截至8月14日，上海的新建商品住宅库存总量已经达到869万平方米，而上海2008年市场最滞销时期的库存商品住宅总量也只有850万平方米。按照近20周来的平均成交数据，上海可能需要近一年时间才能消化全部存量房。
但即使在这样的情况下，仍有部分房地产业内人士对上海楼市的前景表示乐观，认为只要开发商能大力降价，库存不会超过1000万平方米。似乎为了印证上述观点，8月13日和14日，上海两楼盘仅仅以较低价格开盘，就卖出了新推房源的八成以上。
对开发商来说，这无疑是个艰难的选择究竟是通过降价“降库存保资金”，还是争取更高的利润率，开发商自己心里也没底。一些营销经理坦言，虽然渴望早点降价冲业绩，但又害怕影响利润而让董事会不满意。
房地产贷款大幅收缩
21世纪区域不动产分析师罗寅申告诉《每日经济新闻(博客,微博)》记者，截至8月14日，上海商品住宅库存总量已经达到869万平方米。此外根据该机构的统计，2011年1~7月，上海市推出的71个首次开盘项目中，累计去化率(一定时间段内的销售率)低于30%的项目约占总数的52.1%。
再来看统计数据。8月8日至14日，上海仅成交商品住宅10.1万平方米，环比下降20%，成为自3月中旬以来近5个月的最低水平。而最近20周以来上海商品住宅的周平均成交面积只有16.85万平方米，按这一成交数据，需要51.57周也就是近一年时间才能清除全部库存；而如果按上周的成交量，这一时间则要变成86周。
裁丁祖昱此前曾在中国房地产营销变革峰会上发布一组数据，认为下半年上海商品住宅的新增供应会比去年多出10%，但成交要下跌10%。此外根据他所掌握的贷款数据，去年上半年全国房地产贷款达到1.3万亿元，而今年上半年只有7000亿元左右，比去年同期整体减少了约6000亿元，其中按揭贷款减少了3500亿元，开发贷款减少了2500亿元。
易贷中国的统计显示，银行的房贷的确正进一步收紧，信贷业务重点正由房贷向高收益业务转移，部分地区个别银行首套房贷利率已开始在基准利率基础上上浮，而二套房贷款利率则上浮20%~40%。
降价与否令开发商纠结
实际上，开发商在促销上并非没有办法。8月13日和14日，上海两个楼盘相继推出销售。根据现场统计，销售率基本都超过80%。市场对此的分析认为，上述楼盘定价相对合理，与周边价格相比存在着一定优势。
而在比上海销售情况更加糟糕的杭州，同样是在8月13日和14日，一些楼盘也因为低价开盘而热销，其中一个售价14000元/平方米的楼盘甚至比周边二手房单价还要低。
上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟表示，只要开发商愿意提供性价比更高的产品，销售率不会很差。“别看目前的库存已经超过了800万平方米，但如果加大促销力度，只要数周时间，库存就会降低至800万平方米以下。”
但让开发商降价确实是件很纠结的事。中原地产高级研究经理刘渊告诉《每日经济新闻》记者，目前开发商的资金流和库存情况都好于2008年最危急的时期，而上海、广州、重庆的滞销情况也比北京、深圳、杭州要好些，因此开发商降价促销的情绪并不浓，一些前期销售不佳的开发商，甚至已经暂停了滞销楼盘的销售接待，直接“封盘”了事。很多开发企业的营销经理也表示，除了上市公司有业绩上的压力外，大部分开发商并不需要那么急迫地把房子卖掉。
而从前期发布半年报的万科、中海、龙湖等公司的中期业绩来看，目前急于处理库存的压力似乎也并不算太大。在资金链不像2008年那样危急的情况下，该不该降价以及库存保持在多少才算合适，或许会成为今年博鳌房地产论坛上最重要的话题。
(每日经济新闻) |
