线城市
“如果在2010年收手，哪一个开发商不是身家过亿，但是没有一个人选择收手。 ”这是身边朋友对老栾说的话。起初老栾并没有把这话放在心上，但现在每每想起这句话，老栾便无奈地笑了。
老栾说，目前大连的开发商分为几类，一类是全国性开发商，他们大多是央企或是上市公司，这些企业家底厚，相比其他开发商压力还能小一些。第二类就是本地企业，在本地企业中亿达是佼佼者，其他的一些中小开发商则完全被淹没在全国性开发商及大开发商中间了。“这些中小开发商，贷不到款，拿不到地，又没有什么品牌优势，现在日子最难过，目前他们大多已经转战三四线城市或者外县市了。 ”老栾说。
“这些中小开发商们没有离开地产行业，只不过换区域了。那些大开发商更没有离开地产行业。 ”老栾笑着说。
（中国证券报） |
