随着手中现金日趋紧张，越来越多的开发商已无暇攻城略地，上海土地市场寒意渐浓。在拿地热情日渐消退、土地财政迅速下滑的大背景下，上海最近开始开闸放地。
土地市场的交易信息显示，7月25日~29日5天内，上海连续挂出10个土地出让公告。几天后的8月2日~5日，又加推3个出让公告。共计推出地块逾50幅。
业内人士认为，上海上半年土地供应情况并不理想，仅完成全年计划的不到五成，同时土地出让收入也同比大降约25%，可以预期下半年将加大推地频率。
新推地块行情偏冷
嘉定区博园路以北、米泉南路以东地块可谓生不逢时。
8月3日，这块曾经被78家开发商关注的商住办地块，最终仅以11%的溢价率被上海土地市场上的一个“生面孔”摘走，成交楼面地价约3327元/平方米，远低于业内预期。
8月土地市场首战冷清收场，为本月接下来要开标的30余幅地块蒙上阴影。
上海土地交易市场信息显示，7月25日至今发布的十余个土地公告中，不少地块都将在本月进行出让。据克而瑞土地咨询与运营中心(下称“克而瑞”)的统计，8月上海将有32幅土地进入出让，单月土地出让宗数已创下上海年内新高。
然而，此次集中推地似乎并没有如往年般引起开发商的强力围观——《第一财经日报》记者查阅土地交易市场信息发现，即将在本月开标的32幅地中，历来被开发商所钟情的纯住宅地块只有3幅，其余11幅为保障房用地外，18幅则多为商业或商办地块混合用地。而相对较热的两幅住宅用地为祝桥新镇E5、E6地块，分别被37家企业关注，6家企业申请竞买。其余地块受关注度普遍只有10家上下，竞买申请企业更是寥寥无几。
记者在采访过程中发现，除了具备高溢价潜质的地块较少之外——开发商心态的明显变化，也是新增供应遇冷的重要原因。
目前，除了有几家大型房企表示今年还有拿地指标，还在看地外，一些小公司已纷纷搁浅扩张计划。“日子难过，现在就只是看看行情，以免跟市场脱节。”一位在上海只有两个项目的开发商代表如是说。
克而瑞副总经理李敏珠认为，上半年的调控使得开发商的资金回笼出现问题，融资渠道也被关闭，在此背景下，开发商出现不愿拿地或不愿高价拿地的心态。她同时表示，目前看来，开发商的拿地心态越发谨慎。
下半年土地行情反弹无望？
事实上，在经历了半年没有流标，没有激战，没有地王，没有退地的僵局之后，越来越多的业内人士开始相信，下半年上海土地行情反弹无望。
在今年上海计划的1200公顷供地总量中，纯粹商业住宅类型用地仅为360公顷，占总量30%；带有政府保障性质的“保障性住房”(经济适用房)、“棚户区改造”(动迁安置房)和“中小套型商品房”三类用地分别为200公顷、400公顷以及240公顷。保障房性质的住宅用地占供地量的70%。
根据记者的不完全统计，今年至今，上海通过出让公告共推出商品住宅用地约260万平方米，保障性住房(动迁配套)约250万平方米。剔除200万平方米经济适用房后，目前为止，上海住宅用地出让计划已完成一半。
但是，今年以来上海土地出让金收入却不甚理想。来自克而瑞近日发布的数据，今年1~7月上海共计成交地块383幅，土地出让金共计549.92284亿元，较去年同期下降24.68%。这意味着，就算今年上海完成了年度供地计划，土地收入也可能较去年出现大幅缩水。
世联地产华东区域分析师裴红梅曾向媒体指出，在房地产调控没有放松的情况下，开发商可能继续保持理性的态度拿地，因此下半年很有可能继续维持低溢价率成交的现状，全年土地出让金负增长的情况难以避免。
业内人士据此预计，未来4个月，上海将迎来一波土地供应的集中释放，除了需要完成年度供地计划之外，上海还需要考虑本年度的土地收入。一个可供参考的案例是，与上海邻近的杭州，已计划于今年下半年推出50宗地块，推地面积是上半年的3.5倍。
“为了完成年度计划，下半年宅地肯定会加速推出，但是为了土地财政收入，估计政府会考虑多推一些商用地块。”一位市场分析人士指出。
虽然今年上海宅地出让完成指标难度不大，但这是延续去年的商品住宅用地的低量供应为前提的。
根据汉宇地产统计数据，2010年上海商品住宅性质用地推出65幅，总占地面积为548.88万平方米。根据今年的计划，上海住宅性质用地量仅约400万平方米。
中房信分析师薛建雄预计，今后市场上新推住房比例将持续走低。他给出的数据显示，2009年上海商品住宅新增供应1377万平方米，去年降至1097万平方米。“今年至8月9日只有630万平方米，若下半年保持之前的平均供应，预计最终和去年供应量相当。但明年就难说了，现在住宅土地供应每年新增越来越少，由于稀缺，越来越多优质新增宅地都已经被拿去建了豪宅。”
另一个被业内公认的观点是，今后保障房的大规模入市，将进一步挤占商品住宅供应的空间。
21世纪不动产上海区域中心分析师黄河滔指出：“今年保障房的指标压得紧，降低商业住宅用地份额的趋势是非常明显的，7月份的数据显示居住用地里面保障性住房已经达到46%，而明文规定保障房用地以及中小套型的商品房要占到70%，鉴于今年下半年完成指标的压力，住宅市场还是会以保障房用地居多。” |
